Hiện nay, IVC đang là một trong những công ty thẩm định giá độc lập được các ngân hàng lớn như VCB, BIDV, AGRIBANK, VIETTINBANK,... tin tưởng lựa chọn là đơn vị mà trong hệ thống ngân hàng được phép thuê ngoài để thẩm định giá tài sản bảo đảm. Ngoài ra, IVC còn là một trong sáu công ty thẩm định giá được phép ký hợp đồng định giá đất thuê, giá tính thu tiền sử dụng đất cho Nhà nước với Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội. Tài sản mà công ty nhận thẩm định giá từ các ngân hàng chủ yếu là BĐS, cụ thể hơn là đất ở, nhà ở riêng lẻ và tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, tôi xin đi sâu vào việc phân tích nguyên tắc thẩm định giá, quy trình thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá và bộ máy nhân sự phục vụ công tác thẩm định giá với ba loại tài sản chính là đất ở, nhà ở riêng lẻ và tài sản hình thành trong tương lai mà IVC đã thực hiện định giá.
❖Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
- Khi tiến hành thẩm định các loại BĐS, IVC thường sử dụng các nguyên tắc thẩm định giá như: Nguyên tắc cung cầu, đóng góp, thay thế, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất,.... Tùy từng loại hình bất động sản và mục đích sử dụng, IVC sẽ lựa chọn một hay nhiều nguyên tắc thẩm định giá kết hợp với phương pháp thẩm định giá phù hợp để thực hiện định giá BĐS đó. Cụ thể:
+ Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
+ Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, TĐV cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi TĐV xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: Bất động sản được coi là sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất nếu như BĐS thế chấp đó đang được sử dụng một cách
hợp pháp, có thực, khả thi về mặt tài chính cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục. Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của thẩm định giá bất động sản nói chung, của BĐS thế chấp nói riêng.