2.3.2.1. Hạn chế
❖Yếu tố chủ quan
- Đội ngũ Lãnh đạo các Phòng và chuyên viên đều là những người còn trẻ, mới ra Trường, kinh nghiệm thực tế ít, tính tư duy, sáng tạo, chủ động trong công việc còn hạn chế, chưa ý thức được việc chấp hành nội quy, quy chế, kỷ luật lao động nên phần nào ảnh hưởng đến công tác chuyên môn.
- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ công nhân viên, người lao động chưa đồng đều, có sự chênh lệch quá lớn về chuyên môn.
- Một số cán bộ công nhân viên, người lao động làm việc còn thiếu trách nhiệm, không chịu khó nghiên cứu chế độ chính sách, nâng cao trình độ dẫn đến việc:
- Đôi khi chưa hiểu hết về tài sản thẩm định giá, miêu tả đặc điểm còn chưa cụ thể;
- Tinh thần và thái độ làm việc còn nhiều thiếu sót, chưa hoàn thành đúng trách nhiệm đối với công việc được giao;
- Một số hồ sơ với loại hình tài sản mới, công tác nghiên cứu và trao đổi nghiệp vụ rất quan trọng, lãnh đạo chưa tính đến yếu tố này trong quá trình giao việc. Điều này khiến cho chuyên viên thẩm định giá rơi vào tình trạng làm cho xong việc, có thể hiểu hết, có thể không hiểu hết các khía cạnh công việc và khi gặp lại loại hình tài sản này vẫn lúng túng và không có hướng giải quyết hiệu quả.
- Chưa xây dựng được quy trình xử lý nghiệp vụ chuẩn, chuyên viên và các lãnh đạo phòng thường ngầm hiểu các quy trình và thường gặp lúng túng khi gặp tình huống phát sinh. Hơn thế, trách nhiệm của các phòng chưa được phân công rõ ràng, thiếu các chế tài xử lý.. .dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm và mâu thuẫn khi giải quyết công việc;
- Chưa có quy trình đào tạo, hướng dẫn nhân viên mới dẫn đến tình trạng nhân viên mới khi vào công ty thường bỡ ngỡ, chưa lường hết được những rủi ro phát sinh trong quá trình khảo sát thực tế, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá tài sản không hợp lý và thiếu chính xác;
- Bộ phận kiểm soát chất lượng chứng thư thẩm định giá chưa có một quy trình làm việc thống nhất và không được quy định rõ ràng, dẫn đến các chuyên viên trong phòng không thống nhất được nội dung chỉnh sửa chứng thư thẩm định giá dẫn đến nội dung về cơ sở lý luận chung trong mỗi chứng thư thẩm định giá là khác nhau. Ngoài ra khâu soát xét là khâu cuối cùng trước khi phát hành chứng thư thẩm định giá nhưng các chuyên viên trong phòng kiểm soát chất lượng có năng lực chuyên môn không đồng đều nên đôi khi không kiểm soát được, vẫn còn những lỗi sai trong chứng thư thẩm định giá.
❖Yeu tố khách quan:
- Các văn bản pháp luật quy định về hoạt động thẩm định giá, tư vấn xác định giá đất chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau.
- Xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp.
- Tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí cũng như vai trò của loại hình dịch vụ tư vấn. Do đó cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan.
- Thị trường bất động sản trong thời gian qua có nhiều biến động, có lúc rất sốt, có lúc lại rất ảm đảm. Với các tài sản bảo đảm ở vùng nông thôn và ở các tỉnh lẻ thì việc thu thập thông tin trên thị trường gặp khá nhiều khó khăn. Trong thẩm định giá BĐS, Công ty chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với thị trường như hiện nay thì sử dụng phương pháp so sánh sẽ gặp không ít khó khăn. Mặt khác, các thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai, minh bạch. Có nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó, chuyên viên thẩm định giá khó có thể biết được giá cả các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và lúc này chuyên viên thẩm định giá bắt buộc phải sử dụng thông tin một cách ước lượng và như vậy kết quả cuộc thẩm định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị.
