5. Bố cục khóa luận
1.3.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam
Nhìn chung hệ thống pháp luật quy định về TĐG B ĐS ở các nước đã được hình thành khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm vi TĐG, nội dung trình tự, thủ tục TĐG đến các phương pháp TĐG. Luật pháp đã quy định khá rõ ràng các phương pháp được sử dụng trong quá trình TĐG. Các nước này đều có một điểm chung là áp dụng các phương pháp TĐG đã phổ biến và thành công ở các nước tiên tiến trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ. Đ ó là các phương pháp s o sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hó a, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi lo ại B ĐS khác nhau thì các các công ty hoặc TĐV sẽ linh ho ạt sử dụng các phương pháp khác nhau. Trên thực tế , phương pháp s o sánh là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất ở các ước.
Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động TĐG của các nước có thể rút ra một số bài học về quy trình và phương pháp TĐG B ĐS hiện nay Việt Nam.
Thứ nhất, về phương pháp áp dụng: Phương pháp s o sánh và chi phí vẫn là
phổ biến trong TĐG nhà và đất, tuy nhiên để đạt độ chính xác cao vẫn cần có sự kết hợp với các p ươ g p áp ác ư p ươ g p áp ập v p ươ g p áp ặng dư. Để áp dụng được các phương pháp TĐG hiệu quả cần: Xây dựng hệ thống thông tin, kể cả thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các thông tin thị trường.
Thứ hai, về quy trình TĐG: Quy trình TĐG ở các nước được thực hiện tương
đối chặt chẽ. Các quy định và thủ tục giữa các bước cũng rõ ràng. Trong mỗi bước củ q y rì ường ghi rõ nội dung công việc cần thực hiện. Bắ ầu của công
việc TĐG là việc xác định nhiệm vụ TĐG, thu thập thông tin và xử lý thông tin liên quan đến B ĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị B ĐS cần TĐG. Sau đó tiến hành phân tích và thực hiện TĐG B ĐS. Thẩm định viên cần thu thập thông tin về B ĐS cầ TĐG íc ước, hình thể, mặt tiề các ặc iểm về cơ s h tầng xung quanh B ĐS...; Kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị B ĐS như : cơ s ở hạ tầng công cộng, dự án xây dự g cơ s h tầng, dự án phát triể ác x g q ĐS q y
ho ạch và những quy định hạn chế (khu vực bảo tồn) ...; quyền s ở hữu: tình trạng s ở
hữu, giấy tờ đi kèm; thu thập các thông tin thị trường.
Thứ ba, về thu thập và phân tích thông tin giá BĐS trên thị trường: Một thị
trường B ĐS minh b ạch, mọi thông tin về giá cả thị trường đều chính xác, công khai và dễ tiếp cận sẽ tạo nên hạ tầng thông tin bền vững cho phát triển nghiệp vụ TĐG. Hầu hết các nước đều đã tạo được môi trường công khai, minh b ạch về giá cả thị trường đối với B ĐS như yêu cầu. Điểm quan trọng nhất là giá cả mọi giao dịch dân sự về B ĐS đều được thể hiện đúng trên các hợp đồng giao dịch. T ại Việt Nam, giá cả thị trường trong giao dịch về B ĐS không thể hiện đúng trên các hợp đồng giao dịch; cụ thể là trên các hợp đồng này chỉ được ghi với giá thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Thông tin giá cả thi trường của B ĐS chỉ thể hiện ở các nơi quảng cáo chào giá bán B ĐS và những nơi Nhà nước tổ chức đấu giá đất. Thông tin giá cả thị trường như vậy chưa được chính xác và minh b ạch. Để khắc phục tình trạng này, chỉ cầ y ổi q y ịnh các luật thuế ĐS ấ i N ước thu các lo i thuế liên quan tới đất đai , B ĐS dựa trên căn cứ vào bảng giá do Nhà nước quy định, không căn cứ vào giá trị giao dịch về B ĐS ghi trên hợp đồng.
Thứ tư, về vai trò quyết định của quản lý nhà nước đối với thẩm định giá BĐS: ở hầu hết các nước , các cơ quan c ó thẩm quyền về quản lý TĐG đối với B ĐS
chỉ thực hiện chức năng b an hành chính sách để thực thi pháp luật về TĐG, không tham gia trực tiếp quyết định giá B ĐS. Đây chính l à nguyên tắc Nhà nước không áp
đặt quyết định hành chính lên các quy luật thị trường. Nhà nước trao toàn bộ việc TĐG đối với B ĐS cho các TĐV và các tổ chức cung cấp dịch vụ TĐG độc lập, và họ trực tiếp chịu trách nhiệm trước pháp luật. Việc quản lý nghiệp vụ kỹ thuật, cũng như đạo đức của các TĐV được trao cho Hiệp hội các TĐV, s au đó đánh giá khách quan của các khách hàng. Ở Việt Nam, các cơ quan hành chính của Nhà nước, mà cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn đóng vai trò quyết định về giá cả đất đai và B ĐS là tài sản công. Quyết định như vậy của pháp luật là nguyên nhân không chỉ tạo nên những sai sót nhất định về giá cả thị trường, mà còn tạo ra những nguy cơ tham nhũng từ TĐG tài sản công. Mặt khác, bắt cơ quan hành chính chịu trách nhiệm quản lý sâu về nghiệp vụ chuyên môn cũng là không phù hợp với nền hành chính chuyên nghiệp.
KẾT LUẬN C HƯƠNG I
Việc thẩm định giá bất động sản cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ, đầy đủ các bước. Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản nhưng c ó bốn phương pháp cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là : phương pháp s O sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, tùy the O từng lo ại hình bất động sản và thời gian, chi phí dành cho công việc thẩm định giá đê chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Qua kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới chúng ta có thể rút ra bài học cho công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp linh hoạt các phương pháp thẩm định giá, xây dựng quy trình thẩm định giá bấ ộng sản chuẩ ể ảm bảo tính thống nhất trong thẩ ịnh giá bấ ộng sản
Những lý luận chung về thẩm định giá bất động sản là cơ s ở quan trọng để đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn thiện cho công tác thẩm định giá bất động sản cho công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI)
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY C Ổ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM
ĐỊNH VIỆT NAM