7. Hạn chế nghiên cứu
3.2. Tình hình phát triển của ngành bất động sản Q1/2020
Á, Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng GDP được dự đoán cao nhất so với các quốc gia ở châu Á như Trung Quốc, Indonesia, Malaysia, Philippines, Thái Lan.
Chỉ số giá tiêu dùng CPI vào Q1/2020 tăng lên khoảng 5,56% so với cùng kỳ. Vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp FDI vào Việt Nam quý này giảm mạnh xuống còn 20,9% so với cùng kỳ. Ngược lại, Việt Nam ghi nhận thặng dự cán cân thương mại với giá trị lên đến 2,8 tỷ đô la Mỹ. Ngoài ra, Q1/2020 do ảnh hưởng từ dịch bệnh nên
lượng du khách đến Việt Nam đã giảm mạnh 18,1% y-o-y.
Đến bây giờ tình hình dịch bệnh Covid - 19 vẫn đang diễn ra tuy nhiên Việt Nam chưa ghi nhận ca tử vong nào. Chính phủ Việt Nam cũng đưa ra các giải pháp nhằm hỗ trợ làm giảm tác động của dịch Covid - 19 cho các doanh nghiệp bằng cách kích thích tài chính và chính sách tiền tệ.
Với cách kích thích tài chính, chính phủ Việt Nam đã thực hiện các biện pháp như giãn, hoãn nộp thuế và tiền sử dụng đất; sử dụng gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi lên đến 258.000 tỷ đồng; hỗ trợ người yếu thế và DN khó khăn với 62.000 tỷ đồng; miến
và giảm tiền phí chuyển tiền liên ngân hàng; giảm giá điện và chi phí viễn thông. Với chính sách tiền tệ, Chính phủ Việt Nam đã giảm các loại lãi suất như lãi suất tái chiết khấu và tái cấp vốn còn 0,5 và 1%. Lãi suất cho vay giảm đến 2,5%.
3.2.2. Thị trường bán lẻ
Trong Q1 2020, thị trường bán lẻ tại Hồ Chí Minh và Hà Nội bị ảnh hưởng mạnh nhất. Cụ thể, doanh thu của hai mảng dịch vụ ăn uống và lữ hành lần lượt giảm
9,6% và 27,8% so với cùng kỳ năm 2019. Tại các khu trung tâm thương mại (TTTM),
số lượng khách giảm mạnh gần 80% trong 3 tháng đầu năm. Một vài khách thuê ngành ăn uống dịch vụ, thời trang và phụ kiện tạm thời đóng cửa tại TTTM do tình hình dịch bệnh Covid 19. Thêm vào đó, dịch vụ bán lẻ trực tuyến sẽ là một kênh mua
sắm mới thay đổi thói quen tiêu dùng của khách hàng với tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Đây được dự báo sẽ là xu hướng mới sau dịch bệnh.
sụt giảm 16,2%. Tuy rằng giá chào thuê đang có xu hướng giảm tuy nhiên giá thuê hiện tại vì vẫn giữ nguyên ở cả hai khu vực. Bên cạnh đó, nguồn cung ở khu vực trung tâm là 54.517 m2 NLA, ở khu vực ngoài trung tâm là 949.964 m2 NLA. Điều này cho thấy nguồn cung vẫn chiếm phần lớn ở các khu vực ngoài trung tâm. Về tỷ lệ trống, tỷ lệ trống ở trung tâm luôn thấp hơn khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ trống ở khu vực trung tâm vào Q1 2020 là 0,72% và đang có xu hướng giảm. Ngược lại, tỷ lệ trống ở các khu vực ngoài trung tâm thì có xu hướng tăng nhẹ lên 0,4 đpt y-o-y.
