Trong dài hạn, hoạt động tín dụng của ACB được định hướng phát triển chung theo các mục tiêu lớn của toàn ngành ngân hàng Việt Nam
- Chú trọng nâng cao năng lực quản trị điều hành nói chung, quản trị tín dụng và quản trị rủi ro tín dụng nói riêng theo thông lệ quốc tế.
- Đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung, nâng cao năng lực cạnh tranh và uy tín trong xu hướng mở cửa thị trường dịch vụ tài chính ra quốc tế.
- Cải tiến, phát triển các chính sách tín dụng, năng lực cán bộ, tổ chức bộ máy hoạt động tín dụng, đến các quy mô nội bộ về hoạt động tín dụng, cơ cấu tín dụng, chiến lược khách hàng, …
- Tăng cường hoạt động kiểm soát nội bộ và nâng cao hiệu quả kiểm soát nội bộ để đảm bao an toàn cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Để đưa ACB trở thành một trong những ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam với chất lượng phục vụ tốt, ngày càng phát triển bền vững thì hoạt động tín dụng tại ACB trong ngắn hạn được định hướng như sau:
- Tăng trưởng dư nợ tín dụng trên dư nợ cho vay trên cơ sở nguồn vốn huy động từ thị trường và chọn lọc khách hàng thường xuyên đã có uy tín, khách hàng huy động vốn, khách hàng đã sử dụng dịch vụ của ACB hoặc những khách hàng mới có dự án / phương
án đầu tư hiệu quả để cho vay. Chú trọng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng phù hợp có khả năng huy động của ACB.
- Tận dụng khai thác các nguồn vốn từ những dự án hộ trợ uy tín của Nhà nước và tập trung cho vay trong các lĩnh vực được uy tiên theo chủ trương của Chính phủ.
- Hoàn thiện bộ máy kiểm soát nội bộ cũng như nâng cao năng lực kiểm soát, quả trị rủi ro bằng cách tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng, tích cực xử lý nợ xấu / nợ quá hạn trên toàn hệ thống.
- Đôn đốc các đơn vị lập hồ sơ xử lý rủi ro, đề xuất phương án cơ cấu nợ cho khách hàng, xét miễn giảm lãi vay theo quy định để nhanh chóng xử lý và thu hồi nợ xấu / nợ quá hạn.
- Thường xuyên kiểm tra tính tuân thủ quy trình, thủ tục hồ sơ cho vay tại các đơn vị trong toàn ngân hàng để kịp thời phát hiện những rủi ro tiềm ẩn và có biện pháp xử lý phù hợp.
- Cần có chính sách chăm sóc khách hàng và có biện pháp quản lý chặt chẽ đối với các khoản vay hiện tại, thường xuyên kiểm tra để hạn chế tối đa phát sinh nợ xấu / nợ quá hạn.
- Tập trung nghiên cứu phát triển đa dạng hoá các sản phẩm cho vay đối với khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp, đáp ứng tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng.
- Xem xét các chính sách ưu đãi phù hợp về lãi suất, phí thanh toán, phí dịch vụ để tăng tính cạnh tranh so với các ngân hàng thươg mại khác.
3.1.2. Định hướng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Với mục đích là hỗ trợ tối đa cho hoạt động cấp tín dụng, xử lý nợ, đáp ứng các yêu cầu về thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng, vì vậy, P.TĐTS, ACB có những định hướng hoạt động như sau vào giai đoạn 2018-2020:
- Cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy định về cách tổ chức và quy trình hướng dẫn chi tiết phương thức thực hiện hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong toàn hệ thống ngân hàng.
