2.
2.1.3.1. Cầu bất động sản nhà đất để ở
Cầu là số lượng một mặt hàng mà người mua muốn mua ở mỗi mức giá chấp nhận được[28]
. Không phải có bao nhiêu khối lượng nhà ở theo nhu cầu là có bấy nhiêu cầu trên thị trường mà cầu bất động sản nhà đất để ở là số lượng bất động sản nhà để ở mà người mua muốn mua, ở mỗi mức giá có thể chấp nhận được.
Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây
(1). Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế góp phần là tăng thu nhập dân cư, do đó nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu này cũng tăng theo. Cầu nhà đất để ở có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư gia tăng và ngược lại. Khi đời sống của người dân ngày càng tăng cao, người dân không chỉ có nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi đẹp hơn, tiện nghi hơn và hiện đại hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dụng thực sự.
(2). Tăng trưởng dân số: sự gia tăng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội. theo đó mà cầu về nhà ở cũng gia tăng. Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số. Tại các đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao, gây ra những đột biến về cầu nhà ở.
(3). Quy hoạch đô thị: quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản nhà đất để ở.
(4). Chính sách đất đai, nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý,…đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn cầu đầu tư nhà đất để ở. Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ nhà đất giảm xuống. Ngược lại, chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán nhà đất ở trong nước có tác dụng làm tăng cầu nhà đất trên thị trường.
(5). Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để tài trợ mua nhà đất, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu nhà đất, khiến cầu nhà đất trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu nhà đất nhanh chóng bị suy giảm.
(6). Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản nhà đất để ở không chỉ là hàng hóa tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng giá về nhà đất trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ nhà đất. Khi người dân kỳ vọng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và đi vay mượn để mua vào nhà đất khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo ra những cơn sốt giá nhà đất. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá nhà đất sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và thậm chí rơi vào đóng băng.