Hình 3.1: Diễn biến thị trường bán lẻ tại Hà Nội Q1/2020
Nguồn: CBRE, Q1 2020 Thị trường bán lẻ năm 2020 được dự đoán bằng 2 kịch bản:
Hình 3.2: Dự báo thị trường bán lẻ Hà Nội
Nguồn: CBRE, Q1 2020
Kịch bản thứ nhất: Khi dịch bệnh được kiểm soát vào T6/2020, nguồn cung trên thị trường vẫn sẽ giảm 26% y-o-y. Giá thuê và tỷ lệ trống ở các vùng trung tâm sẽ được phục hồi và ổn định. Tuy nhiên thị trường ở ngoài trung tâm thì cho thấy một
sự giảm về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Kịch bản thứ hai: Neu dịch bệnh ngày càng tệ hơn và kéo dài đến T9/2020 thì thị trường sẽ không có nguồn cung mới nào. Mặc dù vậy, giá thuê và tỷ lệ trống ở nội
thành vẫn ổn định và phục hồi. Chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là các vùng ngoài trung
tâm với sự sụt giảm ở giá thuê sẽ ở mức 13% y-o-y và tỷ lệ trống tăng cao lên đến 8,3% y-o-y.
3.2.2.1. Thành phố Hồ Chí Minh
Q1 2020, tại TP. HCM cũng không ghi nhận thêm nguồn cung mới vẫn giữ nguyên ở mức 1.050.000m2 diện tích thực thuê (NLA). Về giá thuê mặt bằng, mức giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một ở các khu vực trung tâm giảm 11,4% và ngoài trung tâm giảm 15,9% so với cùng kỳ quý trước. Về tỷ trống, khu vực trungHình 3.3: Thị trường bán lẻ TP.HCM Q1/2020
Bán lẻ TP-HCM, Hoạt dộng thị trường
Giá di ào Ihue khu Irung lá m Giâ chào thưỀ khu ngoài trung lâm Cherh lạch giữa
mửc cháo U-IiIu
---Tỳ lệ Irong khu trung tám ---Tỳ lệ trong khu ngoài trung tâm giá t⅜i⅛n lại Giã IJiáo muẽ t∏j∏g DintI tàng Irát vá tàng mặt; không Dac gòm Tħu⅛ GTCT vá Phí OiIjfi vu.
Nguôn: CBRE Viêt Nam1 Quý 1∕202,0.
Nguồn: CBRE, Q1 2020 Thị trường bán lẻ tại TP. HCM năm 2020 được dự đoán bằng 2 kịch bản:
Kịch bản thứ nhất: Khi dịch bệnh được kiểm soát vào T6/2020, tỷ lệ trống ở các khu vực trung tâm sẽ ở mức ổn định trong khi khu vực ngoài trung tâm tỷ lệ trống
sẽ tăng lên 1-2 đpt. về giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một, ở các khu vực trung tâm giá thuê có thể phục hồi được còn các khu vực ngoài trung tâm sẽ giảm 5%
so với cùng kỳ năm trước.
Kịch bản thứ hai: Neu dịch bệnh ngày càng tệ hơn và kéo dài đến T9/2020, tỷ lệ trống sẽ tăng ở cả 2 khu vực, trong đó khu vực ngoài trung tâm tỷ lệ tăng cao hơn 5 - 7% đpt. Giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm vẫn ổn định và hồi phục so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại giá chào thuê ở ngoài trung tâm giảm đến 30% doHình 3.4: Dự báo thị trường bán lẻ tại TP. HCM Q1/2020
Nguồn: CBRE, Q1 2020
3.2.3. Văn phòng cho thuê
Trong Q1 2020, dịch bệnh Covid - 19 chưa có ảnh hưởng rõ rệt đến thị trường
văn phòng tại 2 thành phố nhưng khách hàng thuê vẫn đang muốn giảm giá thuê.
