+ Báo giá thu thập trên thị truờng, các nguồn thông tin trên mạng...
Sau khi Tổng giám đốc xem xét hồ sơ: Báo cáo, chứng thu, hợp đồng; duyệt báo cáo, chứng thu xong Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá chỉnh sửa và in báo cáo, chứng thu chính thức.
- Đóng Chứng thu.
- Làm thanh lý Hợp đồng và trình lãnh đạo ký.
- Chuyển Văn thu đóng dấu, gửi hồ sơ trả khách hàng
2.2.3. Ví dụ công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩmđịnh giá IVC Việt Nam định giá IVC Việt Nam
2.2.3.1. Đối với bất động sản là đất ở
- Ví dụ: Tháng 6/2018, Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam nhận đuợc hồ sơ định giá của Ngân hàng TNHH MTV STANDARD CHARTERED (Việt Nam) với khách hàng là Ông Lê Văn Việt và bà Nguyễn Thị Thanh Loan, thời hạn vay trung và dài hạn, hình thức vay: thế chấp bất động sản. Sau khi nhận hồ sơ, Công ty cử cán bộ thẩm định đến địa chỉ của bất động sản thế chấp để khảo sát hiện trạng bất động sản.
- Loại bất động sản: Đất ở tại đô thị.
- Khách hàng yêu cầu: Ông Lê Văn Việt và bà Nguyễn Thị Thanh Loan. - Mục đích thẩm định: Vay vốn ngân hàng.
- Thời điểm thẩm định: Tháng 6/2018. * Đặc điểm bất động sản thẩm định: - Pháp lý của bất động sản:
Chủ sở hữu hiện tại:
Sinh năm: 1970, CMND: 024353687 Địa chỉ thuờng trú: Số 140, đuờng số 4, khu phố
3, phuờng Bình Hung Hòa A, quận Bình Tân, TPJ1CVI
Bà Nguyễn Thị Thanh Loan
Năm sinh: 1969, CMND: 022279104 Địa chỉ thuờng trú: Số 140, đuờng số 4, khu phố
3, phuờng Bình Hung Hòa A, quận Bình Tân,
Thửa đất được quyền sử dụng
Thửa đất số: 76
Tờ bản đồ số: 62 (TL-2005)
Địa chỉ thửa đất: 140, đuờng số 4, khu phố 3, phuờng Bình Hung Hòa A, quận Bình Tân, TP.HCM
Diện tích: 72,5m2 (Bảy muơi hai phẩy năm mét vuông) Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 72,5m2
Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ nhu giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà ở được quyền sở hữu
Diện tích sàn: 164,8m2
Kết cấu nhà: Tường gạch, sàn BTCT, mái tôn
Cấp (Hạng): Cấp 3
Số tầng: 02 + lửng
Vị trí
Khoảng cách đến trung tâm thành phố: 10,5km
Tên trục đường chính: Đường số 4, phường Bình Hưng Hòa A Khoảng cách đến trục đường chính: Mặt tiền đường
Ngõ dẫn đến tài sản: Rộng khoảng: 12m, có vỉa hè rộng 2m Khả năng tiếp cận: Ô tô đỗ cửa
Tiện ích (trường học, chợ/siêu thị, trung tâm giao thông vận tải, ngân hàng, nhà hàng trong phạm vi bán kính 1,5km):
- Cách trường Mần non Ánh Dương khoảng 600m.
- Cách chợ Ông Mười khoảng 300m
Đất Đất ở Loại khác đất ở
Tổng diện tích đất: 72,5m2 0m2
+ Diện tích đất được công nhận 55,04m2 0m2
+ Diện tích đất không được công nhận 17,46m2 0m2
Thời hạn sử dụng: Lâu dài -/-
Hình dáng: Vuông vức -/-
Mặt tiền: 3,98m -/-
Hiện trạng sử dụng: Để ở
Công trình xây dựng theo hiện trạng
Bảng 2.2. Đặc điêm pháp lý của BĐS
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giá số 5681216/TĐG/BĐS-IVC ngày 13/06/2018 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam)
Tổng diện tích sàn xây dựng: 127,84m
Năm xây dựng: 2011
Năm sửa chữa: -/-
Kết cấu chính: Nhà 2,5 tầng, tường gạch, khung sàn BTCT, mái BTCT trên lợp tôn
Hiện trạng công trình:
Móng: chưa có hiện tượng sụt lún; Tường:
đang sơn sửa lại; Nen sàn: chưa có dấu hiệu bong bật, nứt vỡ; Mái: phần vữa trát ngoài còn tương đối tốt, chưa bị bong tróc, rạn chân chim 1 số chỗ.
