5. Bố cục khóa luận
1.2.3 Cácphươngpháp thẩm định giá bất động sản
1.2.3.1 Phương pháp so sánh
- Khái niệm : L à phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ s ở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường hoặc vào gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản
- Cơ s ở của phương pháp : Giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định
giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các bấ ộng sả ươ g ự ặc g gi dịch trên thị trường. Ng o ài ra căn cứ giá trị có thể là giá trị phi thị trường, tuy nhiên căn cứ giá trị phi thị trường thường không phổ biến và dùng để vận dụng khi xác định các bất động sản có nhu cầu chuyên biệt.
- Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng g óp.
- Điều kiện thực hiện:
+ Phải thu thập những thông tin liên quan của các bất động sản tương tự ược mua bán trên thị rường và phải s sá ược với bấ ộng sản thẩ ịnh giá;
+ B ước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây c ó thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần thầm định giá.
+ B ước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập được ở bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể s O sánh được với bất động sản mục tiêu
+ B ước 3: Lựa chọn bất động sản thích hợp. Thông thường nên lấy từ 3 đến 6 bất động sản thích hợp để so sánh.
+ B ước 4 : Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh giá của các bất động sản.
+ B ước 5 : Ước tính giá trị bất động sản trên cơ s ở giá của các bất động sả iều chỉnh.
- Ư ược iểm:
+ Ưu điểm : L à phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, đơn giản, dễ áp dụng, có bằng chứng rõ ràng về giá trị bất động sản, là cơ s c các p ươ g p áp ác.
+ Nhược điểm: Bắt buộc phải c ó các thông tin đáng tin cậy về các giao dịch của bấ ộng sả ươ g ự ươ g ự, các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của bất động sản thẩm định nên khó có thể tìm được bất động sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với bất động sản thẩm định.
1.2.3.2 Phương pháp thU nhập
- Khái niệm : L à phương pháp ước tính giá trị của một bất động sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sản mang l i thành giá trị vốn thời iểm hiện t i.
- Cơ s ở của phương pháp : Giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi íc ươ g i c ể nhậ ược từ tài sản và dựa trên những giả thiết: thu nhập vĩ viễn, rủi ro của thu nhập có thể c r g ươ g i cố ịnh.
- Nguyên tắc sử dụng: sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung cầu, lợi ích tương 1 ai.
- Cách tiếp cận thu nhập g Ồm hai phương pháp chính : Phương pháp vốn
hó a
trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó :
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản 1à tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đo ạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
Ph ươn g ph áp vốn h óa trực tiếp
a) Công thức :
I V = -
R
Trong đó : V : Giá trị tài sản thẩm định giá I : Thu nhập ho ạt động thuần R : Tỷ suất vốn hó a
b) Các bước tiến hành :
B ước 1 : Ước tính thu nhập ho ạt động thuần do tài sản mang 1 ại B ước 2 : Xác định tỷ suất vốn hó a
B ước 3: Áp dụng công thức vốn hó a trực tiếp. Ph ươn g ph áp dòn g tiền ch iết kh ấ U (D C F)
Trường hợp dòng tiền không đều:
τr . Vn CF
t . Ư
Trường hợp dòng tiền đều:
ʊ . ^Vn 1 . ɪɪɪ
“ 0 + f ∑t=1 (1 + r)t + ( 1 + r) n
Tr O ng đ ó :
V : Giá trị thị trường của tài sản CFt : Dòng tiền năm thứ t
CF : Dòng tiền phát sinh đều đặn h àng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (T ại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng c ó thể đã phát sinh chi phí đầu tư b an đầu)
Vn : Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n : Giai đo ạn dự báo dòng tiền trong tương lai r : Tỷ suất chiết khấu
t : Năm dự báo
C á C bước tiến h à n h:
B ước 1 : Xác định gi ai đo ạn dự báo dòng tiền trong tương l ai.
B ước 2 : Ước tính dòng tiền thuần trên cơ s ở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác , vận hành tài sản.
B ước 3 : Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo. B ước 4 : Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
B ước 5 : Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên - Ưu, nhược điểm:
+ Ưu điểm : c ó cơ s ở lý luận chặt chẽ , đơn giản dễ áp dụng. Dựa trên cơ
s ở tài chính nên rất khoa học.
+ Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư vào bất động sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
1.2.3.3 Phương pháp chi phí
- Khái niệm : L à phương pháp thẩm định giá dự a trên cơ s ở chi phí tái tạo l ại
hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá.
- Cơ s ở của phương pháp : Nếu người mua tiềm năng c ó đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá bất động sản c ao hơn s O với chi phí để tạo ra (hoặc s ở hữu) một bất động sản có lợi ích tương tự.
- Nguyên tắc sử dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng g óp.
- Quy trình:
+ B ước 1 : Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách
c oi nó là đất trống và đang sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ B ước 2 : Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiệ c rê ất.
+ B ước 3: Ước tính mức độ hao mòn của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
+ B ước 4 : Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền hao mòn khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình
+ B ước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mả ất với giá trị ước tính của công trình.
- Ư ược iểm:
+ Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không c ó cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
+ Nhược điểm: chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; phải có dữ liệu thị rường; khấu hao mang tính chủ quan; thẩ ịnh viên phải có kinh nghiệm.
1.2.3.4 Phương pháp thặng dư
- Khái niệm : L à phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả ịnh của bấ ộng sản trừ i ất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Cơ s ở phương pháp : giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai c ó thể nhận được từ tài sản và dựa trên những giả thiết
- Nguyên tắc sử dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc đóng g óp
- Quy trình:
+ B ước 1 : Xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục tiêu, c ó tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
+ B ước 2 : Ước tính tổng giá trị của sự phát triển the O hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụ g p ươ g p áp s sá trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
+ Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển bao gốm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí có liên quan và lợi nhuận củ ầ ư xây dựng.
+ B ước 4 : Xác định giá trị còn l ại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng
cách lấy tổng giá trị phát triển trừ i ổng chi phí phát triển.
+ B ước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn l i và các yếu tố giả ịnh cấu thành giá vốn của bấ ộng sản mục tiêu.
- Ư ược iểm:
+ Ưu điểm: khoa học , l à phương pháp thích hợp cho hình thức đấu thầu.
+ Nhược điểm: gặp khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy the O các điều kiện của thị trường.