2.
3.2.1.3. Giá cả bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh
(1). Điểm qua tình hình biến động giá bất động sản trước năm 2000
+ Trước năm 1990: Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường BĐS. Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm.
+ Năm 1993 – 1994: Thị trường BĐS đã có “Cơn sốt giá thứ nhất” ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất. Nguyên nhân do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật Đất đai (năm 1993) ra đời.
+ Năm 1995 – 1999 “Lần đóng băng đầu tiên”: Trước cơn sốt thị trường, Nhà nước đã can thiệp bằng hai nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Với sự tác động của hai nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng. Làn sóng xả hàng của nhà đầu cơ đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu, dẫn đến thị trường lao dốc, giá bất động sản nhà đất để ở giảm mạnh. Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nói chung và TP.HCM thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái, giá bất động sản nhà đất chạm đáy.
Nhìn chung, phần lớn các nhà nghiên cứu đều thừa nhận rằng, từ năm 2000 đến nay, giá nhà đất trên toàn quốc nói chung, giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM nói riêng đã trải qua các chu kỳ biến động giá tương đối rõ nét như sau:
(2). Năm 2000 – 2003 “Cơn sốt giá thứ hai”: Sau một thời gian dài bình lắng, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục[16]. Cơn sốt giá nhà đất lần thứ hai diễn ra do các nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nên nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Chẳng hạn, một lô đất nền diện tích 100m2
tại trục đường Trần Não, Quận 2 năm 2000 bán với giá 280 triệu đồng thì đến cuối năm 2003 tăng lên 900 triệu đồng, một căn hộ diện tích 80m2
tại Phường Thanh Đa, Quận Bình Thạnh, TP.HCM năm 2001 bán với giá 190 triệu đồng thì đến năm 2003 rao bán với giá 390 triệu đồng[46]
.
(3). Năm 2004 – 2006 “Lần đóng băng thứ hai”: Tình hình thị trường bất động sản nhà đất để ở diễn biến trầm lắng, thậm chí “đóng băng”. Thị trường bất động sản ngày càng kém khả quan qua từng năm. Theo số liệu thống kê, giao dịch BĐS thành công giảm 28% trong năm 2003, giảm 56% trong năm 2004, và giảm 78% trong năm 2005[16]. Đây là giai đoạn có nhiều văn bản về luật và dưới luật liên quan đến quản lý nhà đất được ban hành. Chẳng hạn, Luật Xây dựng năm 2004, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Các Luật và Nghị định này đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Đặc biệt, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 chấm dứt cơ chế phân lô bán nền và đòi hỏi chủ đầu tư có lộ trình cụ thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh (20% đối với hạ tầng khu đô thị), hạn chế mua trả trước mà thực chất là chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển, với những quy định này, thị trường bất động sản đang phát triển nóng đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường của Luật Đất đai năm 2003 và được cụ thể hóa trong Nghị định 188/2004/CP – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 đã làm cho giới đầu cơ nhà đất ngừng hành động, nghe ngóng và quyết định chuyển vốn sang thị trường chứng khoán đang phát triển, đến những năm 2005 – 2007, lượng vốn đổ vào thị trường chứng khoán tăng rất nhanh khiến thị trường này phát triển bùng nổ trong khi giao dịch trên thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Để tháo gỡ những khó khăn trên thị trường, Chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp. Một trong những giải pháp được nhiều nhà kinh doanh mong đợi đã được Chính phủ thực hiện là sự ra
đời của Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác; đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng. Đến đây, thị trường bất động sản nhà đất để ở cả nước nói chung và trên địa bàn TP.HCM nói riêng dần dần tan băng và bước sang một chu kỳ mới.
(4). Năm 2006 – 2008 “Cơn sốt giá thứ ba”: Không giống như hai lần sốt đất trước đó, cơn sốt bất động sản nhà đất để ở này tập trung mạnh vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự[6]
. Một số nguyên nhân chủ yếu: Nguồn vốn FDI dồi dào tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007; Thị trường chứng khoán bước vào thời kỳ huy hoàng khi số lượng nhà đầu tư tham gia tăng vọt và việc kiếm tiền dễ dàng. Cho đến cuối năm 2007, thị trường này bắt đầu có sự điều chỉnh mạng và dưới ảnh hưởng của những bất ổn vĩ mô do lạm phát cao, giá chứng khoán nhanh chóng sụt giảm và rơi vào trạng thái tự do. Từ đỉnh cao 1170 điểm được xác lập vào tháng 3 – 2007, VN-Index đã tụt xuống gần 900 điểm vào tháng 4 – 2007, sau một giai đoạn chạng vạng, đến tháng 6 – 2008 VN-Index đã lao xuống đáy mới rất sâu khi chỉ còn 366 điểm. Khi thị trường chứng khoán đi từ suy giảm đến sụp đổ, giới đầu tư thất vọng từ bỏ thị trường này và chuyển hướng sang thị trường BĐS. Nguồn vốn thặng dư của những người thắng lớn từ chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐS tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp hưởng lợi lớn. Tại TP.HCM, giá bất động sản nhà đất để ở tại thời điểm đầu năm 2008 tăng so với đầu năm 2007 trung bình từ 100% đến 150%[18].
(5). Cuối năm 2008 – nay “Lần đóng băng thứ ba”:
+ Đứng trước thực trạng giá nhà đất tăng cao và liên tục cùng với tỷ lệ lạm phát cao, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các CSTT cùng với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ nhằm kiểm soát lạm phát. Ngay sau đó, thị trường BĐS miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và suy giảm cả về số lượng giao dịch lẫn giá trị, trong khi thị trường BĐS miền Bắc bị ảnh hưởng không đáng kể do có đủ nguồn vốn. Giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008[31].
+ Trong những tháng cuối năm 2008, áp lực trả nợ ngân hàng, nhiều nhà đầu cơ bất động sản nhà đất để ở phải bán tháo sản phẩm và dần rời bỏ thị trường bất động sản khiến giá nhà đất giảm mạnh hơn. Nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai có sửa đổi năm 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm thị trường ảm đảm hơn.
+ Trong năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao, nền kinh tế vĩ mô có biểu hiện suy thoái đã buộc chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về biện pháp kiềm chế lạm phát, chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản nhà ở giảm khá sâu ở hầu hết các phân khúc nhưng thanh khoản vẫn không được cải thiện.
+ Năm 2012 các doanh nghiệp BĐS đã cạnh tranh khốc liệt. Hàng loạt các công ty dịch vụ môi giới BĐS đóng cửa trong khi các chủ đầu tư tuyên bố phá sản hoặc rao bán dự án.
+ Năm 2013, thị trường bất động sản cả nước nói chung và trên địa bàn TP.HCM nói riêng tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đảm, hàng tồn kho cao, nợ xấu chưa được giải quyết. Về giá cả, một số nghiên cứu cho thấy đã giảm từ 15% đến 30%, thậm chí 50%. Đến cuối năm 2013, tồn đọng của thị trường đã bước đầu được giải quyết và điểm sáng được hé lộ. Tình hình kỳ vọng sẽ được cải thiện trong 2014.