2.2.2.1. Thẩm định giá bất động sản thế chấp trƣớc khi cho vay
Về bản chất, thế chấp bất động sản để đảm bảo tiền vay chỉ là một trong những biện pháp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với hợp đồng tín dụng, dù có biện pháp này hay không đều không ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và chịu các biện pháp xử lý về tài sản nếu vi phạm. Tuy nhiên, để đồng thời đạt được hai mục đích phát triển thị trường – khách hàng và hạn chế rủi ro đối với các khoản cho vay, thì việc áp dụng các biện pháp
nhận bất động sản thế chấp trước khi cho vay được xem là một trong những cách hiệu quả và an toàn đối với ACB.
2.2.2.2. Định giá lại bất động sản thế chấp trong thời gian cho vay
Trong thời gian quản lý tài khoản vay của khách hàng, ngoài việc phải thẩm định giá lại theo định kỳ 2 năm / lần đối với bất động sản, có rất nhiều trường hợp phải thẩm định giá lại BĐS nhằm khẳng định giá trị của tài sản thế chấp tại mọi thời điểm đủ để đảm bảo cho khoản vay của khách hàng, một số trường hợp cần tiến hành định giá đột xuất như sau:
Khi khách hàng vay muốn bổ sung, thay thế BĐS thế chấp hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ đảm bảo.
Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất
Khi ACB kiểm tra phát hiện BĐS thế chấp bị giảm giá vì hư hỏng, hoả hoạn, v.v.
2.2.2.3. Định giá BĐS thế chấp để trích lập quỹ dự phòng rủi ro tín dụng
Đối với những khoản vay từ khi bị chuyển nợ nhóm 2 thì ngân hàng sẽ phải thực hiện trích lập quỹ dự phòng rủi ro cụ thể đối với khoản vay đó. Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước và việc số tiền phải trích lập dự phòng cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào giá trị của BĐS thế chấp. Nếu BĐS có giá trị chênh lệch nhiều so với lần định giá gần nhất trước đó thì ngân hàng sẽ phải tiến hành định giá lại, xác định giá trị thực của BĐS tại thời điểm trích lập dự phòng để thực hiện việc trích lập dự phòng cụ thể cho các khoản vay quá hạn một cách chính xác.
2.2.2.4. Thẩm định giá bất động sản thế chấp để xử lý nợ
Một khi khoản vay của khách hàng chuyển sang quá hạn và mất khả năng thanh toán và Ngân hàng đã sử dụng các biện pháp trong khả năng để xử lý nợ nhưng không phát huy tác dụng thì đến cuối cùng Ngân hàng sẽ xử lý BĐS thế chấp của khách hàng theo các phương thức sau:
Gán nợ: đối với những BĐS thế chấp có vị trí đẹp, giá trị cao, tính khả mại tốt thì Ngân hàng sẽ đưa ra phương án cho khách hàng dùng BĐS thế chấp để gán nợ với mục đích có thêm thời gian cho khách hàng huy động các nguồn khác
để trả nợ. Nếu hết thời hạn quy định trong hợp đồng gán nợ thì BĐS thế chấp của khách hàng sẽ được chuyển thành tài sản của Ngân hàng với giá trị như đã thoả thuận trong hợp đồng gán nợ. Như vậy việc đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp của khách hàng tại thời điểm thực hiện gán nợ là rất quan trọng.
Bán tài sản thu hồi nợ: đây là biện pháp cuối cùng được áp dụng đối với những trường hợp không thể dùng phương án gán nợ và khách hàng cũng không có thái độ hợp tác đối với việc trả nợ. Các bên sẽ tự thoả thuận bằng cách bán tài sản, nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật và phải thực hiện định giá lại giá trị của BĐS thế chấp tại thời điểm phát mãi.
2.2.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá đang đƣợc áp dụng tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu
2.2.3.1.Phƣơng pháp sử dụng đơn giá đất thị trƣờng đƣợc duyệt của ACB
Đối với đất ở và tài sản gắn liền với đất tọa lại tại vị trí mặt tiền đường đã được ACB duyệt đơn giá đất thị trường thì các nhân viên thẩm định sẽ áp dụng Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt để tính giá trị.
Tại P.TĐTS của ACB, các nhân viên thẩm định đều có nhiệm vụ khảo sát giá thị trường và xây dựng đơn giá đất thị trường chia theo từng đường, đoạn đường cụ thể mỗi quý. Các nhân viên thẩm định sẽ thực hiện mô tả con đường, lợi thế kinh doanh, lợi thế giao thông và tìm kiếm thông tin giao dịch thực tế để xây dựng nên đơn giá này. Giá sau khi được nhân viên thẩm định xây dựng sẽ được cấp lãnh đạo kiểm duyệt chặt chẽ và đưa vào sử dụng chính thức trên chương trình PASS. Đơn giá đường, đoạn đường này trở thành cơ sở dữ liệu quan trọng để chọn giá tính ra được giá trị quyền sử dụng đất hoặc trở thành giá để kiểm tra chéo với kết quả thẩm định theo phương pháp so sánh.
