5. Bố cục khóa luận
2.2.5 Đánh giá về công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ
Thẩm định giá và Giám định Việt Nam-VVI. 2.2.5.1 Kết quả đạt được
Chứng thư định giá khoa học, dễ hiểu, phù hợp với yêu cầu pháp luật, tạo niềm tin cho khách hàng
Chứng thư được trình bày khá khoa học và logic. Trên chứng thư trình b ày đầy đủ các thông tin cần thiết và dễ hiểu đảm bảo tuân thủ theo các tiêu chuẩn mà pháp luật Nhà nước Việt Nam quy định. Chứng thư được kiểm tra cẩn thận cà xem xét kĩ lượng từng thông tin như kết quả giá trị B ĐSĐG hay các cơ s ở pháp lý để xác
định giá trị B ĐS. Công ty đã thiết lập được các hồ sơ, hợp đồng TĐG, chứng cứ pháp lý, báo cáo chứng thư một cách gọn gàng, dễ hiểu, mà vẫn đảm bảo tuân thủ luật pháp.
VVI vận dụng các phương pháp TĐG hiện nay là phù hợp và bám sát các ph ương ph áp trong tiêu ch uẩn về TĐG
Hiện nay VVI đã sử dụng cả bốn phương pháp TĐG theo TCTĐG VN vào để xác định giá trị B ĐS, với các cơ s ở lý thuyết chặt chẽ, khoa học. T ại VVI hiện nay, khi tính giá trị nguyên giá đánh giá l ại của CTXD trên đất, TĐV thường sử dụng phương pháp phân tích kỹ thuật, về kết cấu chính và kiến trúc-hoàn thiện của tài sản có tỷ lệ giá trị (%) được sử dụng the o Công văn 1326/B XD-QLN về hướng dẫn kiể ê á giá i giá trị tài sản cố ịnh là nhà, vật kiến trúc. Về ơ giá ì được sử dụng the o đơn giá quy định tại QĐ 02/2016/QĐ-UBND về b ồ i thường ở Hà Nội.
Linh hoạt trong việc sử dụng và kết hợp các phươngpháp
Việc vận dụ g các p ươ g p áp TĐG ĐS i VVI hiện nay khá linh ho t. Có thể lấy ví dụ ư i ịnh giá một mả ất trố g TĐV c ể ng thời áp dụng cả phương pháp thặng dư và phương pháp s o sánh trực tiếp. Sau đó đối chiếu kết quả hai phương pháp , nếu có sự chênh lệch lớn thì TĐV sẽ xem xét lại việc tính toán và sử dụng thông tin ở mỗ i phương pháp để điều chỉnh lại sao cho kết quả của hai phương pháp c ó sự chênh lệch ở mức chấp nhận được. Việc sử dụng hai phương pháp để thẩm định giá thường được dùng cho tài sản dự đo án là c ó giá trị lớn, không chắc chắn do việc thu thập và sử dụng thông tin không đạt kết quả c ao. Hơn nữa, trong khi tiến hành TĐGB ĐS thì TĐV c ó thể kết hợp các phương pháp với nhau để đưa ra kết quả thuyết phục nhất.
Với những BĐS nhỏ, nhà ở dân cư phổ biến trên thị trường thì việc điều chỉnh các yếu tố so sánh giữ các ĐS s sá c ỉ g í ươ g ối, việc ịnh giá diễn ra dễ dàng hơn. Khi đó , các chuyên viên định giá dựa vào thông tin thu
thập được và kinh nghiệm của bản thân để trực tiếp đưa ra giá thị trường của B ĐS. Quá trình điều chỉnh để đi đến kết quả cuối cùng thường được lược trong báo cáo kết quả TĐG và chính điều này làm cho báo cáo đơn giản và dễ hiểu hơn với khách hàng
Giống như vậy thì phần tính tổng sự thay đổi giá tích lũy trong công tác định giá cũng chỉ được thực hiện ở ng o ài mà không đưa vào báo cáo TĐG. Nhưng khi khách hàng yêu cầu, các phép điều chỉnh này vẫn có thể được trình b ày đầy đủ mà báo cáo vẫn được giao đúng hẹn. Chính điều này giúp cho VVI luôn nhận được phản hồ i tốt từ phí a khách hàng.
