6. Cấu trúc luận văn
2.3.3. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ
Mặc dù đã đạt theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có toạ độ còn đạt thấp. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý, vận hành và khai thác sử dụng. Mục tiêu xây dựng mỗi tỉnh, thành phố một mô hình cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh của một đơn vị cấp huyện để làm mẫu chưa được hoàn thành. Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Một số nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo cho việc vận hành hệ thống thông tin đất đai, do đó cơ sở dữ liệu không được vận hành khai thác sử dụng, dẫn tới cơ sở dữ liệu không được cập nhật biến động thường xuyên dễ dẫn tới tình trạng cơ sở dữ liệu bị lỗi thời, không có giá trị sử dụng.Việc lồng ghép giữa đo vẽ bản đồ địa chính với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn hạn chế. Hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên, kịp thời theo quy định.
Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc nêu trên là do:
- Kinh phí đầu tư của địa phương và hỗ trợ của Trung ương cho thực hiện đo đạc, cấp giấy chứng nhận trong những năm qua còn hạn chế so với nhu
cầu do nguồn thu từ đất giảm mạnh trong những năm qua và ngân sách Trung ương gặp nhiều khó khăn;
- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính còn chậm, nhiều địa phương chưa có bản đồ địa chính nhất là khu vực đất nông nghiệp, nông thôn, các nông, lâm trường;
- Nhiều địa phương trong nhiều năm qua, sau khi cấp giấy chứng nhận đã triển khai thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới gắn với quy hoạch lại đồng ruộng, dồn điền đổi thửa, dẫn đến thay đổi cơ bản so với các giấy chứng nhận đã cấp; do đó, phải thực hiện đo đạc, chỉnh lý lại bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cấp đổi giấy chứng nhận cho người dân trong những năm tới để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Việc rà soát, sắp xếp, xác định ranh giới, mốc giới, giải quyết tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai của các nông, lâm trường, ban quản lý rừng thực hiện còn chậm, kém hiệu quả.
2.3.3.2. Thống kê và kiểm kê đất đai
Thực hiện Điều 53 Luật Đất đai năm 2003 về thống kê đất đai hằng năm và kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần, ngày 15-5-2009 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 618/CT-TTg về việc kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo thực hiện công tác kiểm kê đất đai ngày 1-1-2010 và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn cả nước với 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh, 693 đơn vị hành chính cấp huyện và 11.076 đơn vị hành chính cấp xã. Qua kiểm kê cho thấy vùng trung du miền núi Bắc Bộ với 14 tỉnh có tổng diện tích tự nhiên 9526.7 nghìn ha trong đó: đất nông nghiệp 8137.1 nghìn ha chiếm 80.2%, đất phi nông nghiệp 465.6 nghìn ha chiếm 4.59% , đất chưa sử dụng chiếm 15.14%.
Đầu năm 2014, công tác thống kê đất đai được kết quả như sau:
Đất nông nghiệp: 8137.1nghìn ha chiếm 80.2% diên tích đất tự nhiên toàn vùng trong đó đất sản xuất nông nghiệp là 1647.7 nghìn ha chiếm 16.2% diện tích đất tự nhiên, đất lâm nghiệp là 6490 nghìn ha chiếm 64% so với tổng diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 465.6 nghìn ha chiếm 4.59% so với tổng diện tích tự nhiên của cả vùng. Trong đó, đất ở là 130.6 nghìn ha chiếm 1.29% so với tổng diện tích tự nhiên. Đất chuyên dùng 335 nghìn ha chiếm 3.3% tổng diện tích đất tự nhiên
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất qua các năm
Đơn vị: nghìn ha
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG 2008 2009 2014
Tổng diện tích tự nhiên 9543.4 9533.7 9526.7 Đất nông nghiệp 6596.9 6646.5 7696.2 Đất phi nông nghiệp 364.9 379.8 412.4
(Nguồn:Tổng cục thống kê) [19] 2.3.3.3. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như:
Thị trường bất động sản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp cho thuê trên thị trường BĐS chính quy
Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ bé về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, vì vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các cơn sốt về giá cả dự trên các thông tin mập mờ về quy hoạch, thay đổi chính sách của nhà nước.
Mặt tích cực, thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, đã từng bước được hình thành và hoạt động ngày càng minh bạch, hiệu quả hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước đã tạo nguồn cung về đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc lập, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đẩy mạnh, tạo cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
2.3.3.4. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại chương VI của Luật đất đai năm 2013. Khi Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì họ được hưởng tất cả quyền lợi do Luật đất đai quy định. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là công việc được tổ chức thường xuyên nhằm quản lý, giám sát việc sử dụng đất đúng pháp luật, hợp lý và hiệu quả cao. Các sai phạm được chấn chỉnh kịp thời, không để xảy ra nhiềuvi phạm nghiêm trọng.[17]