Ngoài những hạn chế tồn tại bên trong nội bộ Ngân hàng cần phải xử lý thì hoạt động định giá còn chịu sự chi phối của các yếu tố bên ngoài như: quy định, hệ thống luật pháp của Nhà nước, tác động từ thị trường BĐS và chính sách tín dụng trong từng giai đoạn.
Vì vậy, sau đây là một số đề xuất đối với các cơ quan ban ngành nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB.
- Thứ nhất, Nhà nước phải có biện pháp xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp sử dụng nhân viên chưa đáp ứng đủ các tiêu chuẩn trên đảm nhiệm hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Tuy nhiên, nhu cầu đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định là rất lớn nhưng trên thực tế lại chưa đáp ứng được, chất lượng đào tạo chưa cao, nhân viên thẩm định có rất ít kinh nghiệm thực tế và không giảm thiểu được yếu tố chủ quan khi định giá. Vì vậy, cần có một chiến lược đào tạo kết hợp lý thuyết và thực tế để đưa hoạt động thẩm định giá bất động sản vào cuộc sống.
- Thứ hai, cần xúc tiến nhanh việc xây dựng một Trung Tâm Thông Tin Bất Động Sản để lưu trữ thông tin dữ liệu nguồn và chia sẻ cho các doanh nghiệp thẩm định giá BĐS trong nước. Trung tâm cũng có nhiệm vụ phân tích, dự báo xu hướng biến động về giá BĐS trong từng khu vực cụ thể trên khắp cả nước. Để xây dựng được một Trung tâm lưu trữ thông tin BĐS đủ mạnh có thể đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp cần phải có sự phối hợp của nhiều ban ngành hỗ trợ về việc thu thập thông tin trong quá khứ cũng như hỗ trợ về mặt kinh phí để đảm bảo Trung tâm hoạt động một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, bản thân của các doanh nghiệp thẩm định giá, các Ngân hàng thương mại cũng cần chủ động xây dựng riêng cho mình một cơ sở dữ liệu cơ bản để có thể đảm bảo cho hoạt động của đơn vị một cách bền vững, nâng cao uy tín và khả năng cạnh tranh của đơn vị.
- Thứ ba, đối với Bộ tài chính phải tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về BĐS và hệ thống các văn bản phá luật có khả năng ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp. Thực tế tại Việt Nam hiện nay thì nghề thẩm định giá đặc biệt là thẩm định giá BĐS còn rất non trẻ, chỉ khi khung pháp lý về hoạt động định giá được hoàn thiện, không còn những vướng mắc, bất cập thì đó mới là chính là bước ngoặt trong sự phát triển vững chắc của nghề thẩm định giá BĐS. Để có một sự phát triển đồng bộ, thống nhất từ trên xuống nhất thiết phải xây dựng được một hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá mà hiện này còn đang thiếu sót. Để từ đó nâng lên thành Luật Thẩm định giá để tránh sự chồng chéo trong chủ trương và khâu thực hiện. Để làm được điều này, trước hết các văn bản luật cần thu thập ý kiến rộng rãi của các thành phần liên quan trên thực tế để xây dựng nên tránh tình trạng thiếu tính thực tế hoặc phải chỉnh sửa
bổ sung sau khi ban hành. Cần xem xét chuyển trách nhiệm quản lý các các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế về thẩm định giá cho Hội Thẩm định giá Việt Nam để Hội có thể phát huy vai trò là người liên kết các doanh nghiệp thẩm định giá trong nước và trên thế giới.
- Thứ tư, đề xuất với các Uỷ ban Nhân dân Tỉnh / Thành phố cập nhật lại khung giá đất hiện hành phục vụ cho mục đích tính thuế, đền bù giải toả cũng như ban hành thêm bộ chỉ tiêu về đơn giá đất theo mua bán thực tế thị trường để từ đó các doanh nghiệp định giá có dữ liệu giá cơ bản để so sánh đối chiếu tránh sự chênh lệch quá lớn cũng như giúp người mua dễ dàng hơn trong việc xác định giá trị thực của BĐS.
- Thứ năm, cần cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam vì đây là yếu tố cốt lõi làm sai lệch giá trị thẩm định BĐS so với thực tế. Vấn đề thông tin bất cân xứng dễ dẫn đến việc gây nhiễu thông tin thị trường. Đồng thời, đối với những thông tin có khả năng gây biến động mạnh cho thị trường BĐS như thông tin quy hoạch, dự án đầu tư v.v. cần phải được bảo mật nghiêm ngặt và thực hiện ban hành một cách khách quan theo đúng quy định, có như vậy thì thị trường BĐS mới có thể vận hành một cách minh bạch đúng với bản chất. Khi đó, nguồn thông tin thị trường mà các đơn vị thẩm định giá BĐS nhận được mới đáng tin cậy.