Còn với những B ĐS c ó giá trị lớn, mang lại thu nhập trong tương lai, thì việc
tính toán phải rất chi tiết tỉ mỉ và vận dụng nhiều phương pháp để xác định được giá trị của nó. Các số liệu, thông tin cần được thu thập cẩn thận; tính toán trên máy và quy trình định giá cũng cần cẩn thận hơn và diễn ra the o đúng trình tự, đảm bảo đúng tiến độ đã c am kết với khách hàng. Sau khi hoàn thành, các bảng biểu, phép tính và sơ đồ vị trí tương đối của các B ĐS phải luôn được trình b ày rõ ràng, đính kèm với báo cáo TĐG; giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan nhất
2.2.5.2 Những hạn chế trong việC áp dụng các phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại WI
Là một doanh nghiệp có tuổi đời còn khá trẻ nhưng không thể phủ nhận được những n lực và thành công của VVI từ g bước tr thành doanh nghiệp có uy tín và vị thế trong ngành TĐG. Hiện nay VVI là sự lựa chọn của rất nhiều tổ chức, cá nhân và nhậ ược sự i ư ng, tín nhiệ ến từ rất nhiều khách hàng. Tuy nhiên, để thực hiện hoàn hảo một quy trình thẩm định giá là rất khó vì vậy trong quá trình làm việc VVI vẫn gặp phải không ít những khó khăn và sai sót nhất định. Việc tìm ra những hạn chế đóng một vai trò không hề nhỏ trong việc giúp VVI ngày càng hoàn thiện về công tác thẩ ịnh giá.
Thứ nhất: Quy trình về TĐG ch ưa thực sự cụ thể và chi tiết
Mặc dù quy trình TĐG t i VVI hiệ y ầy ủ các bước cơ bả ư quy trình TĐG chung nhưng lại chưa cụ thể chi tiết ở một số khâu. Ví dụ như thời
gian cụ thể từng khâu trong quy trình vẫn chưa được quy định rõ , hay trong bước khảo sát thực tế không nói rõ là với bất động sản phức tạp cần bao nhiêu ngày, với bất động sản đơn giản cần bao nhiêu ngày mà chủ yếu dựa vào ước tính chủ quan. D o đó mà ảnh hưỏng đến hiệu quả công việc , đôi khi xảy ra chậm tiến độ công việc dẫn tới việc khách hàng không hài lòng.
Ngoài ra khâu tiếp nhận để nghị TĐG, thu thập thông tin về các B ĐSS trên thị trường và công tác lưu trữ, bàn giao hồ sơ còn tồn đọng nhiều hạn chế. Cụ thể bộ phận lưu trữ hồ sơ dữ liệu bản cứng và các hợp đồng đã thực hiện của công ty chưa làm việc hiệu quả. Chất lượng các bản lưu trữ xuống cấp gây khó khăn trong việc tra cứu và giảm diện tích sử dụng văn phòng của công ty.
Thứ hai: Việc vận dụng các văn bản pháp luật liên quan đến TĐGBĐS vẫn còn nhiều thiếu sót
Cơ s ỏ pháp lý đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc lựa chọn, tiến hành các phương pháp thẩm định giá từ đó ảnh hưỏng đến kết quả cuối cùng B ĐS TĐG. Cụ thể, trong ví dụ trên khung giá đất của Nhà nước và đơn giá đất thị trường có sự chênh lệch rất lớn:
- Đơn giá thực tế của TSTĐG (đ/m2) : 58.082.000
- Đơn giá quy định của Nhà nước (trđ/m2) “Quyết định số 18/2019/QĐ- UBND ngày 14/10/2019 của UBND TP Hà Nội”: 5.931.000
D việc áp dụ g g giá ấ N ước b ể tính giá trị
quyền sử dụ g ất là quá thấp so với giá trị thực tế trên thị rườ g. Đây iều mang lại rất nhiều khó khăn cho quá trình TĐG của TĐV. Chính vì thế , để đảm bảo c y í cô g y v iềm tin với khách hàng, các cán bộ TĐG p ải có nghiệp vụ chuyên môn tốt và nhiều kinh nghiệ ể dự v ư r iến chủ quan của mình trong công tác thẩ ịnh giá, b i vì giá trị củ ĐS ẩ ịnh thường chỉ được xác định mang tính chất tương đối.
Thứ ba: Ch ưa ch ủ trọng đến các h oạt động kiểm tra, đán h giá
Các bước kiể r á giá ết quả TĐG cò c ư ược thực hiện trong tất cả các â . Cô g ác á giá kiểm tra kết quả TĐG chủ yếu dựa trên h sơ
phòng nghiệp vụ cung cấp. Tuy nhiên, kết quả thẩm định giá còn chịu ảnh hưởng rất nhiều từ khâu khảo sát thực tế , thu thập các nguồn thông tin từ bên ng O ài, hay độ chính xác của nguồn cung cấp thông tin nhưng trong khâu này thì việc kiểm tra lại chưa thực sự được đẩy mạnh. Ngoài ra, việc kiểm tra tính chính xác các số liệu làm căn cứ để xác định CLCL của CTXD trên đất đôi khi là không có , ví dụ như việc kiểm tra l ại độ chính xác của ví dụ nêu trên l à chưa được thực hiện. D O đó đây c ó thể xem là một hạn chế cần phải được khắc phục ngay tại VVI.