3.2.3.1. Hà Nội
Văn phòng Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới nào. Giá chào thuê Hà Nội ở các tòa nhà hạng A vẫn giữ nguyên so với quý trước vào khoảng US$ 26,2/m2/tháng (giá chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế GTGT). Trong khi, giá chào thuê ở hạng B ghi nhận được là US$ 14,3/m2/tháng, tăng 3,9% y-o-y. Về tỷ lệ trống,
tỷ lệ trống ở các văn phòng hạng B cao hơn hạng A và cả 2 hạng đều có xu hướng giảm tỷ lệ trong Q1 2020. Trong tính hình dịch bệnh, một số văn phòng hạng B tại Hà Nội đã đưa ra chính sách giảm giá thuê từ 20 - 30% cho các đơn vị thuê.
Hình 3.5: Thị trường văn phòng tại Hà Nội Q1/2020
Nguồn: CBRE, Q1 2020 Thị trường văn phòng năm 2020 cũng được dự đoán bằng 2 kịch bản:
Kịch bản thứ nhất: Nguồn cung mới vẫn được xây dựng đúng tiến độ, giá chào
thuê sẽ không thay đổi và tỷ lệ trống tăng thêm 1-2 đpt.
Kịch bản thứ hai: Nguồn cung mới vẫn được hoàn thành theo tiến độ, giá chà thuê sẽ giảm mạnh từ 5 - 10%, tỷ lệ trống cũng tăng cao với mức 5 - 15 đpt.
Hình 3.6: Dự báo thị trường văn phòng tại Hà Nội Q1/2020
TRIÉN VỌNG THỊ TRƯỜNG VÃN PHÕNG CBRE
Tỳ lệ trống tăng do hoạt động Cho thuê bị gián đoạn
Chủ nhà giâm giá thuê đễ hỗ trợ khách thuê khắc phục ảnh hưởng từ COVID-19
Văn Phòng Hà Nội, Dự báo giá thuê nám 2020 B Văn Phòng Hà Nội, Dự báo tỳ lệ trống năm 2020
COVID-19 hợp hợp COV1D^19 hσp hσp
12 12
■ Hạng A ■ Hạng B ■ Hạng A ■ Hạng B
GJ ChAo thuê d/3 ar⅛n d<n act) thực sừ CMMJ (NLA), khốrọ bao gârr phi d∣ch VU ra thuê GTST
Nguốn: SR. Nα∏<r CU-J C⅛RE. Q1.2Q2Q.
Trvtmg hơp 1. D∣cħ Covld-15 CJCC Itón soat muộn rhât vao 'Jv4ng &2D2D.
Trvtmg hσp 2.Dlch Covld-19 ửJOC l⅛rη soat muộn nhât vao '.rang 9L2□2D.
Nguồn: CBRE, Q1 2020
3.2.3.2. Thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường văn phòng ở Hồ Chí Minh với một nguồn cung hạng B mới là tòa nhà Friendship Tower tại Quận 1 cho nên làm giá thuê trung bình của phân khúc hạng B tăng lên 1,8% so với Q4/2019. Trong khi đó giá thuê trung bình hạng A giảm. Nhìn
chung, tỷ lệ trống hạng B thấp hơn so với tỷ lệ trống hạng A trong các năm. Tuy nhiên
vào Q1/2020 tỷ lệ trống của cả 2 phân khúc đều tăng lên.
Nguồn: CBRE, Q1 2020 Kịch bản thứ nhất: Nguồn cung mới vẫn được xây dựng đúng tiến độ, giá chào
thuê sẽ giữ mức tăng ổn định. Tỷ lệ trống ở cả 2 phân khúc tăng 7 - 14%.
Kịch bản thứ hai: Nguồn cung mới vẫn được hoàn thành theo tiến độ, giá chào
thuê sẽ giảm mạnh từ 8 - 10%, tỷ lệ trống có thể tăng lên cao với mức 10 - 16%.
Nguồn: CBRE, Q1 2020
3.2.4. Chung cư - căn hộ bán
3.2.4.1. Hà Nội
Trong Q1 2020, thị trường căn hộ bán tại Hà Nội bị ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh. Nguồn cung mới chào bán trong Q1 2020 giảm đến 86% so với năm trước.
