2.3.2.1. Hạn chế về nguồn nhân lực trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu.
Tình trạng quá tải trong công việc của nhân viên thẩm định
Số lượng nhân viên thẩm định hiện này tại mỗi Bộ phận thẩm định giá thuộc P.TĐTS dao động từ 10 đến 15 nhân sự thực hiện thẩm định giá BĐS trên nhiều quận huyện, tình thành, cùng với tốc độ tăng trưởng tín dụng như hiện nay thì nhu cầu thẩm định BĐS cao dẫn đến tình trạng quá tải trong cả khâu thực hiện TĐG và khâu giám sát BĐS thế chấp của khách hàng. Vì vậy, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp còn chưa được chặt chẽ do đó xảy ra tình trạng định giá sai, thiếu chính xác làm ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng.
Hoạt động thẩm định giá BĐS còn nhiều bất cập về độ chính xác của kết quả thẩm định và cách thực hiện.
Hiện nay, hoạt động thẩm định giá BĐS tại ACB tuy đạt được nhiều kết quả nhất định nhưng vẫn còn những tồn tại trong cách thực hiện thẩm định và độ chính xác của kết quả. Đội ngũ các nhân viên thẩm định trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm cần được dẫn dắt, bên cạnh đó nhiều nhân viên thẩm định có trình độ chuyên môn chưa sâu hoặc chưa đúng với chuyên môn thẩm định giá nên việc thực hiện diễn ra không đúng với quy trình yêu cầu, cách thẩm định mang tính chủ quan và kinh nghiệm do đó kết quả thẩm định kém chính xác hoặc chưa chính xác với chủ trương của ACB.
2.3.2.2. Hạn chế về phƣơng pháp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu.
Trong cánh thực hiện thẩm định giá bằng các phương pháp, nhân viên còn mắc phải những hạn chế sau;
- Cách thu thập dữ liệu còn nhiều hạn chế: thực tiễn thu thập dữ liệu dễ nhận thấy là: các dữ liệu thu thập về tài sản đã bán thường không có nhiều thông tin liên quan như mối quan hệ giữa các bên giao dịch, các bên có phải là đã tìm hiểu kỹ và có thông tin
đầy đủ hay không, … rất khó để xác định được giá đã giao dịch đó có phải là giá thị trường hay không? Điều kiện mua bán, tình trạng pháp lý … Đối với những tài sản đang rao bán đòi hỏi người thẩm định phải có kỹ năng trong thương lượng đàm phán, am hiểu về thị trường tài sản, nhất là những tài sản có quy mô, tính chất khác biệt rất nhiều so với tài sản cần thẩm định để điều chỉnh trong so sánh là không phù hợp, trái với cơ sở lý luận của phương pháp so sánh và nghiệp vụ thẩm định giá BĐS.
- Cách điều chỉnh hệ số tương đối chưa chính xác
Thực hiện điều chỉnh bằng số tương đối: về cơ bản, mỗi một sự điều chỉnh vê các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường. Tuy nhiên trong thực tiễn, các mức điều chỉnh (% hoặc cho điểm) ở bước này, tất cả các nhân viên thẩm định đều thực hiện theo nhận định mang tính chủ quan và đặt cao (từ kinh nghiệm hoặc từ các nguồn thống kê không chính thức) tuỳ theo đặc điểm thị trường địa phương nơi tài sản thẩm định. Hiện chưa có một mức điều chỉnh thống nhất.
2.3.2.3. Hạn chế về quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu.
- Giá trị BĐS thế chấp luôn thay đổi theo thời gian, tuy ACB đã có những quy định yêu cầu các nhân viên thẩm định phải lưu ý tái thẩm định tài sản 06 tháng / 01 lần nhưng thực tế tại nhiều chi nhánh phòng giao dịch, các bộ phận thẩm định thuộc P.TĐTS ít khi định giá lại BĐS theo yêu cầu của Ngân hàng mà giữ nguyên mức giá trị đã được xác định khi ký hợp đồng tín dụng hoặc chỉ khi có biến cố lớn hoặc bị kiểm tra thì mới tiến hành thẩm định lại giá trị tài sản, điều đó ảnh hưởng xấu đến an toàn vốn vay của cả ngân hàng nếu giá trị BĐS trên thị trường giảm thấp đột ngột.
- Thời gian quy định cho một quy trình xử lý hồ sơ thẩm định quá ngắn, trong vòng 02 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ thẩm định đối với mọi loại hồ sơ BĐS. Điều này tạo ra áp lực vô cùng lớn đối với nhân viên thẩm định.
- Hơn nữa, khi quy trình thẩm định kết thúc, nhân viên thẩm định sẽ trả lời kết quả cho nhân viên kinh doanh và nhân viên kinh doanh này sẽ đánh giá thái độ làm việc của nhân viên thẩm định hồ sơ đó. Điều này vô tình làm tăng áp lực, sự căng thẳng trong công việc của các nhân viên thẩm định.
sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu.
- Hệ thống thông tin đang được sử dụng chưa thể liên kết được với những trung tâm giao dịch tài sản lớn. Đặc biệt là với công ty Dịch vụ địa ốc ACB (ACBR) do cơ chế hoạt động độc lập, do đó đã thiếu sót nguồn thông tin tin cậy có thể tận dụng được. - Việc cập nhật dữ liệu thực hiện thủ công có sự hợp tác của các cộng tác viên nhập liệu do đó tốc độ cập nhật thông tin khá chậm và chất lượng thông tin không tránh khỏi những sai sót.
- Nguồn thông tin được thu thập có phần lớn từ những nguồn không chính thức và từ những đối tượng không có chuyên môn như dịch vụ môi giới, thông tin qua dân cư lân cận, khách hàng, … vì vậy thường có độc chính xác không cao.
- Những chứng từ pháp lý liên quan của BĐS được kênh phân phối / phòng giao dịch thu thập từ khách hàng cũng như việc xác minh tính chính xác của các chứng từ. Sau đó mới chuyển lên P.TĐTS, nhân viên thẩm định hoàn toàn không chịu trách nhiệm về tính xác thực của các chứng từ pháp lý này do đó có rất nhiều rủi ro có khả năng xảy ra trong hoạt động thẩm định.