7. Kết cấu khóa luận
2.3.2. Phân tích môi trường bên ngoài công ty
2.3.2.1. Môi trường vĩ mô a) Yếu tố kinh tế
Biểu đồ 2.1: Tốc độ tăng GDP các năm 2015-2020
■ %
Nguồn: Tổng cục thống kê
Tốc độ tăng GDP các qua các năm 2011- 2020 thì năm 2020 tăng thấp nhất của các năm trong giai đoạn này: Tuy nhiên, do dịch Covid 19 vẫn còn đang diễn biến rất phức tạp, làm ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế của tất cả các nước trong khu vực thì đây là một kết quả khá thành công của Việt Nam.
Nhưng, trên thực tế thì cho ta thấy, nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt phải kể đến thị trường BĐS vẫn gạt hái được những thành tựu đáng tự hào. Nền kinh tế Việt Nam luôn duy trì ở mức ổn định.
Khi Việt Nam có nền kinh tế tăng trưởng dương thì đồng thời ngành BĐS cũng đã có những tín hiệu tích cực. Theo TS Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Việt Nam: “Sự tăng trưởng này ngoài được hỗ trợ trực tiếp từ nguồn đầu tư công và hoạt động xuất nhập khẩu được duy trì, còn được góp phần quan trọng từ nguồn vốn FDI. Năm 2020, FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam với con số gần 29 tỷ USD; riêng ngành BĐS chiếm khoảng 3,8 tỷ USD tương đương 14,8% - tỷ trọng này xét cả về tuyệt đối và tương đối đều tăng so với 2020”.
STT Ngân hàng Tháng 4/2019 Tháng 4/2020 Tháng 4/2021
Những công trình mà nhà nước đầu tư công hay các chính sách giải ngân được chính phủ cam kết sẽ đẩy nhanh tốc độ nhằm làm đòn bẩy thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường BĐS ngày càng phát triển.
Thu nhập người dân
Thời gian năm vừa qua, kinh tế Việt Nam đã biến động theo hướng chiều sâu, kinh tế có chất lượng được cải thiện, thu nhập bình quân của người dân và năng suất lao động đều tăng trưởng. Tuy nhiên, do ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh cùng với nhiều đợt giãn cách xã hội nên ảnh hưởng đến rất nhiều ngành nghề. Chính vì vậy dù tăng trưởng dương nhưng thu nhập người dân đều ít hơn so với cùng kỳ năm ngoái khi chưa xuất hiện dịch bệnh.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự báo thì năm 2020, quy mô kinh tế Việt Nam đạt được khoảng 343 tỷ USD và GDP bình quân của người dân được khoảng 3.521 USD. Đó là một minh chứng cho chúng ta thấy rằng, Việt Nam đã tự tin đi trên con đường phát triển và hội nhập, có được nhiều thành tựu lớn. Thực tế thì do ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 đã làm cho nhiều nước trên thế giới trong năm 2020 là một năm suy thoái. Thế nhưng, Việt Nam với khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt thì đã là một trong số các quốc gia hiếm hoi có tốc độ tăng trưởng dương (+2,91%).
Theo các tổ chức kinh tế Việt Nam và quốc tế thì năm 2020, Việt Nam sẽ hoàn thành được “mục tiêu kép’’ vừa kiểm soát tốt dịch Covid 19 vừa cố gắng duy trì được tốc độ phát triển của kinh tế.
Thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng
Năm 2020, kinh tế thế giới đã phải trải qua những ngày tiêu cực. Đại dịch Covid 19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng dòng chảy thương mại và đầu tư, làm cho suy giảm tổng cầu và hầu hết kinh tế các nước đã rơi vào suy thoái, bất ổn định.
Trong hoàn cảnh đầy rủi ro đó, Chính phủ đã kết hợp với NHTW các nước nhanh chóng để đưa ra các chương trình và những giải pháp để kích thích nền kinh tế toàn cầu: “chưa từng có tiền lệ” (đó là những giải pháp về tài khóa và tiền tệ) nhằm góp phần giúp nền kinh tế thế giới vượt qua khó khăn.