Doanh số bán cũng đã giảm 77% so với cùng kỳ. Tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới là khoảng 30 - 40%, thấp so với tỷ lệ trung bình 4 quý năm 2019 với 40 -45%. Tuy nhiên giá bán sơ cấp trung bình các căn hộ tăng 4% theo năm ở mức 1.365USD/m2 bởi một số đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó.
Thị trường căn hộ chung cư bán ở Hà Nội năm 2020 cũng được dự đoán bằng
Kịch bản 1: Neu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 6 thì thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm 27.000 - 28.000 căn hộ bán mới và khu vực phía Tây sẽ vẫn là trọng
điểm phát triển.
Kịch bản 2: Neu dịch bệnh được kiểm soát lâu hơn vào tháng 9 năm 2020 thì nguồn cung bán mới, số căn bán được đều sẽ giảm mạnh còn khoảng trên 14.000 căn và 9.000 căn. Giá bán sơ cấp cũng có xu hướng giảm mạnh từ 1.500 USD/m2 xuống còn khoảng 1.300 USD/m2.Hình 3.9: Thị trường chung cư bán tại Hà Nội Q1/2020
Nguồn: CBRE, Q1 2020
3.2.4.2. Thành phố Hồ Chí Minh
Còn ở TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới chào bán giảm 18% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 3.606 căn hộ được chào bán ra thị trường. Số căn bán được vào Q1/2020 cũng cho thấy mức thấp kỷ lục trong 4 năm trở lại đây. Tuy nhiên sự giảm này vẫn thấp hơn thị trường Hà Nội. Giá bán sơ cấp trung bình cũng cho thấy mức tăng 9% so với năm trước do do sự khan hiếm nguồn cung cùng với giá bán tại các phân khúc trung bình cao hơn hẳn. Mặc dù vậy thì khả năng hấp thụ phân khúc trung cấp vẫn tốt. Thị trường căn hộ chung cư bán ở Hà Nội năm 2020 cũng được dự đoán bằng 2 kịch bản:
Kịch bản 1: Nguồn cung mới sẽ đạt khoảng 28.000 căn hộ, tăng 5% so với 2019 khi thị trường ổn định lại sớm. Khi đó giá chào bán trung bình ở thị trường sơ cấp cũng tăng lên 5%. Tuy nhiên số căn tiêu thụ sẽ giảm 5% so với 2019.
Kịch bản 2: Nguồn cung mới sẽ chỉ còn 15.000 căn hộ, chỉ bằng 40% của năm
2019. Khi đó giá chào bán trung bình ở thị trường sơ cấp sẽ giảm 5%. Ngoài ra, số căn tiêu thụ giảm 55% so với 2019.
Hình 3.10: Dự báo thị trường chung cư bán tại TP. HCM Q1/2020
Nguồn: CBRE, Q1 2020
3.3. Đặc điểm của ngành bất động sản tại Việt Nam ảnh hưởng đến
khả năng
sinh lời trên vốn chủ sở hữu
- Tính chu kỳ: Ngành BĐS là một trong những ngành đặc trưng có tính chu kỳ so
với nền kinh tế vĩ mô. Ngành này gắn liền với sự tăng trưởng hay suy thoái của nền kinh tế. Nền kinh tế Việt Nam được cho là theo quy luật cứ 10 năm lại xảy ra hiện tượng khủng hoảng, điển hình như sự suy thoái vào các giai đoạn 1999 và 2008 - 2009. Thị trường bất động sản ở các giai đoạn này đều xảy ra hiện tượng đầu cơ và tình trạng đóng băng. Theo như quy luật 10 năm thì năm 2019 sẽ là một năm suy thoái tuy nhiên kinh tế Việt Nam năm 2019 vẫn trên đà tăng trưởng và có sự kiểm soát tốt từ các cơ quan chức năng do lo ngại về sự khủng hoảng 10 năm trước. Năm 2019, ngành BĐS có dấu hiệu ổn định và có phần chững lại do các cơ quan thanh tra của Chính phủ tiến hành kiểm tra và rà soát pháp lý của các dự án, đình chiir các dự
án vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, năm 2019 cũng là năm mà Chính phủ ra quyết định cho các ngân hàng tăng mức lãi suất vay vốn cho ngành này vì lo ngại khủng hoảng. Khi kinh tế tăng trưởng, doanh thu và lợi nhuận của các DN sẽ tăng do nhu cầu về BĐS lớn. Ngược lại khi kinh tế đang trong thời kỳ suy thoái, các tổ chức tài chính sẽ sử dụng các chính sách thắt chặt tiền tệ với ngành BĐS và vì thế nhu cầu giao dịch BĐS cũng giảm đi do lo ngại đầu cơ. Thiếu vốn, thiếu thị trường thì các doanh nghiệp ngành BĐS sẽ không thể phát triển điều này làm cho tỷ lệ tăng lợi nhuận cũng giảm đi.
