QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ VNPT
Qua việc phân tích tài chính của Công ty Cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà VNPT theo các số liệu và các báo cáo thực tế, có bảng tổng hợp sau:
Thứ nhất, tổng tài sản của Công ty tăng lên qua các năm. So với năm 2015, năm 2017, tổng tài sản của công ty tăng lên 48.950 triệu đồng tăng
105,82% một con số khá tốt. Sự tăng lên này do sự tăng lên của Tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản phải thu ngắn hạn và tài sản cố định. Nguồn
lực của Công ty tăng lên đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh. Đây là một dấu hiệu tốt.
Thứ hai, cơ cấu tài sản của công ty là hợp lý do công ty cung cấp dịch vụ nên đầu tư cho tài sản ngắn hạn lớn hơn đầu tư tài sản dài hạn.
Thứ ba, khả năng tự chủ tài chính của công ty vẫn đảm bảo được qua các năm. Trong những năm qua cùng sự tăng lên cả các khoản nợ phải trả, vốn chủ sở hữu của công ty vẫn tăng đáng kể.
Thứ tư, về nhóm hệ số phân tích khả năng hoạt động của tài sản. Hiệu suất sử dụng tài sản cố định của công ty tăng qua các năm thể hiện công tác quản lý tài sản cố định của công ty tốt.
Thứ năm, về nhóm hệ số phản ánh khả năng thanh toán của công ty. Hệ số thanh toán tức thời của công ty năm 2016 có giảm nhẹ so với năm 2015, tuy nhiên đến năm 2017, hệ số này đã tăng. Nó phản ánh công ty vốn bằng tiền và các khoản tương đương tiền của công ty đủ đảm bảo khả năng thanh toán tức thời cho các món nợ đến hạn.
Thứ sáu, doanh thu và lợi nhuận của công ty tăng qua các năm, hoạt động kinh doanh được mở rộng. Lợi nhuận vừa là mục tiêu quan trọng vừa là tiêu chí đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp. Trong những năm vừa qua mặc dù ngành dịch vụ bất động sản gặp nhiều sự cạnh tranh cùng những tác động của thị trường, song quy mô và lợi nhuận của công ty vẫn tăng lên. Để đạt được những điều này công ty đã không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, chất lượng sản phẩm cung cấp, đa dạng hóa hình thức kinh doanh, tạo những lợi thế cạnh tranh và tên tuổi nhất định trên thị trường. Như vậy khả năng kêu gọi vốn của công ty ngày càng cao, chứng tỏ tình hình tài chính của công ty sẽ đáp ứng được các điều kiện của thị trường.
Thứ bảy, Công ty đã thực hiện tốt nghĩa vụ nộp ngân sách và các quy định tài chính, thuế của Nhà nước.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1 Những hạn chế
Thứ nhất, tuy quy mô nguồn vốn có tăng qua các năm nhưng tỷ trọng nguồn vốn ngày càng dịch chuyển khi tỷ trọng của nợ phải trả càng tăng nhanh hơn tỷ trọng của Vốn chủ sở hữu. Điều đó thể hiện khả năng tự chủ tài chính của công ty đang kém đi. Qua bảng 2.20, ta có thể nhận thấy Hệ số tự tài trợ cũng giảm qua các năm, công ty đang bị lệ thuộc vào các khoản nợ. Hệ số nợ tăng qua các năm vì giai đoạn này công ty mở rộng quy mô hoạt động do đó công ty thực hiện việc chiếm dụng vốn của các đơn vị nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng, làm tăng tốc độ của nợ phải trả lớn hơn tốc độ tăng của tổng vốn.
Thứ hai, nợ ngắn hạn của công ty ở mức cao, hàng tồn kho năm sau cao hơn năm trươc, công ty cần có hướng giải quyết cho những vấn đề này và xây dựng chiến lược mở rộng quy mô cung cấp dịch vụ, giảm bớt lượng hàng tồn kho.
Thứ ba, việc dữ trữ một số lượng lớn tiền và các khoản tương đương tiền lớn tuy đảm bảo khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của công ty nhưng điều đó đồng nghĩa khoản này lớn khiến công ty mất đi một khoản sinh lời. Công ty nên có chính sách điều chỉnh lại cơ cấu của tiền và khoản tương đương tiền trong bảng cân đối kế toán.
Thứ bốn, tuy lợi nhuận có tăng qua các năm nhưng tốc độ tăng của lợi nhuận không nhanh bằng tốc độ tăng của doanh thu và chi phí. Trong những năm dần đây, doanh thu về bán hàng và CCDV của công ty không ngừng tăng lên. Song chi phí về giá vốn hàng bán cũng tăng với tốc độ lớn hơn tốc độ tăng của doanh thu dẫn tới lợi nhuận chưa cao. Bên cạnh đó do nợ phải trả của công ty chiếm tỷ trọng cao trong tổng nguồn vốn điều này làm tăng chi phí tài chính
của công ty. Chi phí quản lý doanh ngiệp cũng tăng với tốc độ nhanh do quy mô công ty mở rộng. Công ty cần có kế hoạch quản lý chi phí tốt hơn.