* Các bước thực hiện công tác thẩm định giá:
- Bước 1: Nhận phiếu giao việc và hồ sơ tài sản cần thẩm định giá từ lãnh đạo công ty. Phân tích thông tin, lập kế hoạch sơ bộ về thời gian hoàn thành xong công tác thẩm định giá và xác định giá dịch vụ thẩm định giá theo biểu phí dịch vụ thẩm định giá của công ty. Sau đó, liên hệ với khách hàng hẹn chính xác ngày giờ khảo sát thực tế và thông báo thời gian hoàn thành công tác thẩm định giá và phí dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng.
- Bước 2: Lập kế hoạch chi tiết công tác thẩm định giá: Xác định các bước thẩm định giá cần tiến hành và thời gian thực hiện cho từng bước.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
+ Chuyên viên thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ về tài sản thẩm định giá và xác định phương pháp thẩm định giá tài sản là phương pháp so sánh;
+ Hẹn khách hàng tại địa chỉ của tài sản cần thẩm định giá. Khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá bao gồm các nội dung: Hướng của tài sản; Chiều dài mặt tiền của tài sản, yếu tố giao thông của tài sản, hình dáng của tài sản và định vị trí trí của
tài sản đang khảo sát ở thực tế xem có trùng thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Sau đó xác định vị trí của tài sản theo bảng giá đất của thành phố Hồ Chí Minh; Chụp ảnh tài sản và chụp ảnh định vị vị trí trên bản đồ vệ tinh của tài sản để có tài liệu đua vào chứng thu thẩm định giá. Trên thực tế, công trình trên đất của tài sản là nhà 2,5 tầng và lấy thông tin từ chủ sử dụng tài sản để xác định diện tích sàn xây dựng và năm đua vào sử dụng của căn nhà.
- Buớc 4: Phân tích thông tin
+ Chuyên viên thẩm định giá tham khảo giá do chủ tài sản cung cấp. Sau đó, tìm hiểu các giao dịch của các tài sản đang rao bán hoặc đã giao dịch thành công trong khu vực gần nhất với tài sản cần thẩm định giá thông qua các kênh: Những nguời dân sống trong khu vực có BĐS cần thẩm định; Đến trực tiếp các công ty môi giới BĐS và trao đổi nhu cầu muốn mua nhà để nguời môi giới dẫn đi trực tiếp các BĐS trong khu vực đang rao bán; Tìm kiếm các tin rao bán BĐS tại khu vực có BĐS cần thẩm định giá trên internet, liên hệ với nguời bán và đến trực tiếp tài sản đang rao bán để xem,...
+ Khi đến trực tiếp các tài sản so sánh thì cần luu lại các thông tin nhu giá giao bán, giá thuơng luợng, diện tích, mặt tiền, hình dáng, giao thông và định vị vị trí trên bản đồ vệ tinh để xem xét có cách quá xa tài sản cần thẩm định hay không, xác định yếu tố vị trí của tài sản so sánh là vị trí nào trong bảng giá đất và thực tế thì lợi thế hơn hay kém lợi thế hơn tài sản cần thẩm định giá.
- Buớc 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định.
+ Sau khi tham khảo tất cả các nguồn thông tin từ nhiều nguồn thì chuyên viên thẩm định giá phân tích các thông tin trên và xác định ra giá trị thực tế của tài sản. Các thông tin có độ tin cậy cao sẽ đuợc uu tiên làm cơ sở xác định giá trị của tài sản nhu: Thông tin từ công ty môi giới BĐS, thông tin từ những nguời dân sống trong khu vực có BĐS cần thẩm định giá, thông tin từ những nguời có nhu cầu bán đất trong khu vực có BĐS cần thẩm định gía. Các nguồn trên đều đua về cùng thông tin đơn giá trên m2 đang giao dịch đối với những mảnh đất có vị trí và yếu tố giao thông tuơng tự nhu tài sản cần thẩm định giá là khoảng từ 37,5 triệu đến 39,6 triệu.
