LÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ VNPT
Thị trường bất động sản nước ta tuy mới hình thành và phát triển những năm gần đây nhưng đã có những đóng góp quan trọng đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Tốc độ đô thị hóa cao từ 2017-2025 và mở ra cơ hội lớn cho thị trường tiềm năng tăng trưởng liên tục. Dự báo tốc độ tăng trưởng trung bình của thị trường Bất động sản từ 20-25%.
Theo Quyết định số 45/QĐ-TTg về Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 có đưa ra những định hướng phát triển đô thị đến năm 2025 cần đạt được những mục tiêu sau:
• Định hướng phát triển đô thị chung không gian đô thị cả nước theo hướng
đảm bảo phát triển hợp lý các vùng đô thị hoá cơ bản giữa 6 vùng kinh tế - xã hội quốc gia, giữa miền Bắc, miền Trung và miền Nam, giữa phía Đông và phía Tây.
• Mạng lưới đô thị quốc gia được phân theo các cấp, bao gồm: Các đô thị
trung tâm cấp Quốc gia, các đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh, các đô thị trung tâm cấp tỉnh, các đô thị trung tâm cấp huyện, các đô thị trung tâm cụm các khu dân cư nông thôn và các đô thị mới.
• Mạng lưới đô thị cả nước được hình thành trên cơ sở các đô thị trung
tâm: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nang & Huế, Hạ Long, Việt Trì, Thái Nguyên, Hoà Bình, Nam Định, Vinh, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Biên Hoà, Vũng Tàu và Cần Thơ...
• Các đô thị lớn & cực lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế, Đà Nang, Quy Nhơn, Cần Thơ... Được tổ chức phát triển theo mô hình chùm đô thị, đô thị đối trọng hoặc đô thị vệ tinh.
• Các chuỗi và chùm đô thị được bố trí hợp lý tại các vùng đô thị hoá cơ
bản, dọc hành lang biên giới, ven biển, hải đảo và trên các tuyến hành lang Đông - Tây, tạo mối liên kết hợp lý trong mỗi vùng và trên toàn lãnh thổ quốc gia, gắn phát triển kinh tế - xã hội với đảm bảo an ninh quốc phòng.
Bên cạnh định hướng điều chỉnh quy hoạch tổng thể, Nhà nước còn đưa ra những định hướng tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị quốc gia như sau:
• Tổ chức không gian hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm
vi vùng hoặc liên vùng theo từng giai đoạn phù hợp với tiềm năng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, bảo đảm mối liên kết giữa các vùng trong nước và yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Tập trung nguồn lực quốc gia để xây dựng mới hoặc cải tạo nâng cấp các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật mang tính chất vùng hoặc liên vùng như các tuyến đường bộ, đường sắt, hệ thống cảng hàng không, cảng biển trong đó có các tuyến đường bộ, đường sắt cao tốc Bắc - Nam, xây dựng mới các tuyến nhánh nối các đô thị với các vùng đô thị hóa cơ bản và các hành lang biên giới, ven biển, hải đảo.
Trong từng vùng lãnh thổ phải cân đối việc cấp năng lượng, cấp nước, giao thông, thông tin và truyền thông, thoát nước mặt, nước bẩn, vệ sinh môi trường, đáp ứng yêu cầu và mức độ phát triển của vùng và của đô thị.
• Cải tạo và xây dựng mới cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các đô thị theo
hướng đồng bộ, hiện đại tùy theo yêu cầu và mức độ phát triển của từng đô thị. Chống lũ, lụt từ xa cho các đô thị; kết hợp quy hoạch tổng thể phát triển thủy lợi, thủy điện trên các lưu vực sông, trong đó khai thác và vận hành hiệu quả các công trình thủy lợi, thủy điện đầu nguồn.
Căn cứ trên các quyết định của Nhà nước đưa ra cùng thực tế thị trường biến động, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản 2017 và giai đoạn 5 năm tới:
Thứ nhất, thị trường bất động sản vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo thị trường đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu, hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng).
Thứ 2, sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Điển hình là Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới; Him Lam Land cũng công bố phát triển hàng ngàn căn hộ cao cấp giá trên dưới 1 tỷ/căn...
Thứ 3, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu.
Thứ 4, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây.
Thứ 5, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước); công cụ về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở); công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai...), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh
và bền vững; Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.
Thứ 6, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong 5 năm tới đây.
Thứ 7, quy mô thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong "Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh", nhất là tại các huyện giáp ranh TP.HCM. Đồng thời, yêu cầu doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.
Thứ 8, cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng.
Thứ 9, bên cạnh đó, hiện nay cũng đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường bất động sản như hiện tượng lệch pha cung - cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng...