Thứ năm, khả năng sinh lời của công ty còn ở mức thấp thể hiện tình hình tài chính chưa được mạnh lắm. Cụ thể Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của công ty qua 3 năm giảm. Điều đó có thể gây ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư vào công ty của các cổ đông.
Thứ sáu, khả năng thanh toán của công ty đang suy giảm qua các năm. Các hệ số thanh toán ngắn hạn qua các năm như hệ số khả năng thanh toán ngắn hạn, hệ số khả năng thanh toán nhanh giảm qua các năm. Nếu các hệ số này tiếp tục giảm vào những năm tiếp theo sẽ khiến công ty khó khăn trong việc trang trải các món nợ ngắn hạn và các món nợ dài hạn
Thứ bảy, nhóm hệ số khả năng hoạt động của tài sản, Hiệu suất sử dụng tài sản của công ty chưa cao thể hiện qua số vòng quay các khoản phải thu tăng, trong khi đó vòng quay toàn bộ vốn lại giảm
Thứ tám, Công ty đang chiếm dụng vốn và bị chiếm dụng vốn lớn. Điều đó thể hiện qua số vòng quay các khoản phải thu và các khoản phải trả những năm gần đây càng chiếm tỷ trọng lớn và tốc độ tăng nhanh qua các năm. Kỳ thu tiền càng ngày càng dài ra, tăng từ năm 2015 là trung bình 49 ngày lên 76 ngày. Bên cạnh đó việc chiếm dụng vốn của các đối tác lâu ngày khiến tình hình tài chính của công ty kém lành mạnh, để lâu dài dễ gây ảnh hưởng đến uy tín của công ty.
Thứ chín, bên cạnh đó Vòng quay tài sản của công ty giảm qua các năm, điều này chứng tỏ hiệu quả sử dụng vốn của công ty cũng chưa được tốt.
2.3.2.1 Nguyên nhân của tồn tại
Thứ nhất, do đặc thù ngành nghề cung cấp dịch vụ bất động sản. Vì là công ty cung cấp dịch vụ, lợi thế khác so với các công ty khác là cung cấp bộ máy nhân sự đầy đủ nên rất tốn chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý đào tạo nhân sự vì yếu tố nhân sự trong ngành dịch vụ là cốt lõi. Bên cạnh đó là công
ty trung gian giúp chủ đầu tư với các nhà thầu phụ có cơ hội làm việc với nhau nên công ty sẽ luôn trong tình trạng chiếm dụng vốn nhà thầu phụ và bị chiếm dụng vốn từ phía chủ đầu tư.
Thứ hai, năng lực quản lý tài sản của công ty chưa tốt. Hiệu suất sử dụng tài sản chưa cao nguyên nhân do khả năng thanh toán ngắn hạn của công ty giảm qua các năm. Nguyên nhân như ngành nghề kinh doanh, ảnh hưởng của tình hình bất động sản, nguyên nhân còn đến từ năng lực quản trị của công ty có hạn. Tài sản ngắn hạn của công ty cao nhưng tập trung chủ yếu vào các khoản phải thu.
Thứ ba, hình thức huy động vốn chưa được phong phú. Do công ty có vốn của Tập đoàn Bưu chính viễn thông VNPT và công ty Nhật Bản Vietnam Biken nên khả năng tiếp cận với các nguồn vốn khác bị hạn chế. Hiện tại nguồn vốn chủ yếu của công ty là nợ ngắn hạn và VCSH. Hình thức huy động vốn của công ty hạn chế.
Thứ tư, công ty quản lý chi phí Giá vốn hàng bán chưa được tốt. Giá vốn hàng bán của công ty tăng mạnh. Giá vốn hàng bán của công ty cung cấp dịch vụ như công ty quản lý bất động sản chủ yếu là giá vốn con người. Công ty đã đầu tư vào đào tạo nhân sự, tổ chức các khóa học mời chuyên gia về để nâng cao kỹ năng, tác phong làm việc của nhân viên. Tuy nhiên đây cũng chính là lợi thế cạnh tranh của công ty trên thị trường ngành quản lý và cung cấp các dịch vụ bất động sản.
Thứ năm, tầm quan trọng của công tác PTTC chưa được chú trọng, nên chưa có quy định thực hiện công tác phân tích định kỳ và đầy đủ, vì vậy việc PTTC chưa thường xuyên, chưa thực hiện gắn với hoạt động quản trị doanh nghiệp.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 tác giả đã thực hiện phân tích tài chính tại Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT, đánh giá những mặt đạt được, hạn chế, kết quả và nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính như trên.
