5. Bố cục khóa luận
2.2.3 Cácphươngpháp Thẩm định giá bất động sản
2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị của BĐS
mục tiêu thông qua so sánh với các mức giá của các BĐS tương tự trên thị trường đã được giao dịch trong thời gian gần đây. Phương pháp này thường áp dụng cho việc thẩm định giá căn hộ ch ung cư, q uyền sử dụng đất ở”
Áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá số 08- B an hành theo Thông tư 126/2015/TT-BTC, Công ty thực hiện phương pháp s o sánh the o 5 bước sau:
C á C bước tiến hành:
Bước 1: Th u th ập th ông tin về BĐS TĐG và các BĐS tương đồng có th ể sử dụng làm TSSS
Bước 2: Xác định h iện trạng BĐS th ẩm định và các BĐSSS
Trong quá trình khảo sát, TĐV cần thu thập các thông tin liên quan đến tài sản như : mục đích sử dụng , diện tích, vị trí, mặt tiếp giáp , hình dạng , công trình gắn liền với đất, hạ tầng khu vực , an ninh, gi ao thông ...
Bước 3: Xây dựng bảng so sánh, ph ân tích dựa trên các đơn vị so sánh ch uẩn đã được lựa ch ọn
Bước 4: Th ực h iện điều ch ỉnh dựa trên kết quả đã ph ân tích
Khi tiến hành điều chỉnh, TĐV dựa vào kinh nghiệm của bản thân để đưa ra tỷ lệ riêng ảnh hưởng từ các yếu tố s o sánh đến tổng giá trị kết hợp với sử dụng công thức để đưa ra kết quả.
Bước 5: Ước tín h giá trị th ị trườn g của BĐS TĐG:
Dựa vào giá giao dịch đã được điều chỉnh, kết hợp với điều kiện mua bán thực tế và nhu cầu mua của khách hàng tiềm năng trên thị trường tại thời điểm TĐG, TĐV ước tính giá trị của B ĐS
Đối với phương pháp s O sánh, việc lựa chọn các TSSS 1 à yếu tố tiên quyết để
xác định đúng giá trị TSTĐ. Trong vô vàn những tài sản đã và đang giao dịch xung quanh khu vực TSTĐ, để lựa chọn được ba TSSS tương đồng nhất chỉ mang tính chất tương đối. Vậy nên với quan điểm cá nhân khác nhau trong quá trình lựa chọn TSSS củ a m ỗ i chuyên viên TĐG c ó thể dẫn đến những chênh lệch khác nhau trong
kết quả thẩm định
Việc thực nhiều bước điều chỉnh từ các yếu tố khác nhau (dựa vào đặc điểm riêng của tài sản) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả TĐG. Các chuyên viên TĐG dựa trên kinh nghiệm thực tế và những đánh giá chủ quan để đưa ra điểm số cho BĐSSS và B ĐSTĐ (dựa trên thang điểm 10) cũng sẽ g óp phần tác động đến giá trị củ TSTĐ
2.2.3.2 Phương pháp chi phí
“Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. ”
Áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 - TĐGVN, Công ty áp dụng phương pháp chi phí the o các bước sau:
C á C bước tiế n h à n h đ ị nh giá:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mãnh đất trong tổng giá trị của BĐS.
Quá trình ước tính giá trị riêng của lô đất thường áp dụng phương pháp s o sánh. Thẩm định viên tìm ít nhất 3 TSSS tương tự mảnh đất cần thẩm định. Sau đó điều chỉnh các yếu tố cần thiết để ước tính giá trị lô đất trống.
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo của CTXD trên đất.
TĐV cần có kiến thức về quy định xây dựng, suất vốn đầu tư, chỉ số giá xây dự g. Đơ giá xây ựng áp dụ g q y ịnh chung củ ước kèm theo á giá khách quan của thị rường về công trình, vật liệu, nội thấ ể ảm bảo mức ộ chính xác của từng công trình khác nhau.