Thứ tư: Cácphươngpháp sử dụng trong công tác TĐG vẫn còn tồn tại các vướng mắc
Trong quá trình hoạt động TĐG, vẫn còn có xuất hiện nhiều thiếu sót và không hợp lý. Trong phương pháp so sánh, ở các mục phương thức thanh toán, người định giá không nói rõ là tr ả trước hay trả chậm dẫn đến hiểu sai vấn đề. Các mức điều chỉnh, ước lượng chủ yếu dựa vào lãi suất ngân hàng tại thời điểm định giá và còn phụ thuộc vào lập luận chủ quan của TĐV nên kết quả định giá nhiề i c ư bả ảm.
Lý luận để đưa ra các con số tính toán của TĐV còn nhiều điểm chưa hợp lý, đôi khi khiến kết quả TĐG không thực sự thuyết phục. Chẳng hạn trong ví dụ trên khi ước tính giá trị quyền sử dụng đất thì TĐV sử dụng các B ĐSSS đang chào bán và lấy giá chào bán đã sát với giá giao dịch thành công và c oi đó cũng là giá thị trường khu vực B ĐS thẩm định giá. Điều này là không hợp lý vì giá của B ĐSSS phải giá gi ịch trên thị rườ g v ô g c cơ s ể khẳ g ịnh giá ch bá sá với giá giao dịch thành công. Khi công ty sử dụng thông tin này thì kết quả sẽ thiếu chính xác. Có thể lấy ví dụ ngay ở phần thực trạng nói trên, các B ĐSSS tìm được chỉ mới có giá giao bán và giá dự kiến bán gần thời điểm thẩm ị giá ư g TĐV i coi luôn mức giá ức giá giao dịc ể ư v í
to án. Điều này có thể không hợp lý vì những mức chênh lệch ở đây không thể coi là quá nhỏ đến mức không cần tiến hành điều chỉnh
Bên c r g p ươ g p áp c i p í bảng tính giá trị còn l i của công
trình: phụ thuộc vào đặc điểm của B ĐS và đi khảo sát thực tế, dựa vào hiện trạng củ ĐS ể á giá ức ộ g g p v ỉ lệ chấ ượng còn l i của các bộ phận
kết cấu của công trình. Việc xác định này cũng phụ thuộc vào quan điểm và cách đánh giá của người định giá nên cũng giá trị của B ĐS cũng c ó thể chưa được đảm bảo
Thứ năm: Nhân lực còn thiếu về cả số lượng và chất lượng
Hiện nay, nhân lực ở công ty còn ít trong khi lượng công việc của mỗi cá nhân là quá lớn, các các công việc bị dồn ép và chồng chéo. Điều này khiến Công ty luôn trong tình trạng thiếu người, nhiều bộ phận vẫn phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ dẫn đến tính chuyên môn của công việc giảm sút, khả năng và thời gian hoàn thành công việc h n chế.
Ngoài ra, trong công ty chỉ có duy nhất một thư ký thẩm định làm công việc hoàn thiện và ghi chép, công việc nhiều khi bị ùn lại và quá trình định giá bị gián đo ạn, làm ảnh hư ởng tới tiến độ TĐGB ĐS.
Thứ sáu: Cơ sở dữ liệu của công ty bị lỗi thời
Việc thu thập thông tin tại VVI chưa được thực sự đầy đủ và hiệu quả. Thông tin là yếu tố “then chốt” trong công TĐG, nó quyết định trực tiếp đến kết quả TĐG. Nhưng ở đây, trong khâu thu thập thông tin tại VVI còn một số hạn chế nhất định như : thông tin về các B ĐSSS,hay thực trạng hư hỏng về kết cấu công trình c ư ầy ủ, các thông tin liên quan tới vi gười gười bán, biến động giá B ĐS trong khu vực còn chưa được nhắc tới, do vậy mà ảnh hưởng đến kết quả tính toán giá trị B ĐS. Như ví dụ nêu trên, TĐV sử dụng nguồ n thông tin chủ yếu là qua internet. Việc TĐV phải tự tìm kiếm thông tin không những sẽ gây tốn nhiều thời gian và chi phí hơn mà còn không đảm bảo được tính chính xác củ ô g i . ệ q ả ế q ả ẩ ị ô g c ộ i cậy c .
Tuy công ty đã cố gắng tìm kiếm thông tin đến từ nhiều nguồn như: hồ sơ khách hàng, báo m ạng, báo giá của các doanh nghiệp... nhưng việc kiểm tra độ tin cậy của các ngu n thông tin này cũ g c ư ực sự nghiêm túc.
2.2.5.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình áp dụng cáC phương
pháp thẩm định giá Bất động sản. Nguyên nhân khách quan.
Thứ nhất: Quy trình về thẩm địn h giá ch ưa th ực sự cụ thể và chi tiết
Tìm kiếm, thu thập thông tin về các B ĐS sử dụng làm B ĐS s O sánh là việc làm khó khăn đối với TĐV. Để thu thập được các thông tin liên quan đến tính chất giao dịch, phương thức thanh toán, mức độ tự nguyện mua/bán ...liên quan đến B ĐS so sánh là rất khó. M ỗ i B ĐS c ó đặc điểm khác biệt riêng, chịu ảnh hưởng nhiều yếu
tố nên việc tìm kiế ược các ĐS ươ g ự gi ịc cô g á giá ức
độ tin cậy của thông tin là công việc phức tạp, do vậy yêu cầu về việc xác định số ng ày TĐV c ó thể ho àn thành khảo sát khi lên kế ho ạch l à điều không hề dễ dàng. Đôi khi những thông tin do công ty hay khách hàng cung cấp không đúng như với việc đi khảo sát thực tế dẫn đến việc TĐV sẽ mất nhiều thời gian hơn cho việc xác minh và tìm kiếm lại những thông tin chính xác nhất.
Thứ hai: Việc vận dụng các văn bản pháp luật liên quan đến TĐGBĐS vẫn còn nhiều thiếu sót
Các nhà TĐG còn gặp rất nhiều khó khăn do hệ thống các văn bản pháp lý liên
quan đến hoạt động TĐG BĐS, sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn
c ư ể hiệ ược hiệ q ả. Hệ thố g vă bản pháp luật, nghị ị ô g ư ướng dẫn còn tồn tại nhiều bất cập, chồng chéo lên nhau, thiếu tính đồng bộ gây khó khăn cho TĐV khi lựa chọn văn bản để áp dụng vào công tác định giá. Với sự biến động liên tục
của nền kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS, một số văn bản trở nên nhanh chóng không
phù hợp với thực tiễn. Không những vậy các vă bản quy ph m pháp luật củ các cơ quan có thẩm quyền thường có một độ trễ nhất định khi ban hành. Nó là nguyên nhân
dẫn đến việc như nhiều Nghị định ngay từ khi ra đời đã không còn phù hợp với thực tế
nữa do sự phát triển của quá trình đô thị hóa và những biến động không ngừng nghỉ trên
thị rườ g ất.
Thứ ba: Ch ưa ch ủ trọng đến các h oạt động kiểm tra, đán h giá
Thông tin thị rường thiếu minh b ch ộ r g ữ g yế ố gây khó
khăn cho công tác TĐG. Thị trường B ĐS Việt Nam hình thành chưa lâu, đang trong quá trình hoàn thiện hơn. Nhiều giao dịch B ĐS không thông qua các s àn giao dịch chính thức, tổ chức môi giới chuyên nghiệp mà còn tồn tại các giao dịch ngầm, hiện tượng đầu cơ, đẩy giá B ĐS lên c ao , đưa ra giá ảo, khiến việc tìm kiếm, thu thập
thông tin của TĐV gặp nhiều khó khăn. Thi trường B ĐS kém minh b ạch, nhiều giao
dịch B ĐS không được nhà nước kiểm soát khiến các TĐV khó tiếp cận thông tin thị trường chính thức, không biết các giao dịch trên thị trường đã tuân thủ quy tắc “ thuận mua vừ a bán” hay cố tình nâng giá dẫn đến việc xác định các B ĐSSS còn nhiều sai sót. Từ đó làm ảnh hưởng đến công tác kiểm tra tính chính xác của các hồ sơ s au khi khi quy trình TĐG được ho àn thành.
Thứ tư: Cácphươngpháp sử dụng trong công tác TĐG vẫn còn tồn tại các vướng mắc
D o tính chất đặc trưng của bất động sản. B ĐS thường có giá trị lớn hơn nữa giá trị của B ĐS chịu ảnh hưởng b ởi rất nhiều yếu tố khác nhau nên quy trình định giá B ĐS cần nhiều thủ tục phức tạp. Vì vậy không thể tránh khỏi những khó khăn, thiếu sót trong việc thu thập, tìm kiếm thông tin về các B ĐS s o sánh. B ản thân thẩm
định viên cũng phải c ó đủ những kiến thức liên quan đến nhiều lĩnh vực như : kiến trúc , kĩ thuật, pháp luật, ... để đưa ra những lập luận và đánh giá một cách chính