- Quy mô lớn: Quy mô của DN là quy mô về tài sản, quy mô về doanh thu hay
quy
mô về lao động. Tất cả đều được tính toán để xác định quy mô của doanh nghiệp.
Chính vì đặc thù ngành BĐS huy động vốn nhiều và tài sản cũng mang tính
giá trị
cao cho nên ngành BĐS có đặc điểm là quy mô DN lớn. Quy mô DN cũng sẽ ảnh
hưởng đến các hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp BĐS với quy mô lớn sẽ
tăng uy
tín và tạo được vị trí trên thị trường. Quy mô lớn cũng giúp các doanh nghiệp tiết
kiệm chi phí, nâng cao năng suất lao động nhờ vào sự chuyên môn hóa cơ cấu
tổ chức
và từ đó thu được lợi nhuận cao hơn.
- Mối quan hệ với các thị trường khác: Ngành BĐS có mối quan hệ với các
ngành
liên quan như tài chính tiền tệ, xây dựng, lao động và còn ảnh hưởng đến nền
kinh tế.
Mối quan hệ này là quan hệ hai chiều. Với ngành BĐS, thị trường tài chính
tiền tệ là
nguồn huy động vốn cho các doanh nghiệp để mở rộng hoạt động kinh doanh. Ngược
lại ngành BĐS là ngành cần vay vốn nhiều để đầu tư vào các dự án cũng như
thường vay vốn nợ hơn là sử dụng VCSH bởi chi phí vốn quá cao so với chi phí sử dụng nợ.
3.4. Thực trạng về khả năng sinh lời trên vốn chủ của các doanh
nghiệp BĐS
niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2010 - 2018
3.4.1. Khái quát chung về các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sànHOSE HOSE
Tại thời điểm Q1/2020, trên sàn HOSE có tổng cộng 373 mã cổ phiếu đang niêm yết, trong đó bao gồm 48 DN BĐS đang được niêm yết. Trong số các DN đang được niêm yết trên sàn HOSE thì có tới 27 doanh nghiệp niêm yết đã niêm yết được trên 10 năm từ năm 2010 đến nay, còn lại là các DN lên sàn sau năm 2010. Theo biểu
đồ 3.1 về tổng quan nhóm ngành, ngành BĐS có giá trị vốn hóa 733.926,42 tỷ đồng,
chiếm gần 28% so với tổng giá trị vốn hóa trên sàn HOSE và đứng thứ hai chỉ sau
nhóm ngành tài chính, ngân hàng mặc dù số lượng công ty niêm yết ít hơn so vớiBiêu đồ 3.1: Giá trị vồn hóa các nhóm ngành niêm yêt sàn HOSE
35% 900000.00 khỏe sản dùng thông thông tin dùngthiết yếu Giá trị vốn hóa (tỷ VNĐ) Tỷ trọng (%)
Nguồn: Tác giả nghiên cứu tổng hợp
3.4.2. Thực trạng về khả năng sinh lời trên VCSH của các doanh nghiệp