Hao mòn tự nhiên: “Là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng”. Lo ại hao mòn này chuyên viên thẩm định cần phải c ó quan sát và đánh giá mô tả mức hư hỏng của căn nhà. Sau đó chiếu theo hướng dẫn như trong Thông tư số 13 liên Bộ Tài chính - Xây dựng hướng dẫn để đưa ra tỷ lệ phần trăm nằm đúng trong kho ảng tương đương với mô tả của mình. Theo công thức ước tính giá trị hao mòn tự nhiên ta có:
Tuổi đời hiệu quả Tuổi đời kinh tế
Tr g
H: Mức ộ hao mòn
Tuổi đời hiệu quả: Thời gian mà công trình đã đưa vào sử dụng; Tuổi đời kinh tế: Tổng niên hạn sử dụng”
Hao mòn do lỗi thời chức năng: “Là hao mòn do giá trị sử dụng của công
trình
bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao
hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, l ỗ i thời về thiết bị...) dẫn đến
việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất”. Chuyên viên thẩm định cần tìm hiểu rõ nhu cầu và thị hiếu của từng đối tượng và từng khu vực khác nhau.
Hao mòn kinh tế: “Là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố
bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải.) , sử dụng đất không tương thích, suy tho ái kinh tế...” Chuyên viên thẩm định cần tìm hiểu rõ môi trường xung quanh để đảm bảo đánh giá đúng tình trạng khu vực xung quanh bất động sản.
Bước 4: Ước tính giá trị của CTXD bằng cách trừ giá trị HMLK (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của B ĐS cần TĐG bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4
Trong đó : Ước tính giá trị của CTXD
Giá trị CTXD = Suất vốn đầu tư x Diện tích s àn xây dựng x CLCL của CTXD
Với :
- Suất vốn đầu tư được xác định the O QĐ 439/B XD ng ày 26/04/2013 - Diện tích s àn XD = Diện tích xây dựng x số tầng tương ứng
- Chất lượng còn lại của công trình xây dựng được tính to án the O một trong
hai ho ặc cả hai phương pháp s au :
+ Phương pháp phân tích kỹ thuật
Chất lượng còn lại = ∑f-1 (Tỷ l ệ (% ) k ẽt cấu í X CL CL k ẽ t cấu í (%) )
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm
Căn cứ vào thông tư 45/2013/TT-B TC , xác định thời gian sử dụng của tài sản, năm xây dựng từ đó đưa ra kết quả
Hai vấn đề cần quan tâm trong phương pháp này là suất vốn xây dựng và tỷ lệ CLCL của công trình. Việc áp dụng theo suất vốn đầu tư của nhà nước và đánh giá của thẩm định viên vẫn chỉ m ang tính tương đối , đơn giá xây dựng không chính xác sẽ tác động đến giá trị công trình theo cấp số nhân diện tích. Thứ hai, chuyên viên thẩm định thường chỉ tính toán hao mòn tự nhiên mà ít xem xét đến hao mòn kinh tế và hao mòn chức năng , việc đánh giá hao mòn tự nhiên cũng chỉ đánh giá từ việc quan sát công trình. D o đó , việc đánh giá hao mòn tổng thể của công trình sẽ có thể bị sai lệch và ảnh hưởng đến giá trị TĐG.
Để khắc phục được những nhược điểm của phương pháp này, TĐV cần có những kiến thức cơ bản về xây dựng , c ó đủ kinh nghiệm và khả năng để phán đo án và đưa ra những kết luận về tỷ lệ hao mòn. Bên cạnh đó , Nhà nước cần chi tiết hơn trong việc xây dựng suất vốn đầu tư s ao cho phù hợp với từng khu vực , đị a phương.
2.2.3.3 Phương pháp thU nhập
“Phương pháp thu nhập được áp dụng phổ biến với các bất động sản phức tạp như: Trung tâm thương mại, bãi đỗ xe, siêu thị... Các bất động sản này đem lại dòng thu nhập hằng năm có thể tính toán được. Đặc biệt, giá trị thu hồi và các rủi ro liên quan đến bất động sản cũng có thể ước lượng một cách hợp lý ”
Trườn g h ợp sử dụn g ph ưon g ph áp vốn h óa trực tiếp
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình h àng năm cho một tài sản c ó tính đến tất cả các yếu tố ảnh hưởng c ó sự tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tổng các kho ản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm ví dụ như tiền nộp thuế tài sản, tiền sử a chữa, bảo hành...