Tiếp theo, các nhân viên thẩm định cần phải điều chỉnh các tỷ lệ thuận lợi / bất lợi của BĐS thẩm định cụ thể thêm một lần nữa để tăng tính chính xác về giá và giảm thiểu rủi ro trong công tác cho vay tín dụng của ngân hàng.
Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đấttheo phƣơng pháp đơn giá đất đƣợc duyệt của ACB
Tên Giá trị điều
chỉnh Diễn giải Đơn giá mặt tiền đường (đồng / m2
) Hiệu lực ngày:…/.../… Hệ số đường nội bộ (%) 100 Hệ số hẻm chính (%) 100 Hệ số hẻm phụ (%) 100 Hệ số khoảng cách đến MTĐ (%) 100
Tổng yếu tố thuận lợi (%) 100
Tổng yếu tổ bất lợi (%) 100
Đơn giá QSDĐ (được công nhận không thuộc QH giải tỏa) theo quy định của ACB (đồng / m2
)
Hiệu lực ngày:
… /… /…
Nguồn: Chương trình PASS – P.TĐTS Ngân hàng TMCP Á Châu
Đơn giá đường được duyệt của ngân hàng chính là cơ sở để xác định đơn giá quyền sử dụng đất của nhà tọa lạc tại mặt tiền đườngtheo hai trường hợp sau:
+ Nếu giá duyệt của đường / đoạn đường không quá 06 tháng thì không cần sử dụng thêm phương pháp so sánh mà sẽ được áp dụng để chọn giá sau khi điều chỉnh các yếu tố bất lợi / thuận lợi của từng BĐS trên thực tế.
+ Nếu giá đường / đoạn đường được duyệt đã cũ (quá 06 tháng) thì đó trở thành đơn giá để so sánh chéo với kết quả chọn giá ở phương pháp so sánh
2.2.3.2. Phƣơng pháp so sánh giá
Dựa trên các phương pháp thẩm định giá được quy định tại Thông Tư số 126 do Bộ Tài chính ban hành thì phòng thẩm định ACB áp dụng phương pháp so sánh giá tiếp cận từ thị trường cho hoạt động định giá BĐS là đất ở và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền những đường chưa được ACB duyệt đơn giá đất thị trường.
Trong thời buổi cạnh trang gay gắt giữa các NHTM và số lượng hồ sơ nhiều mỗi ngày nên các nhân viên thẩm định không có nhiều thời gian để lấy dữ liệu. Thường thì các nhân viên thẩm định chỉ lấy giá giao dịch qua điện thoại, thông tin trên internet và các thông tin có sẵn trong kho dữ liệu của ngân hàng. Để ghi nhận cho việc đã tìm kiếm thông tin giao dịch, các nhân viên thẩm định sẽ ghi lại số điện thoại của người trực tiếp rao bán cho mình như một chứng cứ trong tờ trình thẩm định. Tờ trình thẩm định tại ngân hàng là đại diện cho báo cáo thẩm định giá tại công ty thẩm định. Tại ngân hàng, tờ trình tương đối ngắn gọn chỉ có 3-6 trang thể hiện chủ yếu các thông tin gần giống với các đề mục đã được liệt kê trong báo cáo thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành.
Đối với phương pháp so sánh, Ngân hàng lựa chọn 02 tài sản so sánh hoặc 03 tài sản so sánh trong trường hợp tái thẩm định. Các BĐS dùng để so sánh này cần phải có các thông tin cơ bản như diện tích đất, diện tích sàn sử dụng, giá rao bán, giá có thể thương lượng thành công, vị trí toạ lạc là mặt tiền đường, đoạn đường giống với BĐS cần thầm định. Đồng thời, thông tin rao báo hoặc giao dịch thành công của BĐS so sánh phải trong khoảng thời gian tối đa là ba tháng kể từ ngày có thông tin. Các BĐS thoả đủ các tiêu chí cơ bản này sẽ trở thành BĐS so sánh phù hợp.