- Thứ sáu, Nhà nước cần phải xem xét kĩ trước khi ban hành các chính sách liên quan có tác động đế yếu tố đầu tư như kinh doanh chứng khoáng, kinh doanh vàng, điều chỉnh giá ngoại tệ hay chính sách về lãi suất huy động từ đó ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của người dân. Khi các kênh đầu tư khách gặp nhiều khó khản, người dân buộc phải chủ động tìm kênh đầu tư khác ví dụ như BĐS. Như vậy sẽ làm cho tình hình cung cầu BĐS trong nước thay đổi ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và gây khó khăn cho hoạt động thẩm định giá BĐS.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Tóm lại, từ thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu được nêu trong chương 2, nhằm giải quyết những hạn chế để ngày càng hoàn thiện hơn, chương 3 của luận văn đã đề xuất Ngân hàng ACB cần thực hiện đồng bộ các giải phảp cụ thể trên. Có như thế, ACB mới thực sự phát triển được hoạt động thẩm định giá BĐS của mình thành công và có đủ khả năng để hỗ trợ tối đa cho các hoạt động tín dụng, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh với các Ngân hàng trong nước cũng như với các ngân hàng nước ngoài lớn mạnh khác. Đồng thời luận văn cũng đưa ra những kiến nghị đối với các cơ quan ban ngành có liên quan nhằm phát triển hoạt động thẩm định giá của Việt Nam ngày càng hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.
KẾT LUẬN
Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp thực sự đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tín dụng của các Ngân hàng thương mại, hoạt động này càng hoàn thiện thì sẽ càng giảm thiểu rủi ro tín dụng của các ngân hàng. Nhận thức được tầm quan trọng đó, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu đã rất chú trọng đến việc tổ chức hoạt động thẩm định giá thể hiện bằng cách xây dựng Phòng Thẩm định giá hoạt động độc lập có một cơ cấu tổ chức riêng, các quy trình, quy chế, hướng dẫn cụ thể và nhân viên thẩm định cho phép ngân hàng tự thẩm định giá BĐS thế chấp tại đơn vị thay vì thông qua các công ty định giá trung gian bên ngoài như trước đây. Tuy nhiên vì hoạt động thẩm định giá BĐS tại ACB còn chưa thực sự hoàn thiện nên vẫn còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế.
Luận văn đã trình bày những lý thuyết cơ bản về BĐS cũng như về thẩm định giá BĐS và các nhân tố có tác động trực tiếp đến hoạt động thẩm định giá BĐS là nền tảng cho việc phân tích thực trạng tại ngân hàng. Kết quả phân tích tìm ra được những hạn chế chủ yếu từ đó đưa ra nguyên nhân làm cho hoạt động thẩm định giá BĐS của ACB đến nay vẫn chưa có sự phát triển vượt bậc. Những giải pháp, kiến nghị được tác giả đưa ra giúp cho hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB ngày càng hoàn thiện hơn và có khả năng hỗ trợ tốt cho hoạt động tín dụng.
Với những giải pháp đã trình bày, luận văn hy vọng đóng góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB nói riêng cũng như các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam nói chung đang trong quá trình xây dựng và phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS. Trong quá trình nghiên cứu có hạn về thời gian và kiến thức, cũng như kinh nghiệm hạn chế của cá nhân tác giả mà bài viết còn nhiều điều thiếu sót khó tránh khỏi. Rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các anh chị để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục tài liệu tiếng Việt
1. Quốc hội, 2005, Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005. 2. Quốc hội, 2012, Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012.
3. Bộ Tài chính, 2015, Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07.
4. Bộ Tài chính, 2015, Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10.
5. Huỳnh Thế Du, 2004, “Tại sao bất động sản là yếu tố quan trọng trong quyết định
cấp tín dụng của các Tổ chức tín dụng Việt Nam?”, chương trình giảng dạy kinh tế
Fulbright.
6. Đoàn Văn Trường, 2006, Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.
7. Ngân hàng TMCP Á Châu, 2017, Báo cáo thường niên.
8. Ngân hàng TMCP Á Châu, 2017, Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS về việc thẩm
định tài sản đảm bảo là bất động sản.
9. Ngân hàng TMCP Á Châu, 2017, Quyết định số 619/NVQĐ-QLRRTD.17 về việc ban hành Quy định chính sách nhận và thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản.
Danh mục tài liệu tiếng Anh
1. International valuation standards (2000)
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05
Quy trình thẩm định giá
(Ký hiệu: TĐGVN 05)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện quy trình thẩm định giá khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1.Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2.Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Bước 4.Phân tích thông tin.
Bước 5.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
2. Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá
d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.
e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này.Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu thập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm. Thẩm định viên có thể giả thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ô nhiễm là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc, hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.
Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định
giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.
Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá.Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.