Thứ 10, tình hình đảm bảo an toàn, xử lý các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp. Trước hết là an toàn phòng cháy, chữa cháy, và các tranh chấp trong chung cư hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, các chung cư cũ. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích kinh doanh...); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở...
Mục tiêu 2017 2020 2025
Tổng số dự án đạt được 40 95 Ĩ9Õ"
Tổng doanh thu (triệu đồng) 242.820 429.060 765.04
0
Lợi nhuận (dự kiến 5%) 12.14
1
21.45 3
38.25 2
Với tình hình biến động của thị trường và những dự báo được đưa ra, thị phần của PMC sau gần 10 năm hoạt động trên thị trường đã đạt được những thành tích đáng kể khi thiết lập hai chi nhánh tại hai thành phố lớn là Đà Nang và Thành phố Hồ Chí Minh. Trên đà thành công đang có, PMC tiếp tục triển khai kế hoạch phủ điểm, đưa rộng mạng lưới công ty đến các tỉnh thành phố mới với tốc độ đô thị hóa cao như Bình Dương, Hải phòng, Quảng Ninh. PMC đang có những lợi thế nhất định như hợp tác với nhiều đối tác là tư nhân cũng như các cơ quan trực thuộc chính phủ, tổ chức quốc tế:
Các cơ quan thuộc chính phủ: Trung tâm hành chính Đà Nang, Trung tâm hành chính Lâm Đồng, Văn phòng Quốc hội, Văn phòng chính phủ.
Tập đoàn, doanh nghiệp, tổ chức tài chính: VNPT, Hapro, HandiResco, Agribank, ACB, Vietinbank, Handico, CapitaLand (Singapore), Hyundai (Korea).
Tuy nhiên, trong các công ty dịch vụ quản lý BĐS PMC mới chỉ đứng đầu về thị phần tại Hà Nội, thị trường Đà Nang dù đứng đầu về quản lý tòa nhà nhưng do đặc thù thành phố du lịch nghỉ dưỡng, ít tòa nhà cao tầng trong một thị trường nhiều khu nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư tự quản lý. Thị trường HCM là thị trường quan trọng, PMC mới đứng ở vị trí thứ 5.
Nhận định được những xu hướng thị trường, đối thủ cạnh tranh, thách thức thị trường cùng những cơ hội, lợi thế cạnh tranh của mình, PMC đặt mục tiêu và định hướng giai đoạn năm 2020 - 2025:
Vị trí trên thị trường:
• Tiếp tục duy trì vị trí đứng đầu tại Hà Nội và Đà Nang
• Chiếm lĩnh thị phần tại TP.HCM đạt vị trí thứ 3 vào năm 2020 và đứng
đầu vào năm 2025
• Là công ty có vị thế quốc gia mạnh vào 2020 và có vị thế quốc tế vào
2025.
• Tập trung phát triển dòng dịch vụ cho khách sạn, nghỉ dưỡng thông qua
việc đạo tào và chuyển giao quy trình từ 2020-2025
Mục tiêu về doanh thu:
CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÒA NHÀ VNPT
Trở thành thành viên tổ chức thương mại thế giới đã đem đến cho các doanh nghiệp Việt Nam rất nhiều cơ hội và thách thức đòi hỏi các doanh nghiệp Việt Nam đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa những cơ hội và rủi ro. Để làm được điều đó bản thân mỗi doanh nghiệp cần có phương hướng phát triển rõ ràng. Việc cải thiện và nâng cao tình hình tài chính là cần thiết nên qua quá trình phân tích tài chính Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT, tôi xin đưa ra một số giải pháp nhằm cải thiện tài hình tài chính của công ty như sau:
3.2.1 Giải pháp nâng cao hiệu suất sử dụng tài sản
Việc tiến hành nâng cao hiệu suất sử dụng tài sản nhằm hạn chế nguyên nhân năng lực quản lý tài sản của công ty không tốt. Tác giả xin đưa ra một số giải pháp sau:
Quản lý tài sản ngắn hạn
Quản lý vốn tiền mặt: Tiền mặt là một bộ phận của VLĐ nhưng có tầm quan trọng đặc biệt bởi các đặc trưng của nó. Nếu dự trữ quá lớn sẽ làm tăng
chi phí, hạn chế khả năng sinh lời, còn dự trữ ít sẽ làm hạn chế khả năng thanh toán, tăng rủi ro tài chính. Công ty PMC chỉ nên dự trữ lượng vốn này đủ để đáp ứng nhu cầu chi trả ngắn hạn, phần còn lại nên đầu tư vào các tài sản có tính thanh khoản cao nhằm mục đích đa dạng hóa đầu tư, tăng tính sinh lời của tài sản và phân tán rủi ro, tránh ứ đọng vốn.. .Ngoài ra, công ty nên hoạch định ngân sách tiền mặt, thiết lập mức tồn quỹ tiền mặt. Đầu tư các khoản tiền tạm thời nhàn rỗi bằng cách mua chứng khoán ngắn hạn cho đến khi tiền được đầu tư vào kinh doanh, sử dụng hợp đồng tiền gửi có kỳ hạn với điều khoản rút gốc linh hoạt, đầu tư vào sản phẩm tài chính có tính thanh khoản cao, đầu tư vào cổ phiếu quỹ ngắn hạn.