- Nghiên cứu xây dựng đầy đủ các phương pháp định giá tài sản theo các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính để người sử dụng có nhiều lựa chọn đa dạng trong phương thức thẩm định giá BĐS. Việc hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá BĐS cần phải có sự đóng góp ý kiến từ các nhân viên thẩm định và thực hiện điều chỉnh các tiêu chí cho phù hợp với thực tế thị trường để kết quả thẩm định giá ngày càng phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
- Tăng cường bổ sung đầy đủ các công cụ vật chất kỹ thuật, hỗ trợ phương tiện đi lại phục vụ cho hoạt động khảo sát thực tế hiện trạng BĐS nhằm thực hiện tốt hoạt động định giá BĐS.
- Phát huy tối đa chức năng quản lý của P.TĐTS đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp trên toàn hệ thống ngân hàng khắp cả nước để có sự quan tâm, cải thiện, phát hiện sai phạm cũng như có các biện pháp để giảm thiểu rủi ro nếu có trong quá trình thẩm định giá.
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
3.2.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp không thể nào thành công nếu thiếu đội ngũ các nhân viên thẩm định, thế nên để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS thì P.TĐTS, ACB cần phải chú trọng đến hai phương diện là nguồn nhân lực, trình độ nhân lực, đặc biệt là các vấn đề có liên quan đến đạo đức nghề nghiệp sau đây và một số giải pháp phù hợp:
- Về khía cạnh nguồn nhân lực: P.TĐTS cần bổ sung thêm nguồn nhân lực để đáp ứng được số lượng hồ sơ thẩm định ngày càng tăng qua các năm. Nguồn nhân lực có thể đến từ nguồn có sẵn tại các chi nhánh hoặc các phòng ban khác như luân chuyển từ nhân viên tín dụng, nhân viên kinh doanh hoặc các chức vụ phù hợp khác. Ngoài ra, P.TĐTS có thể tuyển dụng nhân sự mới qua các kì thi tuyển dụng nhân viên chính thức được tổ chức hằng năm của ACB. Nhân sự tuyển dụng mới phải đáp ứng đủ trình độ từ đại học trở lên theo quy định của Ngân hàng, điều nằm nhằm sàng lọc được nguồn nhân lực mới có trình độ chuyên môn phù hợp hoặc có khả năng đào tạo.
trung nhằm đào tạo kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định giá BĐS, phổ cập các văn bản pháp luật quà quy trình liên quan để những nhân sự mới được trang bị nền tảng kiến thức vững vàng, như vậy mới giúp các nhân viên thẩm định giá đánh giá đúng tính hợp lệ của hồ sơ pháp lý tài sản cũng như có thể sử dụng tốt các phương pháp định giá, các công cụ kĩ thuật trong khi thực hiện hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp.
- Về tích luỹ kinh nghiệm: Sau khi được trang bị đầy đủ kiến thức nền thì các nhân viên định giá cần phải tích luỹ kinh nghiệm khảo sát hiện trạng tại sản trong thực tế. Việc này cần có nhiều thời gian vì mỗi tài sản là một trường hợp riêng biệt, rất đa dạng về hình dáng, khách nhau về vị trí cũng như nhiều vấn đề rắc rối phức tạp trong chứng từ pháp lý của BĐS. Do đó, để rút ngắn thời gian học hỏi kinh nghiệm cho các nhân viên thẩm định mới thì ACB có thể xem xét cách sau:
Tổng hợp phát hành quyển sổ tay thẩm định giá BĐS chuyên dùng cho các nhân viên thẩm định. Trong sổ tay sẽ bao gồm các tình huống cá biệt đã phát sinh trong thực tế và hướng dẫn cách giải quyết. Sổ tay có thể được tổng hợp từ các nhân viên thẩm định lâu năm trong nghề. Khi được ban hành, sổ tay nên có sự quan tâm đúng mực về tính phù hợp trong từng giai đoạn cũng như chú trọng việc cập nhật thường xuyên nhằm chia sẽ kinh nghiệm cho các nhân viên thẩm định mới bước chân vào nghề.
