2.
4.2.2. Phân tích kết quả nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố D_GDP, M2, CPI, R, REL, FDI thực sự có ảnh hưởng đến D_PR. Trong đó, biến D_GDP, CPI và M2 là những yếu tố vĩ mô đòi hỏi vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước; biến R, REL, FDI là những biến số tiêu biểu đại diện cho nguồn tài chính cho thị trường bất động sản. Khi lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô có nhiều bất ổn, chính sách điều tiết cung tiền M2 của nhà nước can thiệp thắt chặt tiền tệ. Sự khan hiếm vốn đẩy lãi suất cho vay lên cao. Chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN trực tiếp tác động làm giảm tăng trưởng dư nợ bất động sản. Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản, khó tiếp cận vốn ngân hàng và nếu tiếp cận được thì chi phí lãi vay khá cao. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào đình trệ và phát sản, nguồn cung bất động sản bị thắt chặt. Ngoài ra, chính sách thắt chặt tiền tệ cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu nhà đất, khiến thị trường bất động sản nhanh chóng rơi vào suy giảm và đóng băng. Bối cảnh kinh tế nhiều
bất ổn, làm giảm sự đa dạng nguồn tài chính đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung và trong đó có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng. Giá cả hầu hết mọi phân khúc đều lao dốc. Trong bối cảnh lạm phát thấp, kinh tế vĩ mô ổn định, cung tiền M2 tăng trưởng với tốc độ cao, điều này tạo cơ sở để mở rộng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng. Mặc khác, nền kinh tế tăng trưởng với tốc độ cao trong nhiều năm liền đã tạo nền tảng để thúc đẩy giá trị tài sản tăng, đặc thù cho những thời kỳ bùng nổ giá bất động sản. Kết quả nghiên cứu trên đây là phù hợp với cơ sở lý luận của đề tài cũng như thực trạng của thành phố Hồ Chí Minh đã phân tích. Hay nói cách khác, vai trò quản lý Nhà nước và nguồn tài chính cho thị trường bất động sản chính là những yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu cho thấy ngoài ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô, biến động giá bất động sản nhà đất để ở phụ thuộc vào sự thay đổi của chính nó trong quá khứ. Nói cách khác, việc giá nhà tăng vượt xa tiền thuê và tốc độ tăng được duy trì trong thời gian dài đã tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến kỳ vọng “giá bất động sản tiếp tục tăng trong tương lai” lan khắp thị trường. tâm lý này được hỗ trợ bởi dòng tiền dồi dào từ nhiều nguồn có tác dụng thúc đẩy cầu bất động sản tăng. Sự gia tăng của cầu bất động sản, đến lượt nó, có tác dụng thúc đẩy lại đến giá bất động sản, khiến giá bất động sản vượt xa các nhân tố cơ bản, hình thành biến động giá bất động sản. Kết quả này phù hợp với giải thích của mô hình giao dịch phản hồi của thuyết tài chính hành vi rằng tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân của biến động giá nhà đất để ở.
Nói tóm lại, kết quả nghiên cứu đã phân tích được các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó tác giả phân thành ba nhóm yếu tố
+ (1). Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản (biến số đại diện D_GDP, CPI, M2)
+ (2). Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản (biến số đại diện R, REL, FDI)
+ (3). Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản (biến D_PR phụ thuộc vào sự thay đổi của chính biến đó trong quá khứ)
TÓM TẮT CHƯƠNG 4
Chương 4 này đã phân tích kết quả nghiên cứu, trình bày mô hình nghiên cứu ước lượng bởi OLS. Thông qua thống kê mô tả, luận văn đã phân tích được đặc trưng của các giá trị nghiên cứu bao gồm: Trung bình, trung vị, lớn nhất, nhỏ nhất, độ lệch chuẩn. Kết quả các kiểm định trong nghiên cứu đều thỏa mãn các điều kiện của kinh tế lượng: (1) Kiểm định phân phối chuẩn của các biến, kết quả đa số các biến trong mô hình nghiên cứu đều có phân phối chuẩn ngoại trừ biến CPI dựa vào giá trị kiểm định Jarque-Bera. (2) Kiểm định nghiệm đơn vị là kiểm định tính dừng, nhận thấy ngoại trừ biến PR và GDP dừng ở sai phân bậc 1 và được ký hiệu lại là D_PR và D_GDP, các biến còn lại đều dừng ở chuỗi dữ liệu gốc. (3) Kiểm định đa cộng tuyến chính là kiểm định tính tương quan của các biến giải thích, kết quả tồn tại các cặp biến không độc lập với nhau, luận văn lựa chọn biện pháp xử lý hiện tượng này bằng cách loại bỏ biến để các cặp biến có tương quan mạnh cùng có trong một mô hình. (4) Kiểm định phương sai thay đổi, luận văn sử dụng phương pháp kiểm định White cho kết quả chấp nhận giả thuyết H0 chứng tỏ mô hình hồi quy không xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi. (5) Kiểm định tự tương quan, luận văn sử dụng kiểm định Durbin-Watson và kiểm định Breusch-Godfrey để phát hiện tồn tại ít nhất hiện tượng tự tương quan ở một bậc nào đó và dùng phần mềm Eview xử lý hiện tượng này. Kết quả tổng hợp cuối cùng này chính là mô hình hồi quy được lựa chọn trong nghiên cứu. (6) Kiểm định độ trễ tối ưu, có 4 tiêu chí LR, FPE, AIC và HQ lựa chọn độ trễ phù hợp là 2, đồng thời nhận thấy mô hình ổn định với độ trễ 2 thông qua kiểm định tính bền vững.
Bằng cách ước lượng mô hình hồi quy OLS và VAR, nhận thấy biến đo lường mức độ biến động giá bất động sản, chủ yếu từ những cú sốc nội sinh từ chính thị trường bất động sản. Tác giả có bằng chứng chứng minh sự tác động đến tốc độ tăng chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà tại TP.HCM của các biến giải thích phù hợp với giả thuyết nghiên cứu, ngoại trừ biến VNI. Kết quả cho thấy biến yếu tố tốc độ tăng trưởng, cung tiền M2 tác động thuận chiều và yếu tố lạm phát, lãi suất cho vay thế chấp dài hạn bình quân trên thị trường lại tác động nghịch chiều với biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM. Yếu tố dư nợ cho vay bất động sản và vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại TP.HCM thực sự giải thích được sự biến động của giá nhà đất.
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