Quản lý các khoản phải thu: Qua bảng cần đối ta có thể thấy các khoản phải thu tăng đều qua các năm. Năm 2016, các khoản phải thu đạt 42.398 triệu VNĐ, năm 2017, đạt 57.078 triệu VNĐ, chiếm lần lượt tỷ trọng lần lượt là 53,64 % và 49,63% tổng tài sản năm 2016, năm 2017. Vì vậy, quản lý các khoản phải thu là một trong những công tác quan trọng trong việc luân chuyển VLĐ. Đẩy nhanh tốc độ thu hồi nợ là điều cần thiết.
Trong cơ chế thị trường, việc ưu đãi khách hàng, trả chậm là tất yếu nhưng cần có sự quản lý chặt chẽ. Nếu để khách hàng chiếm dụng vốn lớn thì công ty thiếu vốn và thiệt hại về chi phí vốn.
Vì vậy công ty nên:
- Đốc thúc bộ phận kế toán công nợ, kế toán chuyên quản dự án phối hợp với phòng kinh doanh theo dõi thường xuyên, kiểm tra đôn đốc và thu hồi nợ. Đối với những khoản nợ khó đòi thì cần biện pháp thường xuyên theo dõi, đôn đốc thu hồi nợ đúng hạn.
- Sử dụng chính sách chiết khấu thích hợp cho khách hàng theo thời gian thanh toán.
Ngoài ra, để tăng hiệu quả của các biện pháp, công ty cần thực hiện đồng
- Các hợp đồng kinh tế của Công ty nên quy định rõ hơn những điều khoản về thanh toán, phương thức thanh toán và các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.
- Trong hợp đồng ghi rõ điều khoản tạm ứng, thời hạn thanh toán nếu quá hạn khách hàng sẽ phải chịu theo lãi suất quá hạn.
- Công ty nên xem xét đến những khách hàng có khả năng thanh toán đảm bảo việc trả nợ sẽ giúp khâu bán hàng được thuận lợi thì công ty nên cân nhắc hợp tác tiếp, còn đối với những khách hàng thường xuyên kéo dài thời gian trả nợ và không có khả năng thanh toán thì công ty nên sớm chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ.
- Với những khách hàng có thời gian trả chậm ngắn, công ty có thể khuyến khích khách hàng thanh toán nhanh bằng việc được hưởng tỷ lệ chiết khấu thanh toán nhất định khi được trả nợ sớm, trước thời hạn hợp đồng, Tỷ lệ chiết khấu cao nếu khách hàng thanh toán trước hạn.
Quản lý tài sản dài hạn:
Chủ động tổ chức quản lý kiểm kê TSCĐ trong toàn công ty, thường xuyên kiểm kê TSCĐ đúng kỳ và luôn xác định được số tài sản thừa, thiếu, ứ đọng và nguyên nhân gây ra tình hình trên để đưa giải pháp khắc phục.
Tiến hành mở sổ kế toán theo dõi chính xác toàn bộ TSCĐ hiện có trên các phương diện: Nguyên giá, khấu hao, giá trị còn lại theo đúng chế độ kế toán thống kê hiện hành, phản ánh trung thực, kịp thời tình hình sử dụng, biến động của tài sản trong quá trình hoạt động kinh doanh, có phương án sử dụng, thanh lý đối với những tài sản hoạt động kém hiệu quả.
3.2.2 Nâng cao hiệu suất sử dụng nguồn vốn
Như phân tích chương II, công ty có nguồn vốn dồi dào nhưng cơ cấu nguồn vốn chưa hợp lý khi công ty đang có hệ số tài trợ thể hiện mức độ độc lập tài chính giai đoạn 2015 - 2017 có xu hướng giảm. Với cơ cấu vốn như đã phân tích, nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao so với nợ dài hạn cho thấy công ty
đang sử dụng chính sách tài trợ mạo hiểm. Việc đó chứng tỏ VCSH không đủ đáp ứng tài sản, công ty gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ, không đảm bảo mặt tài chính. Có thể nói mức độ độc lập tài chính của công ty