2.
2.1.3.2. Cung bất động sản nhà đất để ở
Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể[28]. Không phải có bao nhiêu công trình xây dựng nhà ở, bao nhiêu quỹ đất, quỹ nhà, … khai thác được là cung bấy nhiêu vào thị trường mà cung bất động sản nhà đất để ở là số lượng bất động sản nhà đất để ở sẵn sàng tham gia vào thị trường mà người bán muốn bán ở mỗi mức giá chấp nhận được.
Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá nhà đất tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm:
(1). Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn tác động đến cung nhà đất. Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng.
(2). Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn cung bất động sản nhà đất đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động sản cung ứng. Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Khả năng cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này. Đó là năng lực hoạch định chiến lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật – công nghệ, năng lực tài chính,…
(3). Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi các đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào thị trường.
(4). Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có tác động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở. Chẳng hạn, chính sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.
(5). Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất để ở. Trong những năm Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú. Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sác h thắt chặt tiền tệ của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy giảm.
(6). Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc
ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.
(7). Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá nhà đất sẽ tăng cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong ngắn hạn sẽ giảm. Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn sẽ tăng lên. Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ vọng giá nhà đất sẽ tăng trong tương lai, cung nhà đất trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng thời việc đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong dài hạn.