+ Chuyên viên thẩm định giá lập bảng tính theo mẫu của công ty, điều chỉnh các yếu tố: Pháp lý; Quy mô; Hình dạng - kích thuớc; Vị trí; Giao thông; Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ và điều kiện an ninh môi truờng, hạ tầng xã hội để đua ra đuợc mức giá trung bình cuối cùng là 38,64 triệu/m2 và đảm bảo giá đất của thửa đất cần thẩm định giá chênh lệch với các giá đất uớc tính không quá 15%.
+ Các luu ý khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt:
V Các tài sản có quy mô, kích thuớc lớn hơn thì tính thanh khoản kém hơn nên kém lợi thế hơn các tài sản khác;
V Các tài sản có hình dạng vuông vức hoặc nở hậu thì lợi thế hơn các tài sản có hình dạng đa giác.
V Các tài sản có vị trí ở khu vực trung tâm hơn, gần đuờng lớn hơn, dân cu đông đúc hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
V Các tài sản có giao thông thuận tiện hơn, đuờng đi qua tài sản rộng hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
V Các tài sản có điều kiện cơ sở hạ tầng và môi truờng an ninh tốt hơn, có nhiều khu vui chơi, giải trí, thu giãn hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác;
- Buớc 6: Lập báo cáo và chứng thu thẩm định giá.
+ Chuyên viên thẩm định giá lập thông báo kết quả sơ bộ và chuyển bộ phận soát xét hồ sơ và trình cấp lãnh đạo, sau đó, chuyển kết quả sơ bộ này cho khách hàng.
+ Khi khách hàng đồng ý với kết quả sơ bộ đã thông báo thì chuyên viên thẩm định giá tiến hành lập chứng thu, báo cáo thẩm định giá, lập biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng và gửi về cho khách hàng đồng thời thu phí dịch vụ thẩm định giá.
2.2.3.2. Đối với tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
- Ví dụ: Tháng 6/2018, Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam nhận đuợc hồ sơ định giá của TỔNG CÔNG TY ĐIỆN LỰC DẦU KHÍ VIỆT NAM, hình thức vay: thế chấp bất động sản. Sau khi nhận hồ sơ, Công ty cử cán bộ thẩm định đến dự án tại: Lô đất CQ2, Khu đô thị mới Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Loại bất động sản: Đất thuê trả tiền hàng năm
- Khách hàng yêu cầu: Tổng công ty Điện lực dầu khí Việt Nam (PV Power) - Mục đích thẩm định: Vay vốn ngân hàng.
- Thời điểm thẩm định: Tháng 6/2018. * Đặc điểm bất động sản thẩm định:
- Đặc điểm pháp lý: Quyết định số 1290/QĐ-UBND ngày 18/3/2009 của UBND TP. Hà Nội về việc thực hiện Dự án xây dựng khu đô thị mới Phùng Khoang.
- Phuong án kiến trúc: Khu đất đã đuợc UBND TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 3740/QĐ-UBND ngày 07/7/2016 với các chỉ tiêu cụ thể nhu sau: Tổng diện tích đất 2.142 m2; Mật độ xây dựng khoảng 40%; Tổng diện tích sàn xây dựng tầng nổi khoảng 12.750 m2; Tầng cao: 15 tầng nổi và 01 tầng hầm.
Căn cứ trên nhu cầu của PV Power về trụ sở làm việc, Tòa nhà có quy mô theo dự kiến của PV Power nhu sau:
- Diện tích khu đất: 2.142 m2 - Diện tích xây dựng: 801,2 m2
- Tầng cao: 15 tầng nổi + 01 tầng hầm
- Tổng diện tích sàn xây dựng tầng nổi: 12.018 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng tầng hầm: 1.873 m2 * Các bước thực hiện công tác thẩm định giá
- Buớc 1: Nhận phiếu giao việc và hồ so bất động sản cần thẩm định giá từ lãnh đạo công ty. Phân tích thông tin, lập kế hoạch so bộ về thời gian hoàn thành xong công tác thẩm định giá và xác định giá dịch vụ thẩm định giá theo biểu phí dịch vụ thẩm định giá của công ty. Sau đó, liên hệ với khách hàng hẹn chính xác ngày giờ khảo sát thực tế và thông báo thời gian hoàn thành công tác thẩm định giá và phí dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng.