Năm 2020, sau khi vượt qua biết bao nhiêu khó khăn, thử thách thì ngành Ngân hàng cũng đã ghi nhận được một số thành tựu đáng nể. Thị trường đã ổn định, thanh khoản cao, lãi suất ngân hàng được duy trì mức thấp, lãi suất tiền gửi của các ngân hàng giảm 0.9-1.5%( ngắn hạn); khoảng 0.6-1.5%( đối với dài hạn) so với đầu năm 2020; đối với lãi suất cho vay thì cũng giảm nhanh, khoảng 0,5-2% so với đầu năm 2020; đối với tỷ giá thì tiếp tục ổn định, giá trị VNĐ được nâng cao. Như vậy, trong khi nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đang rất nhiều khó khăn thì năm 2020 có thể coi là một năm thành công của Ngân Hàng.
Lãi suất hạ ở mức thấp trong thời gian vừa qua đã giúp thị trường BĐS rất nhiều, làm giảm chi phí vốn và hỗ trợ tốt những vấn đề xây dựng công trình BĐS mà cả những khách hàng mua BĐS cũng hưởng lợi từ vay tiền có lãi suất thấp. Chính phủ đưa ra chính sách lãi suất thấp đã hỗ trợ thị trường BĐS.
Tùy thuộc vào CLKD của các ngân hàng mà từng ngân hàng sẽ có mức lãi suất cho vay khác nhau đối với sản phẩm BĐS. Dựa vào số liệu tháng 4 năm 2020 cho thấy, đối với ngành BĐS thì Các ngân hàng có mức lãi suất sẽ dao động trong khoảng 6.8% - 11.4% tùy vào thời hạn vay. Với việc có các mức lãi suất ngân hàng khác nhau sẽ đem đến cho các doanh nghiệp nhiều sự lựa chọn, giúp doanh nghiệp mở rộng nguồn vốn kinh doanh của mình.
Dưới đây là lãi suất của một số ngân hàng đối với vay BĐS.
2 VPBank 7,5% 9,5% 8,0%
Nguồn: Phòng kế hoạch các Ngân hàng TMCP
Kết quả kinh doanh của Đất Thăng Long bị tác động không nhỏ bởi mức thay đổi của lãi suất, các chính sách và biện pháp của Chính Phủ.
Nhận xét:Thăng Long Land đã hiểu rõ được môi trường kinh tế thay đổi như thế nào từ khi xảy ra dịch bệnh nhờ việc theo dõi, phân tích số liệu các cơ quan như: Bộ kế hoạch và đầu tư, Cục thống kê....Sau khi phân tích những yếu tố thuộc môi trường kinh tế thì rút ra được những cơ hội sau: kinh tế phát triển, lãi suất được ngân hàng kiểm soát ở mức hợp lí, người dân có mức thu nhập tăng, vốn FDI vào nước ta giữ ở mức ổn định. Đầu năm 2020, do bị thụ động trước diễn biến phức tạp của dịch Covid 19, nền kinh tế thế giới bị rơi vào tình trạng suy thoái, khi đó việc nước chúng ta kiểm soát dịch Covid 19 tốt là một điểm cộng rất lớn. Lúc đó, đất nước chúng ta có thể vừa phục hồi nền kinh tế và vừa có thể nhân cơ hội đó để củng cố vị trí mới trên bản đồ kinh tế quốc tế, trở thành quốc gia lí tưởng đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, vẫn tồn tại một số thách thức như sau: KH ngày càng yêu cầu khắt khe hơn, yêu cầu chất lượng sản phẩm ngày càng cao hơn, các căn hộ,biệt thự hay liền kề là nơi ở, nghỉ dưỡng yêu cầu đảm bảo về mặt an toàn, dịch vụ đi kèm và tiện ích nội khu, ngoại khu. Những tháng vừa qua do ảnh hưởng của COVID-19 dẫn đến rất nhiều DN thu lỗ và phải đóng của hoặc chuyển nhượng cổ phần kinh doanh, vì vậy các công ty còn sống sót sau dịch Covid 19 sẽ có cơ hội chiếm thị phần lớn.
b. Môi trường chính trị và pháp luật
Tiếp tục cố gắng duy trì kinh tế ổn định kinh tế trong nước đó là nhiệm vụ mà Quốc hội đặt ra trong năm 2020: Giảm tốc độ của lạm phát, tăng tốc độ tăng trưởng, tái cơ cấu kinh tế cùng với thực hiện chiến lược mang tính đột phá, an toàn xã hội, tăng cường hoạt động đối ngoại, hoạt động hội nhập quốc tế, duy trì tính ổn định an ninh quốc phòng, chính trị và xã hội. Cùng với những yếu tố mang tính tích cực thì vẫn tồn tại một số yếu tố tiêu cực, điển hình như thuế thu nhập tính 2% trên giá trị chuyển nhượng BĐS khi BĐS được giao dịch mua bán. Hơn nữa, việc nhà nước ban hành giá đất mỗi năm một lần cũng gây khó khăn không hề nhỏ đối với việc các công ty BĐS hoạch định các chiến lược của công ty mình. Tiếp theo đó là hàng loạt các thủ tục hành chính rắc rối, tốn nhiều thời gian như việc chuyển nhượng BĐS, công chứng, sang tên hay là đóng thuế mỗi khi sang nhượng sản phẩm BĐS.