Sau khi đã tìm được BĐS so sánh phù hợp, nhân viên thẩm định thực hiện theo các bước sau đây:
+ Bước 1: Nhân viên thẩm định phải thu thập thông tin về BĐS cần thầm định theo quy trình thẩm định tài sản. Thực hiện phân tích, đánh giá các yếu tố thuận lợi, bất lợi của BĐS thẩm định(về pháp lý; quy mô; kích thước; hình dáng; giao thông; lợi thế kinh doanh; môi trường)
+ Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin chuyển nhượng của các BĐS so sánh đã tìm được; phân tích các yếu tố thuận lợi và bất lợi gồm: giá bán / rao bán, tình trạng pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, giao thông, lợi thế kinh doanh, môi trường, xu hướng thị trường tại thời điểm diễn ra giao dịch / hoặc rao bán BĐS. Tại P.TĐTS, ACB cho phép sử dụng thông tin BĐS so sánh trong phạm vi thời gian rao bán / giao dịch thành công là trước đó 03 tháng so với ngày thẩm định giá BĐS cần thẩm định.
giá rao bán / giá bán và quy mô của BĐS so sánh được thu thập ở bước 02.
+ Bước 4: Phân tích, xác định các điểm tương đồng, yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định (về pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, giao thông, lợi thế kinh doanh, môi trường), xác định tỷ lệ % điều chỉnh của từng yếu tố theo nguyên tắc: điều chỉnh (+%) nếu BĐS thẩm định tốt hơn BĐS so sánh, điều chỉnh giảm (-%) nếu BĐS thẩm định kém hơn BĐS so sánh.
Hệ số điều chỉnh = 1 – Tổng tỷ lệ điều chỉnh%/100
Lập bảng điều chỉnh như sau trên chương trình thẩm định tài sản - PASS
Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh BĐS so sánh 1 BĐS so sánh
Diễn giải Tỷ lệ điều chỉnh Diễn giải Tỷ lệ điều chỉnh
Pháp lý (%)
Quy mô kích thước (%) Hình dáng (%)
Giao thông (%)
Lợi thế kinh doanh (%) Môi trường, an ninh (%) Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) Hệ số điều chỉnh
Đơn giá đất thổ cư sau khi điều chỉnh
Tỷ lệ theo quy định của ACB (%)
Đơn giá chỉ dẫn (đồng/m2)
Nguồn: Hướng dẫn công việc thẩm định tài sản đảm bảo là BĐS trên chương trình PASS, tại ACB(WI-11/TĐTS)
+ Bước 5: Ước tính đơn giá BĐS thẩm định dựa trên cơ sở so sánh với từng mức giá so sánh, theo công thức;
Đơn giá BĐS thẩm định = Đơn giá BĐS so sánh ở bước 03 x Tỷ lệ điều chỉnh + Bước 6: Trên cơ sở mức giá ước tính của BĐS thẩm định xác định được ở bước 05, nhân viên thẩm định phải lựa chọn đơn giá cho tài sản thẩm định. Mức giá được lựa chọn làm đơn giá của BĐS thẩm định sẽ là đơn giá của BĐS so sánh có mức giá thấp nhất.
+ Lưu ý:
Mọi tỷ lệ điều chỉnh được áp dụng khi điều chỉnh giá của BĐS so sánh về giá của BĐS thẩm định phải được phân tích, giải thích cụ thể trong Tờ trình thẩm định giá BĐS.
Sau khi điều chỉnh, nếu hệ số điều chỉnh quá lớn và đơn giá chỉ dẫn của 02-03 BĐS so sánh chênh lệch nhau trên 10% thì các BĐS so sánh được cho là không tương đồng và phải thay đổi BĐS so sánh khác phù hợp hơn.
Tỷ lệ (%) điều chỉnh giữa các BĐS phụ thuộc vào sự hơn kém nhau về các yếu tố so sánh. Ví dụ: BĐS so sánh có diện tích lớn 100 m2, BĐS thẩm định có diện tích 32 m2
, thì tỷ lệ điều chỉnh sẻ là -5 với giải thích “BĐS so sánh kém hơn BĐS thẩm định do diện tích lớn khó chuyển nhượng”. Tương tự điều chỉnh cho yếu tố kích thước, giao thông, lợi thế kinh doanh,..
Tỷ lệ điều chỉnh của ACB theo phụ lục số 25_WI-11/TĐTS, đối với thông tin rao bán là 90%, thông tin mua bán thực là 100% áp dụng cho BĐS thẩm định đất thổ cư riêng lẻ và tài sản gắn liền với đất theo phương pháp so sánh.
Đơn giá chỉ dẫn của 02 BĐS so sánh sẽ được chọn làm đơn giá để tính giá trị quyền sử dụng đất của BĐS, theo như quy định thì ngân hàng thì TĐV sẽ chọn giá của BĐS so sánh có đơn giá chỉ dẫn thấp hơn BĐS so sánh còn lại.
2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu.