phép chủ đầu tư và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai. Quy định này tạo điều kiện cho chủ đầu tư dễ dàng huy động vốn và cũng là cơ sở để khách hàng có được căn nhà với giá rẻ hơn. Tuy nhiên, do đặc điểm đối tượng là một loại tài sản hình thành trong tương lai, tất cả những vấn đề liên quan đến chất lượng công trình, thời hạn giao nhà chỉ được ghi trong thỏa thuận trong hợp đồng. Vì lẽ đó, nhà làm luật đã xác định các trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư tương đối rõ ràng: trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả khách hàng khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính
theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại6. Thực tế cho thấy, dù chủ đầu tư phải chịu nhiều trách nhiệm pháp lý nhưng rủi ro trong các giao dịch về mua, bán nhà trong tương lai vẫn chủ yếu thuộc về khách hàng, bởi những quy định về chất lượng nhà thường rất chung chung, khách hàng không có cơ hội đàm phán vì các hợp đồng này đều là những hợp đồng mẫu được thương nhân kinh doanh cung cấp; thời gian xây dựng cũng bị trì hoãn và giá bán có thể tăng do những điều khoản trong hợp đồng đều tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thực hiện việc này. Hơn nữa, một thực tế là chế tài chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng như luật quy định ở trên không mấy khi được sử dụng vì toàn bộ số tiền mà khách hàng đã ứng trước và cả tiền lãi nhiều trường hợp vẫn chưa bằng giá trị của căn nhà tại thời điểm chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận, khách hàng luôn bị đặt ở thế bị động - hủy hợp đồng thì mình chịu thiệt, không hủy hợp đồng thì bị chủ đầu tư “ép”. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà trong tương lai là một vấn đề phức tạp đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ chế khác nhau, trước mắt, đối với
6 Khoản 4 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLuật KDBĐS. Luật KDBĐS.