5. Bố cục khóa luận
3.2.4 Giảipháp cho hoàn thiện phươngpháp TĐG
Mỗ i phương pháp đều có ưu nhược điểm riêng. Việc sử dụng linh hoạt và phối hợp các phương pháp sẽ phát huy ưu điểm và khắc phục nhược điểm của các phương pháp.
Hiện tại, phương pháp thẩm định giá chỉ điều chỉnh các yếu tố hữu hình gồm vị trí, kết cấu,.. .111 à chư a đánh giá đến yếu tố thời gi an, chưa điều chỉnh sự khác biệt về thời gian giao dịch. Trong trường hợp khu vực TĐG rất ít TSSS, bắt buộc chuyên viên thẩm định phải lựa chọn những TSSS đ ã gi a o dịch lâu (trong vòng một năm), vấn đề phát sinh nếu trong thời gian từ thời điểm giao dịch B ĐS so sánh đến lúc thẩm định có chính sách, dự án của nhà nước hoặc các tổ chức khác sẽ góp phần ảnh hư ởng đến giá trị B ĐS. Do đ ó yếu tố thị trường cần được đề cập đến trong quá trình TĐG.
Trong phương pháp chi phí , cần xây dựng phương pháp xác định giá trị hao mòn của công trình một cách cụ thể nhằm đảm bảo tính chính xác trong việc xác định giá trị tài sản. Đ ồ ng thời, trong quá trình xác định giá trị hao mòn cần có hỗ trợ
từ phía chuyên gia xây dựng và các thiết bị kỹ thuật. Để đảm bảo tính kháchquan trong phương pháp này, công ty có thể áp dụng nhiều hơn một cách xác định tỷ lệ hao mòn g ồ m : (1) xác định theo tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế , (2) xác định theo kết cấu chính của công trình (móng, cột, trần, tường ,.) , (3) th e o các 1 o ại hao mòn chi tiết: hao mòn tự nhiên, hao mòn kinh tế, hao mòn chức ă g.
Đối với phương pháp thu nhập và thặng dư, chuyên viên thẩm định chưa 1àm rõ ngu n thu nhập g ă ược là từ giá trị củ ất hay giá trị công trình trên đất. Thường nguồn thu này gồm có cả giá trị 1ô đất và CTXD trên đất, vậy khi xác định giá trị 1ô đất the o phương pháp này, đòi hỏi phải phân biệt dòng thu nhập từ đất và từ công trình trên đất. Hiện tại, chưa c ó cơ s ở nào cho việc phân biệt hai ngu n thu nhập y. D việc không tách giá trị lợi nhuậ ược từ công trình sẽ vô ì ă g giá rị ô ất. Ngoài ra, trong quá trình chiết khấu, tỷ lệ chiết
khấu chỉ áp dụng theo lãi suất cho vây của ngân hàng chưa đề cập đến lợi nhuận nhà đầu tư. Vì vậy, khi sử dụng hai phương pháp này thẩm định viên cần giải quyết triệ ể các vấ ề trên bằ g các xác ịnh rõ tỷ lệ giữa giá trị của CTXD và giá trị
của lô đất so sánh, từ đó suy ra tỷ lệ của dòng thu nhập giữa đất và CTXD nhằm lo ại bỏ dòng thu nhập từ công trình trong việc xác định giá đất.