2.3.2.2. Nguyên nhân
❖ Nguyên nhân chủ quan:
- IVC Việt Nam là một công ty nhỏ nên nhiệm vụ và quyền hạn của các phòng ban và của mỗi nhân viên trong công ty chưa được quy định rõ ràng và cụ thể. Công ty chưa đưa ra được quy trình làm việc chuyên nghiệp và chưa có quy trình đào tạo nhân viên mới bài bản, dẫn đến tình trạng công tác chuyên môn thẩm định giá gặp nhiều khó khăn và không tránh khỏi những rủi ro.
- Công ty thường xuyên gặp phải tình trạng khủng hoảng về nhân sự, nhân sự nghỉ ồ ạt dẫn tới khối lượng công việc bị đè nặng lên những nhân viên còn lại. Từ đó, các hồ sơ thẩm định giá không đảm bảo được chất lượng và sự hợp lý của giá trị thẩm định giá đưa ra.
- Nhân viên trong công ty không được cập nhật kiến thức về pháp luật thường xuyên dẫn đến trường hợp chứng thư thẩm định giá áp dụng những quy định đã được ban hành nhưng hết hiệu lực.
❖ Nguyên nhân khách quan:
- Thị truờng bất động sản tại Việt Nam hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc theo tính thời vụ, mọi yếu tố vẫn đang trong quá trình hoàn thiện do vậy khó có thể tránh khỏi những sai sót. Sự điều tiết của Nhà nước trong Thị trường Bất động sản vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở... dẫn đến thị trường còn nhiều tình trạng như đầu cơ, lách luật càng làm cho thị trường bất động sản trở nên phức tạp. Điều đó, làm cho thông tin thị trường không chính xác. Chính vì vậy mà khi sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá sẽ gặp khó khăn.
- Hiện nay hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá còn thiếu, chưa hoàn thiện. Chẳng hạn như Nhà nước đưa ra các phương pháp sử dụng cho hoạt động thẩm định giá nhưng không nói cụ thể phải áp dụng ở hoàn cảnh nào, điều kiện nào, chưa quy định nếu vi phạm thì người thẩm định giá phải chịu trách nhiệm như thế nào, vì thế gây khó khăn cho hoạt động của các nhà thẩm định giá.
- Thẩm định giá là một lĩnh vực hoạt động mới, khó nên nhân viên còn ít kinh nghiệm thực tế. Trong những trường hợp đặc biệt thì chưa thể xử lý được. Đồng thời sự hiểu biết của nhân viên trong nhiều lĩnh vực liên quan đến thẩm định giá còn nhiều hạn chế, do vậy khi đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thường mang ý kiến chủ quan vì vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá.
- Có nhiều trường hợp khách hàng không am hiểu về pháp luật, về quy trình nên có sự tranh chấp giữa khách hàng và người thẩm định giá, cản trở công tác thẩm định giá của chuyên viên thẩm định giá. Ngoài ra còn có những khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ đem thế chấp hoặc khách hàng cố tình rao giá rất nhiều tài sản với giá cao hơn giá trị đang giao dịch trên thị trường, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Qua việc tìm hiểu thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam đã cho chúng ta một cái nhìn tổng quát về Công ty với các chức năng hoặt động chính và kết quả hoạt động của nó. Ngoài ra còn đi sâu nghiên cứu thực trạng quy trình và các phuơng pháp định giá BĐS đã đuợc áp dụng tại công ty trong thời gian qua. Từ đó đã đánh giá đuợc những thành công, hạn chế trong quá trình áp dụng và tìm hiểu nguyên nhân của những hạn chế đó. Đó là cơ sở quan trọng để có thể đua ra định huớng phát triển cũng nhu các giải pháp cho công ty nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Trên cơ sở phân tích thực trạng các phương pháp và quy trình trong công tác định giá BĐS áp dụng tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, kết hợp với lý luận cơ bản, chương ba của Luận văn sẽ đề cập đến một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện các phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS ở công ty. Tuy nhiên, để tìm ra được giải pháp phù hợp, trước hết cần làm rõ định hường phát triển của công ty trong thời gian tới.