ACB nên tổ chức những cuộc đối thoại trực tiếp và thẳng thắn về công việc thẩm định giữa các cấp trên, người đi trước để truyền đạt, chia sẻ kinh nghiệm với những bạn đang là nhân viên thẩm định hiện tại, hơn thế nữa, qua đó có thể thấy được những quan điểm khác nhau của mỗi người về cùng một tài sản. Từ đó, nhân viên thẩm định sẽ có cái nhìn rộng hơn về các công việc thường ngày của mình và khắc phục được những lỗi có thể gặp phải trong tương lai.
Các cuộc kiểm tra trình độ của nhân viên thẩm định giá tại ACB nên có những giải thưởng hấp dẫn hơn nữa để cổ vũ tinh thần cũng như tạo động lực cho các nhân viên thẩm định ôn tập và rèn luyện kiến thức chuyên môn.
- Cá nhân mỗi nhân viên thẩm định giá BĐS phải có thái độ chủ động, tích cực học hỏi, mở rộng các mối quan hệ xung quanh với các cơ quan ban ngành nhằm tiếp cận các
nguồn thông tin mới trên thị trường, liên tục cập nhật những biến động để tự nâng cao khả năng thu thập, xử lý, phân tích và đánh giá thông tin của mình. Có như vậy thì các nhân viên thẩm định giá BĐS mới có đủ cơ sở để đánh giá chính xác mức độ tin câỵ đối với giá trị thị trường của các tài sản so sánh, tránh phạm phải những sai lầm nghiêm trọng dẫn đến định giá BĐS quá chênh lệch so với thực tế.
3.2.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá
Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định là nhân tố quyết định đến rủi ro trong thẩm định giá bất động sản. Vì đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định có mối quan hệ trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá, rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá. Khi tất cả các yếu tố hợp thành tạo nên môi trường thẩm định giá thuận lợi nhưng do nhân viên thẩm định thiếu tính chuyên nghiệp trong việc thẩm định hoặc không trung thực, không khách quan bị các lợi ích cá nhân chi phối thì kết quả thẩm định sẽ bị sai lệch. Vì vậy, ACB phải bảo đảm duy trì các nguyên tắc sau đối với nhân viên thẩm định về giá:
Chuẩn mực nghiệp vụ: nhân viên thẩm định phải tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá và tiến hành thẩm định những BĐS phù hợp với nghiệp vụ được giao. Chính trực: nhân viên thẩm định phải thẳng thắn, trung thực trong quá trình thực
hiện thẩm định giá.
Khách quan: nhân viên thẩm định phải là người công minh, không được phép định kiến, thiên vị khi đánh giá, nhận xét, kết luận về kết quả thẩm định giá phải giữ thái độ vô tư.
Độc lập: Khi thực hiện thẩm định giá, nhân viên phải giữ mình, không để lợi ích vật chẩt hoặc các sức ép chính trị chi phối.
Bí mật: nhân viên thẩm định phải bảo mật thông tin thu thập trong quá trình thẩm định giá cũng như chịu trách nhiệm bảo mật thông tin về BĐS của khách hàng. Đạo đức ứng xử: các nhân viên khi tiếp xúc với khách hàng qua điện thoại hoặc
trực tiếp phải thể hiện được cách ứng xử hoà nhã, giữ mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng.
với các nhân viên thẩm định giá BĐS cũng như chú trọng hơn về các khoá đào tạo giáo dục về vấn đề đạo đức.
Tuy nhiên, để đảm bảo việc tuân thủ đúng đạo đức nghề nghiệp đã được đặt ra, ACB cần phải nghiên cứu, xây dựng các phương án khả thi có thể kiểm tra được vấn đề tuân thủ đạo đức của mỗi nhân viên thẩm định như tiến hành giám sát, kiểm tra thái độ và kết quả làm việc của các nhân viên thẩm định, ban hành những quy định xử lý nghiêm khắc đối với nhân viên khi phát hiện sai phạm.
3.2.3. Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp
Mục tiêu quan trọng của việc hoàn thiện phương pháp thẩm định giá BĐS là giải quyết vấn đề còn tồn tại về kết quả thẩm định giá BĐS còn nhiều chêch lệch so với giá trị thực tế trên thị trường, ACB có thể xem xét đến các kiến nghị sau:
- Đối với phương pháp so sánh, ACB nên có hướng dẫn tỷ lệ điều chỉnh cụ thể chi tiết cho từng trường hợp để hạn chế sự điều chỉnh chủ quan của các nhân viên thẩm định. Ví dụ, nên điều chỉnh giá giảm 3% hay 5% trong trường hợp BĐS thẩm định cách xa MTĐ 150m và BĐS so sánh cách MTĐ 20m.
- Đồng thời, các hệ số vị trí mặt tiền đường, hẻm, hệ số về hính dáng hoặc các yếu tố thuận lợi / bất lợi của tài sản cần phải được khảo sát kĩ lưỡng và phân tích nghiên cứu định lượng để có căn cứ cụ thể từ đó tổng hợp đưa ra số liệu cho phù hợp với thị trường. Có như vậy mới đưa hệ số này vào sử dụng trong thực tế định giá đất ở, tránh tình trạng chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường như hiện nay.
- Đối với sự đa dạng về phương pháp thẩm định, ACB cần chú trọng nghiên cứu và ứng dụng nhiều hơn các phương pháp thẩm định giá BĐS khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, … vì thực tế khi thẩm định giá BĐS mà chỉ dựa vào phương pháp so sánh và phương pháp dựa trên đơn giá đường được duyệt của ACB thì không thể bao quát hết được tất cả các loại BĐS. Việc sử dụng thêm phương pháp khác vào thẩm định giá còn có thể dùng để kiểm định lại giá trị định giá trong các phương pháp thông thường được sử dụng.
3.2.4. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
động thẩm định giá. Qua nhiều năm nghiên cứu, chủ động tiếp nhận các ý kiến đóng góp từ nhân viên, kểt hợp với việc xem xét và tổng hợp sửa đổi để quy trình ngày càng hoàn thiện hơn, P.TĐTS của ACB hiện nay đã ban hành một quy trình chuẩn về thẩm định giá BĐS thế chấp bao gồm 14 bước tương đối phù hợp và hoàn chỉnh, tuy nhiên ACB có thể xem xét một số đề xuất sau để quy trình được tinh gọn, thiết thực và dễ áp dụng hơn:
- Đối với bước 11 và bước 12 của quy trình có thể xem xét gộp lại thành một bước chung là phê duyệt Tờ trình TĐTS vì nhân sự phê duyệt là người chắc chắn có đủ năng lực để kiểm soát tờ trình thẩm định, đồng thời, trước khi tờ trình được đưa lên kiểm duyệt đã được nhân viên TĐTS số 02 xem xét kết quả thẩm định nên có thể giản lược bớt mà không ảnh hưởng nhiều đến toàn bộ quy trình. Điều này góp phần làm cho quy trình tinh gọn chặt chẽ và dễ áp dụng theo dõi kiểm tra hơn.
- ACB cần giao nhiệm vụ rõ ràng cho phòng ban chịu trách nhiệm hoàn toàn về việc ban hành đầy đủ các quy định, chính sách, văn bản hưởng dẫn chi tiết về thẩm định giá BĐS thế chấp một cách cụ thể để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá:
Đối với các quy định về hoạt động thẩm định giá BĐS có tính chất thay đổi thường xuyên thì phải chú trọng việc cập nhật liên tục, để các quy định khôn chồng chéo hoặc mâu thuẫn lẫn nhau.
Đối với các văn bản thuộc dạng quy trình, quy định thì trước khi ban hành việc cần làm là phải phổ biến rộng rãi bản soạn thảo đến các phòng ban có liên quan và thực hiện lấy ý kiến đóng góp từ các nhân viên trực tiếp tác nghiệp để có những điều chỉnh phù hợp, như vậy có thể tránh được trường hợp quy định ban