Qua tìm hiểu tình hình tài chính cho thấy những khía cạnh hoạt động tốt và chưa tốt của Công ty thông qua phân tích một số chỉ tiêu như sau: Phân tích tình hình nguồn vốn, tài sản của công ty, phân tích khả năng công nợ và khả năng thanh toán, phân tích kết quả hoạt động và khả năng sinh lời, phân tích dòng tiền, phân tích hiệu quả hoạt động... Sau khi thực hiện phân tích tài chính của công ty kết hợp với những cơ sở lý luận tại chương 1, luận văn sẽ đưa ra những giải pháp phù hợp và khả thi để đáp ứng được yêu cầu cải thiện tình hình tài chính tại công ty này trong chương 3.
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP CẢI THIỆN TINH HÌNH TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ VNPT
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢNLÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ VNPT LÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ VNPT
Thị trường bất động sản nước ta tuy mới hình thành và phát triển những năm gần đây nhưng đã có những đóng góp quan trọng đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Tốc độ đô thị hóa cao từ 2017-2025 và mở ra cơ hội lớn cho thị trường tiềm năng tăng trưởng liên tục. Dự báo tốc độ tăng trưởng trung bình của thị trường Bất động sản từ 20-25%.
Theo Quyết định số 45/QĐ-TTg về Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 có đưa ra những định hướng phát triển đô thị đến năm 2025 cần đạt được những mục tiêu sau:
• Định hướng phát triển đô thị chung không gian đô thị cả nước theo hướng
đảm bảo phát triển hợp lý các vùng đô thị hoá cơ bản giữa 6 vùng kinh tế - xã hội quốc gia, giữa miền Bắc, miền Trung và miền Nam, giữa phía Đông và phía Tây.
• Mạng lưới đô thị quốc gia được phân theo các cấp, bao gồm: Các đô thị
trung tâm cấp Quốc gia, các đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh, các đô thị trung tâm cấp tỉnh, các đô thị trung tâm cấp huyện, các đô thị trung tâm cụm các khu dân cư nông thôn và các đô thị mới.
• Mạng lưới đô thị cả nước được hình thành trên cơ sở các đô thị trung
tâm: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nang & Huế, Hạ Long, Việt Trì, Thái Nguyên, Hoà Bình, Nam Định, Vinh, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Biên Hoà, Vũng Tàu và Cần Thơ...
• Các đô thị lớn & cực lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế, Đà Nang, Quy Nhơn, Cần Thơ... Được tổ chức phát triển theo mô hình chùm đô thị, đô thị đối trọng hoặc đô thị vệ tinh.
• Các chuỗi và chùm đô thị được bố trí hợp lý tại các vùng đô thị hoá cơ
bản, dọc hành lang biên giới, ven biển, hải đảo và trên các tuyến hành lang Đông - Tây, tạo mối liên kết hợp lý trong mỗi vùng và trên toàn lãnh thổ quốc gia, gắn phát triển kinh tế - xã hội với đảm bảo an ninh quốc phòng.
Bên cạnh định hướng điều chỉnh quy hoạch tổng thể, Nhà nước còn đưa ra những định hướng tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị quốc gia như sau:
• Tổ chức không gian hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm
vi vùng hoặc liên vùng theo từng giai đoạn phù hợp với tiềm năng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, bảo đảm mối liên kết giữa các vùng trong nước và yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Tập trung nguồn lực quốc gia để xây dựng mới hoặc cải tạo nâng cấp các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật mang tính chất vùng hoặc liên vùng như các tuyến đường bộ, đường sắt, hệ thống cảng hàng không, cảng biển trong đó có các tuyến đường bộ, đường sắt cao tốc Bắc - Nam, xây dựng mới các tuyến nhánh nối các đô thị với các vùng đô thị hóa cơ bản và các hành lang biên giới, ven biển, hải đảo.
Trong từng vùng lãnh thổ phải cân đối việc cấp năng lượng, cấp nước, giao thông, thông tin và truyền thông, thoát nước mặt, nước bẩn, vệ sinh môi trường, đáp ứng yêu cầu và mức độ phát triển của vùng và của đô thị.
• Cải tạo và xây dựng mới cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các đô thị theo
hướng đồng bộ, hiện đại tùy theo yêu cầu và mức độ phát triển của từng đô thị. Chống lũ, lụt từ xa cho các đô thị; kết hợp quy hoạch tổng thể phát triển thủy lợi, thủy điện trên các lưu vực sông, trong đó khai thác và vận hành hiệu quả các công trình thủy lợi, thủy điện đầu nguồn.
Căn cứ trên các quyết định của Nhà nước đưa ra cùng thực tế thị trường biến động, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản 2017 và giai đoạn 5 năm tới:
Thứ nhất, thị trường bất động sản vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo thị trường đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu, hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng).
Thứ 2, sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Điển hình là Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới; Him Lam Land cũng công bố phát triển hàng ngàn căn hộ cao cấp giá trên dưới 1 tỷ/căn...
Thứ 3, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu.
Thứ 4, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây.
Thứ 5, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước); công cụ về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở); công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai...), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh