2.
2.2.4.1. Tính minh bạch của thị trường bất động sản
Về bản chất, thị trường bất động sản mang đậm đặc trưng cạnh tranh không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu, thông tin trên thị trường thiếu công khai, không minh bạch. Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giống nhau. Sự khác biệt về niềm tin giá trị giữa những nhóm người trên thị trường, như mô hình sự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống đã chỉ ra, kết hợp với độ lớn không giới hạn của những người mua, là điều kiện cơ bản dẫn đến sự biến động giá bất động sản nhà đất.
Gadi Barlevy viết: “Nếu tất cả các nhà đầu tư đều xuất phát cùng một quan điểm chung về giá trị cơ bản của bất động sản thì không có động cơ nào dẫn đến một giao dịch xảy ra, và do đó không tồn tại biến động giá bất động sản”. Biến động
giá bất động sản nhà đất để ở chỉ xảy ra khi các giao dịch tiếp diễn liên tục với sự tham gia không giới hạn của người mua nối tiếp nhau. Người mua thứ nhất sau một thời gian sẽ cho rằng mức giá đang diễn ra trên thị trường đã đạt đến đỉnh cao và việc nắm giữ tài sản là quá rủi ro để đổi lấy lợi nhuận cao hơn, do đó hành động bán ra là thích hợp. Người mua tiếp theo, ngược lại, cho rằng giá bất động sản vẫn có thể tiếp tục tăng cao hơn nữa và hành động mua vào lúc này là có thể chấp nhận được khi so sánh với những rủi ro có thể có. Sau một giai đoạn nhất định, người mua này chuyển thành người bán với niềm tin mức giá thị trường đã đạt đến độ lớn tới hạn và rủi ro nắm giữ tài sản là quá cao. Tiếp đó, lại xuất hiện người mua mới với quan điểm trái ngược với người bán. Quá trình này liên tục diễn ra miễn là độ lớn của những người mua mới không giới hạn và luôn tồn tại các quan điểm khác biệt về giá trị của tài sản”[24]
.