Nhận xét: Nhờ phòng hành chính Thăng Long Land tìm hiểu, tổng hợp và phân tích các văn bản pháp luật nên ban lãnh đạo công ty đã nhận thấy nhà nước Việt Nam đã và đang cố gắng hoàn thiện, đưa ra các chính sách nhằm giảm một số rủi ro trong quá trình kinh doanh cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh và phát triển. Nhưng bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những những khoản luật đất đai, kinh doanh BĐS làm khó người kinh doanh. Hơn nữa hiện tượng “Cò Đất”làm cho hình ảnh nghề môi giới, tư vấn BĐS và bức tranh thị trường BĐS tiêu cực và đi xuống.
c) Yeu tố xã hội Việt Nam
Người dân Việt Nam có nhu cầu ngày càng phát triển : Dân số tăng trưởng đi đôi với những nhu cầu về xã hội với nhu cầu mua bán nhà đất có xu hướng tăng. Nhu cầu mua bán BĐS là có mức tỷ lệ thuận với mức tăng dân số nước ta.
Thu nhập của mỗi người dân: Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và cơ bản của mỗi con người. Khi KH có mức thu nhập tăng thì yêu cầu của KH không chỉ là những căn hộ đơn thuần là để ở mà còn phải đem đến cho họ sự thoải mái, yêu cầu về tiêu chuẩn nhà ở của họ cũng cao hơn.
d) Dân số
Dân số Việt Nam tăng đồng nghĩa với việc tăng nhu cầu về mua bán BĐS.Theo số liệu của cơ quan thống kê, dân số Việt nam năm 2019 khoảng 96,2 triệu dân, so với năm 2018 tăng gần 0,7%. Mức độ đô thị hóa Việt Nam được các chuyên gia nhận định trong tương lai tiếp tục tăng, vậy nên ở thành phố lượng nhu cầu về nhà ở tại thành phố sẽ tăng mạnh.Việt Nam có mật độ dân số trong top những quốc gia có mật độ cao nhất thế giới, theo số liệu điều tra thì mật độ độ trung bình Việt Nam là 265 người/km2. Ở TP.Hà Nội và một số hành phố lớn khác, mật độ dân số cao ghi nhận ở mức rất cao, 1955 người/km2 tại Hà Nội và tại TP. Hồ Chí Minh là 3425 người/km2.Theo số liệu của Tổng cục thống kê, nguồn nhân lực nước ngoài vào Việt Nam sinh sống và làm việc tăng rất nhiều từ năm 2013 đến năm 2018, chủ yếu là đảm nhận những vị trí cao như giám đốc, trưởng phòng, kỹ sư... vì vậy yêu cầu chất lượng nhà ở của phân khúc khách hàng này cũng cao hơn. Dẫn đến nhu cầu về BĐS cao cấp tăng. Thế nhưng năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid
19, nhiều chuyến bay chở đoàn chuyên gia, hay nguồn nhân lực cao của nước ngoài đều không thể đến Việt Nam hồi đầu năm 2020 vì các chuyến bay thương mại liên tục bị hủy trong thời gian dài. Khi nước ta kiểm soát tốt được tình hình dịch bệnh, Chính phủ mới đồng ý mở các chuyến bay thương mại trở lại để nguồn nhân lực nước ngoài về doanh nghiệp Việt Nam tiếp tục làm việc.
Nhận xét: Qua kết quả điều tra của phòng kinh doanh của Thăng Long Land, sau khi xem xét tất cả các kết quả và phân tích, nghiên cứu nhu cầu của người mua và người bán, TGĐ Nguyễn Tài Đảng đã khẳng định nhu cầu sở hữu BĐS của KH về đất nền đặc biệt là biệt thự, liền kề sẽ ngày càng tăng lên và đó cũng chính là cơ hội để Thăng Long Land phát triển các dịch vụ kinh doanh của mình. Tuy nhiên, từ khi có dịch Covid 19 thì yêu cầu của KH ngày càng trở nên khắt khe về giá và chất lượng sản phẩm BĐS. Đa dạng lựa chọn các sản phẩm BĐS cũng là một trong những thách thức lớn đối với Thăng Long Land.