Bước 3: Phân tích do anh số ho ạt động của các tài sản tương tự để tìm ra tỷ lệ
1 ãi thích hợp.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn ho á để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần thẩm định giá.
Trườn g h ợp sử dụn g ph ưon g ph áp dòn g tiền ch iết kh ấ U
Bước 1: Ước tính do anh thu từ việc khai thác tài sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ do anh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồ i của tài sản và o cuối kỳ.
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn ho á thích hợp và xác định giá trị tài sản bằng công thức trong hai trường hợp dòng tiền đuề và dòng tiền không đều.
Cả hai phương pháp đều chịu ảnh hưởng b ởi tỷ lệ chiết khấu. Tỷ lệ chiết khấu thay đổi nhỏ cũng sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn trong giá trị B ĐS. Vậy nên việc xác định giá trị của tài sản dựa trên các nguồn lợi thu được từ tương lai sẽ g í rủi r c v ộ i cậy ấp. T y iê r g rườ g ợp c yê viê
TĐG đánh giá tương đối chính xác nhu cầu thị trường và thị hiếu người tiêu dùng không biến động mạnh vẫn đảm bảo tính chính xác trong phương pháp này. Vì vậy, để đảm bảo công tác định giá, trong quá trình thẩm định chuyên viên thẩm định cần c ó hiểu biết đa ng ành cũng như bắt kịp xu hướng thị trường để c ó những đánh giá chính xác và đảm bảo công tác TĐG.
2.2.3.4 Phương pháp thặng dư
“Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát
triển giả định của tài sản (tổng doanh thU phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó ”
Nội dung phương pháp thặng dư m à công ty VVI sử dụng tuân the O thông tư
36. Quy trình như s au :
Bước 1: Kh ảo sát, th u th ập các th ông tin về th ửa đất cần định giá Bước 2: Ước tín h tổn g do an h th u quy về h iện tại của bất động sản. Bước 3: Ước tính tổng ch i ph í quy về h iện tại của bất động sản Bước 4: Xác định giá đất của th ửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng do anh thu quy về hiện tại - Tổng chi phí quy về hiện tại
Khi áp dụng phương pháp này, TĐV sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định giá trị TS được đặt trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Với một thị trường B ĐS đầy biến động như Việt Nam thì giá bán hay chi phí c ó thể bị thay đổi liên tục do những thay đổi bất ngờ từ thị trường dẫn đến giá trị cuối cùng cũng sẽ bị thay đổi.
Để khắc phục những nhược điểm thì yêu cầu đặt ra đối với TĐV là phải trang bị đầy đủ những kiến thức cũng như kinh nghiệm về lĩnh vực B ĐS hay phải đảm bảo chất lượng các thông tin thu tin thu thập để tiến hành phân tích. Ng O ài ra phía Nhà nước và các B ộ , b an ng ành cần c ó nhanh chóng hoàn thiện các chính sách
để giải quyết các bật cập còn tồn đọng.
2.2.3.5 Các nguyên tắc áp dụng
Th eo tiêu ch U ẩ n 04: N h ữn g n guyên tắ C ki n h tế ch i ph ối h oạt độn g TĐ G
- “Nguyên tắc sử dụng , khai thác tài sản tốt nhất, tối ưu - Nguyên tắc cung - cầu
- Nguyên tắc thay đổi - Ng yê ắc y ế
- Nguyên tắc thu nhập tăng ho ặc giảm - Nguyên tắc phân phối thu nhập - Ng yê ắc g g p
- Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc c ạnh tranh
- Nguyên tắc dụ báo lợi ích trong tương lai”
2.2.3.6 Cơ sở giá trị thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường:
“Giá trị tài sản được ước tính trên cơ s ở giá trị thị trường là giá trị thị trường. Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập , có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” (Theo TiêU ch Uẩn TĐG VN số 02)
Cơ sở giá trị phi thị trường:
“Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng , công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị rường khác. Giá trị phi thị rường bao g m: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.” (Theo Tiêu chuẩn TĐG VNsố 03)