2.
2.2.1. Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở
Biểu hiện của biến động giá nhà đất để ở được thể hiện thông qua sự thay đổi giá nhà đất trên thị trường so với các nhân tố kinh tế cơ bản khác. Nhân tố kinh tế cơ bản ở đây, theo Warwick McKibbin[43]
mang lại, thường được biểu hiện dưới hình thức tiền thuê nhà. Nhân tố kinh tế cơ bản quy định giá trị thực của bất động sản nhà đất để ở.
Phương pháp nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở: là khảo sát chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà H1 = P/R.
Trong đó:
H1 là chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà P là giá nhà ở bình quân
R là tiền thuê nhà bình quân
Chỉ số H1 càng cao chứng tỏ giá bán của tài sản trên thị trường càng vượt xa giá trị cơ bản; ngược lại, chỉ số H1 càng thấp chứng tỏ giá trị cơ bản vượt càng xa giá bán của tài sản đó trên thị trường là bằng chứng về sự tồn tại của biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Phương pháp này gọi là phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản. Tiêu chuẩn nhận định P/R cao hay thấp là so sánh với mức bình quân dài hạn P/R của chính quốc gia đó và so sánh với các quốc gia khác trên thế giới.
Mối quan hệ giữa giá nhà ở và các nhân tố cơ bản có thể được nhận diện thông qua phương pháp kiểm định tính dừng của chuỗi chỉ số P/R; hoặc nhận định tổng quan thông qua độ lệch chuẩn đo tính biến động của giá trị P/R mang tính thống kê, nó cho thấy sự chênh lệch về giá trị của từng thời điểm đánh giá so với giá trị trung bình.