2.3.2.2. Môi trường vi mô a) Thị trường BĐS
Đại dịch Covid 19 đã trở thành hệ quy chiếu thị trường BĐS năm 2020. Covid-19 là một chất xúc tác mạnh khiến thị trường BĐS đã và đang trải qua thời kì khó khăn nhất trong 5 năm trở lại đây. Lo ngại vì tình hình dịch bệnh, các chủ đầu tư đã hạn chế việc tập trung đông người, không cho ra các dòng sản phẩm mới, không tổ chức các đợt mở bán. Vì vậy, các sàn BĐS rơi vào tình cảnh không có sản phẩm để bán cho khách hàng hàng loạt các sàn môi giới BĐS đã phải đóng cửa. Rất nhiều môi giới BĐS thất nghiệp hoặc buộc phải bỏ nghề, phải kiếm nghề khác để làm trong dịch Covid 19. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Một số thách thức cực kỳ to lớn từ đại dịch Covid-19 đến thị trường BĐS phải kể đến như: Làm gián đoạn, đảo lộn các mặt hoạt động của doanh nghiệp BĐS, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng là khâu rất quan trọng trong dây chuyền sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp; làm sụt giảm nghiêm trọng doanh thu, lợi nhuận, thậm chí có thể doanh nghiệp bị mất thanh khoản”.
Còn theo ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group, đơn vị đang đầu tư nhiều khu căn hộ thông minh tại TP.HCM chia sẻ: “Giao dịch dự án thấp hơn hẳn so với cùng kỳ năm ngoái nhưng quan trọng là niềm tin vào kênh bất động sản vẫn còn. Nhiều khách hàng cho rằng kênh bất động sản vẫn an toàn nhất. Chủ yếu, người dân ngại ra đường và tham gia vào các chương trình tụ tập đông người nên cách tiếp cận khách hàng cũng cần có sự đổi mới hơn”.
Các phân khúc BĐS năm vừa rồi biến động không theo một quy luật thị trường nào. Bên cạnh những phân khúc hầu như bị tê liệt bởi ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 thì cũng có những phân khúc tỏa sáng trên thị trường BĐS.
-Thứ nhất phải kể đến đó là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch Covid 19. Với biện pháp giãn cách xã hội của chính phủ cùng với những chuyến bay thương mại trong và ngoài nước liên tục bị hủy khiến cho các thủ phủ về nghỉ dưỡng trong nước đã bị tê liệt vì không có khách.
Không có du khách nước ngoài,các khách sạn lay lắt cầm cự, tung hàng loạt các chính sách khuyến mại. Rất nhiều các khách sạn đã phải tạm ngừng kinh doanh sau những đợt dịch Covid 19. Theo số liệu của Sở Du lịch Hà Nội thì đến hết tháng 8, tại địa bàn có tới hơn 950 cơ sở lưu trú đã phạm đóng cửa, ngừng hoạt động kinh doanh. Các khách sạn cao cấp chuyên phục vụ những khách quốc tế như Hilton Hanoi Opera, Authentic Hanoi, Melia... đã bị rơi vào khủng hoảng vô cùng trầm trọng bởi nhà nước giãn cách xã hội, các chuyến bay quốc tế cũng như thương mại liên tục bị hủy dẫn đến không có khách quốc tế.
Khó khăn chồng chất và kéo dài khiến một số khách sạn phải đăng tin rao bán. Bên cạnh đó, những chủ đầu tư lớn cũng bị “thấm đòn”, đứng trước nguy cơ bị đóng cửa bất cứ lúc nào.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước kích cầu du lịch nội địa cũng đã giảm bớt một phần khó khăn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Khách nội địa đã trở thành phao cứu sinh cho các doanh nghiệp BĐS khỏi nguy cơ phá sản vì đại dịch Covid 19.
-Thứ hai là phân khúc BĐS nhà phố cho thuê, nhà riêng liên tục phải giảm giá vì không có khách mua.
Sau hai đợt dịch bệnh thì nhiều ngành đã không thể trụ lại tại các con phố sầm uất của các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh khiến cho việc cho thuê nhà tại đây ngày càng khó khăn. Đi qua những con phố này, không khó để nhận ra các biển treo bán nhà, cho thuê lại nhà của các chủ kinh doanh.
Theo số liệu trang Batdongsan.com.vn thì mức độ quan tâm của khách hàng