1.2.4.1. Phương pháp so sánh
❖ Khái niệm
Là thẩm định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự được bán trên thị trường, dựa trên lý luận: Giá trị thị trường của một BĐS có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua, bán trên thị trường.
Phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.
Các nguyên tắc cần áp dụng: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
❖ Các bước tiến hành
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh, cần tuân theo những bước sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra, bao gồm:
- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng.
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước, độ cao, độ dốc.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trung tâm kinh tế, xã hội; phản ánh môi trường xã hội có liên quan.
- Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm, tình trạng vi phạm về không gian kiến trúc.
- Thời gian giao dịch: thẩm định viên phải tìm được các chứng cớ thị trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện thế chấp, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện mua bán của các bên.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn,...; đặc điểm và tính chất của các giao dịch,...
Bước 3: Lực chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 - 6). Việc lựa chọn này dựa trên các yếu tố sau:
- Nguồn gốc các giao dịch.
- Đánh giá đặc điểm và tính chất giao dịch.
- Các yêu cầu khi phân tích thông tin: Phân tích định lượng, phân tích định tính.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, thực hiện điều chỉnh dựa trên các yếu tố sau:
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn. - Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh: mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải đuợc chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập đuợc trên thị truờng, khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại, lấy BĐS cần thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐSSS, vuợt trội hơn thì điều chỉnh giảm, giống thì giữ nguyên.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh.
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất. - Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. ❖Đánh giá phương pháp
- Ưu điểm:
+ Phuơng pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải tính toán nhiều.
+ Thể hiện đuợc sự đánh giá của thị truờng, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã đuợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phuơng pháp khác. - Nhược điểm:
+ Là phuơng pháp đơn giản nhung nhiều cạm bẫy, nếu nguời định giá đặt quá nhiều tin tuởng vào các bằng chứng thị truờng nhung đã quên mất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì xẩy ra trong thị truờng.
+ Khi thị truờng yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phuơng pháp này rất hạn chế.
+ Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
+ Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phuơng pháp.
+ Đối với những BĐS lần đầu đuợc đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
+ Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
❖ Điều kiện vận dụng
- Chỉ so sánh đuợc với các BĐS tuơng tự trong vùng, có tính chất đồng nhất. - So sánh với những giao dịch đuợc thực hiện trong thời gian gần đây.
- Nguời định giá phải tăng cuờng kinh nghiệm, kiến thức thị truờng.
- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị truờng.
- Thị truờng cần ổn định.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
❖ Khái niệm
Phuơng pháp chi phí dùng cho thẩm định giá BĐS đuợc dựa trên cơ sở là nguời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá một BĐS lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tuơng tự. Phuơng pháp này thuờng đuợc sử dụng để uớc tính giá của các BĐS chuyên dùng, BĐS mà các tài sản so sánh tuy đồng dạng nhung có quá nhiều yếu tố khác nhau, hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm, kiểm tra các phuơng pháp khác.
Phuơng pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tác này giá trị của một BĐS có thể đuợc đo bằng chi phí tạo ra một BĐS tuơng tự nhu là một vật thay thế.
❖ Các bước tiến hành
Khi tiến hành thẩm định giá theo phuơng pháp chi phí, cần tuân theo các buớc sau đây:
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang đuợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất.
- Chi phí xây dựng công trình: các chi phí trực tiếp, các chi phí chung, lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Chi phí tái tạo, chi phí thay thế: sử dụng phương pháp so sánh theo đơn vị, phương pháp ước tính theo hạng mục công trình hoặc phương pháp khảo sát số lượng.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Mức giảm giá đó được chia thành ba loại: mức giảm giá tự nhiên, mức giảm giá lỗi thời chức năng, mức giảm giá lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS cần định giá theo công thức.
Giá trị BĐS = Giá trị mảnh đất trống + Chi phí thay thế mới - Mức giảm giá tích lũy.
❖ Đánh giá phương pháp
- Ưu điểm:
+ Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
+ Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khó thay đổi chủ sở hữu và thiếu sự báo lợi ích tương lai.
- Nhược điểm:
+ Phương pháp này dựa vào hệ thống, số liệu thị trường vì vậy nó cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Chi phí thực chất không thể bằng giá trị, cho nên đây là một giả thiết lỏng lẻo. Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
+ Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tổng của bộ phận nên chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
+ Cách tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa trên ý kiến chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy.
+Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
❖ Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. - Thị trường cần ổn định.
- Phương pháp định giá chi phí được vậ dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
❖ Khái niệm
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại. Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một BĐS có thể được đo bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ việc khai thác BĐS đó.
Phương pháp này được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung - cầu và nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
Thông thường, phương pháp thu nhập có thể được sử dụng trong thẩm định giá các loại BĐS sau: đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, của hàng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê,...
❖ Các bước tiến hành
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thu nhập, cần tuân theo các bước sau đây:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,.
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán. Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa:
- Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hóa xác định theo công thức sau:
Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro.
- Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư.
vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tu, trong đó quyền số là tỷ lệ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tu vào tài sản, theo công thức sau:
R0 = M x Rm + (1-M) x Re
Trong đó:
R0: Tỷ suất vốn hóa.
M: Tỷ trọng vốn vay ngan hàng trong tổng số vốn đầu tu vào tài sản. (1-M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tu vào tài sản.
Rm: Tỷ suất thu hồi vốn.
Re: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tu. - Phương pháp 3: Phuong pháp so sánh.
Tỷ suất vốn hóa áp dụng cho BĐS càn thẩm định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tuởng tự trên thị truờng. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này đuợc tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu. Công thức tổng quát: V0 =
Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tuong lai và cũng là giá trị của BĐS. Ft: Thu nhập thuần tuong lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tu ở năm thứ t. i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận đuợc thu nhập (tính theo năm). ❖Đánh giá phương pháp
- Ưu điểm:
+Xét về mặt lý thuyết, đây là phuơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tu.
+ Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
- Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ, cần phải tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai,...
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
❖ Điều kiện áp dụng
- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ.
- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập. - Chủ yếu dùng để định giá BĐS tạo thu nhập.
- Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để có được nó.
- Các mức tiền cho thuê BĐS (các thu nhập từ BĐS) được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn để có được BĐS.
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư
❖ Khái niệm
Phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển sự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí tạo ra sự phát triển đó.
Đây là phương pháp dùng để định giá các BĐS có tiềm năng phát triển nhưng hiện tại chưa phát triển như: bãi đất trống bỏ hoang, nhà xưởng không dùng,...
Phương pháp thặng dư thường dùng cho mục đích xác định giá khởi điểm trong đấu giá.
❖ Các bước tiến hàn
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư, cần tuân theo các bước sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án phát triển dự kiến, có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa phương, cung - cầu về BĐS tại địa điểm này, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí thiết kế, quy hoạch, chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo BĐS, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận cho nhà đầu tư,.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá.
Giá trị BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến - Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
❖ Đánh giá phương pháp
- Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. + Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đã và