2.
3.2.2. Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Chí Minh
3.2.2.1. Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh
Biểu đồ 3.4: Chỉ số P/R tại TP.HCM
Biểu đồ 3.4 biểu thị chỉ số P/R của phân khúc căn hộ chung cư hạng trung, loại 70m2
nằm ở các dự án thuộc các quận ven TP.HCM. Dưới ảnh hưởng của cơn sốt giá bất động sản nhà đất để ở, chỉ số này tăng mạnh vào năm 2007, sau đó giảm nhẹ vào năm 2008, tăng ổn định trở lại trong các năm 2009, 2010 và giảm dần từ năm 2011, đến cuối năm 2012, chỉ số P/R tại TP. HCM là 16. Sự biến thiên của chỉ số P/R phản ánh thực tế rằng, mặc dù tiền thuê nhà tăng lên theo thời gian (trong giai đoạn nghiên cứu), song tốc độ tăng giá bất động sản nhà đất để ở đã vượt xa tốc độ tăng tiền thuê, đặc biệt trong giai đoạn 2007 – 2010 khiến P/R trong những năm này tăng mạnh.
So sánh chỉ số P/R của một số thành phố của Việt Nam và khu vực cho thấy chỉ số P/R của Việt Nam cao hơn hẳn các nước. Cụ thể, xu hướng vận động của chỉ số P/R tại TP.HCM và TP.Hà Nội diễn biến khá tương đồng với nhau: chỉ số P/R tại TP.Hà Nội cũng tăng mạnh vào năm 2007; tăng ổn định trở lại trong các năm 2009, năm 2010, giảm dần vào năm 2011, đến cuối năm 2012 là 21,1. So với thế giới, chỉ số P/R của TP. HCM cao gấp khoảng 1,6 lần Bangkok; gấp 1,25 lần Singapore; gấp 2,46 lần Đài Loan và gấp 1,8 lần Kuala lumpur.
Mặc dù, biến động giá nhà ở là hiện tượng phổ biến trên thế giới, đặc biệt tại các đô thị có mật độ dân số cao, song số liệu trên phản ánh mức độ tăng giá BĐS nhà đất để ở tại TP. HCM lớn hơn rất nhiều so với các thành phố trong khu vực.
Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị
Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng[20]
Khảo sát của nhóm nghiên cứu đề tài “Tín dụng BĐS và bong bóng bất động sản: thực trạng và giải pháp” được thực hiện vào tháng 3 – 2013 cho thấy, tỷ lệ bỏ
trống nhà ở bình quân sau 2 năm đưa vào sử dụng trên địa bàn trên địa bàn TP.HCM là 42%. Cá biệt, có những dự án tỷ lệ bỏ trống lên đến trên 50%[20]
. Trong những điều kiện bình thường, tỷ lệ bỏ trống vào khoảng 5 - 10% là hợp lý (Calverley, 2010). Tỷ lệ bỏ trống nhà ở phản ánh hệ quả mất thanh khoản nghiêm trọng khi biến động giá chuyển sang giai đoạn suy giảm hoặc sụp đổ giá BĐS.
3.2.2.2. Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh