5. Bố cục khóa luận
1.3.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phươngpháp thẩm định giá bất
động sản
1.3.1.1 Kinh nghiệm của Pháp và Anh
Là một nước có nền kinh tế phát triển, do đó dịch vụ TĐG B ĐS của Pháp cũng phát triển phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế. Pháp là một nước tham gia vào Hiệp hội TĐG B ĐS của các nước nói tiếng Pháp. Hiệp hội này hàng năm tổ chức hội thảo về phát triển dịch vụ TĐG B ĐS. Dịch vụ TĐG B ĐS của Pháp ho ạt động mạnh và có tính chuyên nghiệp cao, phục vụ cho các mục đích : TĐG B ĐS do nhà nước trưng mua, TĐG B ĐS nhà nước hàng năm, TĐG B ĐS nhà nước bán ra, TĐG B ĐS phục vụ cho các giao dịch dân sự về B ĐS như mua bán, cho thuê , thừa kế, thế
chấp và TĐG B ĐS cho mục đích tính thuế.
Các phương pháp TĐG B ĐS được sử dụng ở Anh 1 à 5 phương pháp : Phương
pháp s o sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận. Ngay từ thế kỷ thứ XVIII , nước Anh đã nghiên cứu và áp dụng các phương pháp TĐG the o thị trường, tức 1à giá B ĐS được xác định theo phương pháp s o sánh trên thị trường trên cơ sở vị trí và lợi thế của mảnh đất và giá trị của công trình trên đất. Dịch vụ TĐG của Anh cũng được áp dụng cho rất nhiều lĩnh vực, phục vụ cho nhu cầu quản lý của Nhà nước và các nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó chủ yếu là các giao dịch về mua bán và thế chấp B ĐS khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng về giá cho thuê hiện tại và doanh thu. Phần lớ các rường hợp TĐG ự rê cơ s giá trị thị rường.
Phương pháp chi phí được coi là sự lựa chọn cuối cùng khi các phương pháp khác không áp dụng được. Nhưng đôi khi , c ó rất ít hoặc không có sự thay thế nào cho việc áp dụng phương pháp này.
1.3.1.2 Kinh nghiệm của Thái Lan
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp TĐG quốc tế, các nhà TĐG của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức TĐG của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc... Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi đối với các
trường hợp TĐG BĐS là nhà và đất đai, các phương pháp khác như chi phí và thu nhập
được sử dụng trong TĐG B ĐS bao g Ồm nhà và công trình trên đất. Để có cơ sở áp dụng cho phù hợp với điều kiện của mình, các nhà TĐG của Thái L an cũng đã nghiên
cứu các mô hình TĐG của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu TĐG (AI) , Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế (IVSC), từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái L an. Cho đến
nay, TĐG BĐS tại Thái Lan ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển củ TĐG q ốc tế. Bên c nh việc ư r các iê c ẩn cơ q c yê ô củ ước này đã có những sự nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác TĐG. Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên
cứu chu kỳ B ĐS của Thái Lan trong những năm 197 O -1988 của cơ quan B ĐS Thái
L an. Năm 199 O , cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế ho ạ ch điều
chỉnh đất và nghiên cứu về thuế B ĐS trên to àn quốc. Năm 1998, cơ quan này tiếp tục
phát triển hệ thố g ô g i ịa lý (GIS), thiết lập hệ thống bả cơ bản với các kích ước khác nhau củ g các ô ị lớn và trên toàn quốc. Cơ s dữ liệu về các
dự án B ĐS với các thông tin về chủ sỡ hữu và BĐS cũng được lưu trữ đầy đủ trong hệ
thống này. Thái L an cũng chủ trương sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ TĐG hằm giảm bớ các c i p í TĐG. ặc ù ược q y ịnh trong luật pháp rất cụ thể về p ươ g p áp q y rì ực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình TĐG nhưng trong thời gian diễn ra khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, nhiều vụ sai ph m về TĐG ĐS iê q ến thế chấp tiề v y gâ g ược phát hiện. Những vi ph m này xuất phát từ nhiề ác ư cá bộ TĐG ô g ủ thông tin, người TĐG và quan chức liên kết với nhau để lừa ngân hàng và các tổ chức tài chính.. .Vì vậy s au khi vượt qua khủng hoảng , Thái L an đã chú ý đầu tư nhiều hơn cho
việc xây dựng cơ s ở dữ liệu thông tin, đặc biệt là xây dựng hệ thống giá trị trên thị trường.
1.3.1.3. Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia
Ở Singapore có Viện thẩm định giá và các thẩm định viên thành lập năm 1963. Đây 1 à một tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà TĐG B ĐS. Ng O ài ra, các do anh
nghiệp TĐG cũng được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Ke cả ở Singapore và Malaysia, TĐG BĐS đều được coi là một nghề. Các TĐV có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đo àn lớn và họ cũng c ó thể làm việc cho các Bộ quản lý Nhà nước hoặc Bộ quản lý kinh do anh...
Các phương pháp TĐG phổ biến ở các nước này là phương pháp s o sánh, chi phí và phương pháp thu nhập. Ngoài ra trong một số trường hợp đặc biệt còn áp dụng thêm 2 phương pháp khác là phương pháp lợi nhuận và phương pháp chiết trừ.
T ại Malaysia, để TĐG các tài sản có giá trị vốn lớn hơn 200.000 RM hoặc tiền thuê lớn hơn 2.000 RM mỗ i tháng, TĐV được khuyến nghị sử dụng từ hai cách tiếp cận ho ăc hai phương pháp trở lên để TĐG. Trong phương pháp đầu tư, tổng thu nhập ước tính, các chi phí đi lại và các chi phí ho ạt động khác, tỷ lệ vốn hóa của tài sản phải được thiết lập bằng cách tham khảo các giá trị cho thuê hiện hành của những tài sản tương tự, các bằng chứng về chi phí tương đương của tài sản đó ho ặc b ởi các dữ liệu do người định giá xác minh, phân tích và lưu giữ. Các bằng chứng này phải ược thể hiện trong báo cáo.
Tiêu chuẩn TĐG Malaysia (MVS) được cập nhật thường xuyên để đồng bộ với sự phát triển nhanh chóng củ g ĐS cầu. Việc phân tích và dự báo sự phát triển của thị trường B ĐS luôn được chú trọng trong lĩnh vực TĐG B ĐS. Khi thị rường tiến triển và luôn phải ối mặt với ôi rường bất ổ ĐS i là tài sản có tính bền vững, dài h n vì vậy việc phân tích dự báo thị rườ g ĐS p ức t p ơ so với một số thị rường khác.