- Buớc 2: Lập phuong án định giá bất động sản: Xác định các buớc thẩm định giá cần tiến hành và thời gian thực hiện cho từng buớc.
(m2) (%) (m2) (lần) xây dựng Tổng 2.142,0 801,2 1.340,8 37 % 12.018,0 56 11.487,4 ĩ Tầng hầm ĩ ĩ.873,0 ĩ.873,0 ĩ.873,0 ĩ00% 1. 1 Tầng hầm trùng với tầng nổi 801,2 801,2 801,2 1. 2 Tầng hầm mở rộng 1.071,8 1.071,8 1.071,8 2 Tầng nổi ĩ5 ĩ2.0ĩ8,0 9.6ĩ4,4 80%
+ Chuyên viên thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ về tài sản thẩm định giá và xác định phuơng pháp thẩm định giá bất động sản là phuơng pháp thặng du, phuơng pháp so sánh;
+ Hẹn khách hàng tại địa chỉ của tài sản cần thẩm định giá. Khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá bao gồm các nội dung: Yếu tố giao thông của tài sản, hình dáng của tài sản và định vị trí của tài sản đang khảo sát ở thực tế. Chụp ảnh tài sản và chụp ảnh định vị vị trí trên bản đồ vệ tinh của tài sản để có tài liệu đua vào chứng thu thẩm định giá.
+ Chuyên viên thẩm định giá xác định phuơng án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mảnh đất là theo thông tin dự án do khách hàng triển khai xây dựng trong thời gian tới, cụ thể nhu sau:
- Buớc 4: Phân tích thông tin
Chuyên viên thẩm định giá khảo sát quanh khu vực dự án cần thẩm định giá, xem xét các dự án đang xây dựng hoặc đã đi vào hoạt động, nhận định về vị trí xem lợi thế hay kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá. Sau đó, tìm hiểu thông tin 3 dự án có vị trí tuơng đồng nhất với tài sản thẩm định giá.
- Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
+ Tìm kiếm thông tin từ môi giới và từ những cá nhân đăng bán sàn thương mại dịch vụ các dự án đã khảo sát ở trên để khảo sát về diện tích sàn thương mại và giá giao bán. Tìm hiểu thông tin từ dự án trên internet để xác định vị trí, giao thông và tiện nghi tòa nhà của các dự án làm tài sản so sánh. Sau đó, chuyên viên thẩm định giá điều chỉnh các yếu tố: Vị trí; Giao thông; Điều kiện hạ tầng kỹ thuật; Quy mô, kích thước, hình dáng; Điều kiện an ninh môi trường để ra được kết quả cuối cùng cho giá sàn thương mại.
+ Các lưu ý khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt:
V Các tài sản có quy mô, kích thước lớn hơn thì tính thanh khoản kém hơn nên kém lợi thế hơn các tài sản khác;
V Các tài sản có vị trí ở khu vực trung tâm hơn, gần đường lớn hơn, dân cư đông đúc hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
V Các tài sản có giao thông thuận tiện hơn, đường đi qua tài sản rộng hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
V Các tài sản có điều kiện cơ sở hạ tầng và môi trường an ninh tốt hơn, có nhiều khu vui chơi, giải trí, thư giãn hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
+ Chuyên viên thẩm định giá xác định tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ tăng giá sàn văn phòng theo hồ sơ dự án do khách hàng cung cấp.
+ Đối với doanh thu từ việc trông giữ xe, chuyên viên thẩm định giá căn cứ theo hồ sơ dự án do khách hàng cung cấp để xác định diện tích trông giữ xe ô tô và diện tích trông giữ xe máy. Sau đó, căn cứ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị để xác định diện tích tối thiểu cho mỗi chỗ để ô tô và xe máy. Từ đó, xác định được số chỗ để ô tô và số chỗ để xe máy. Đối với giá dịch vụ trông giữ xe thì căn cứ theo quyết định 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành giá dịch vụ trông giữ xe đạp,