2.2.1. Công tác tạo quỹ đất ở Hàn Quốc
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70%. Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu. Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật Thu hồi và Bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc, định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện. Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản. Giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, chủ đầu tư và cả chủ sở hữu có đất bị thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người
dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013).
Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình xây dựng khác...) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013).
Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các
nguồn, gồm: Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc; vốn của Chính phủ cấp; Vốn vay tín dụng; Vốn hỗ trợ của các tổ chức tài chính; Vốn huy động từ khách hàng; Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư. Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013).
2.2.2. Công tác phát triển quỹ đất ở Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng). Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau: Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng; Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo quy hoạch đô thị; Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn; Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước; Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động.
Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau: Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn); Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn; Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
Thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp. Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở tốt hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới, còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3. Công tác tạo quỹ đất ở Úc
Nước Úc bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Úc quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Luật Đất đai của Úc quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường.
Theo Luật Thu hồi 1989 của Úc có hai loại thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện. Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất. Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia. Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Úc tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán
trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái định cư (TĐC) (Phương Thảo, 2013).
2.2.4. Công tác tạo quỹ đất tại cộng hòa Bun-ga-ri
Cộng hòa Bun-ga-ri nằm ở Đông Âu và là một quốc gia dân chủ nghị viện với nền kinh tế thị trường tự do dựa trên chế độ tam quyền phân lập (quyền lập pháp, quyền hành pháp, quyền tư pháp độc lập và kiểm soát lẫn nhau). Bun-ga-ri có 28 vùng (tương đương tỉnh) và 265 cộng đồng thành phố.
Hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước; Sở hữu cộng đồng (cấp thành phố); Sở hữu tư nhân. Đất thuộc sở hữu Nhà nước và cộng đồng được hình thành từ bán đất, đổi đất, nhận từ cá nhân, từ trưng thu bắt buộc. Đất thuộc sở hữu tư nhân thì hình thành từ mua bán, trao đổi, thừa kế, tặng cho...Theo Hiến pháp thì đất thuộc sở hữu tư nhân là bất khả xâm phạm và người sở hữu có quyền được bán, cho thuê, trao đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng đất đai. Tuy nhiên Nhà nước, thành phố có quyền trưng thu vì lợi ích chung bằng tiền hoặc bằng đất có giá trị tương đương.
Quy định trưng thu đất đai và các tài sản gắn liền đất đai để tạo quỹ đất: Nhà nước đại diện là Chính phủ; Thống đốc đứng đầu vùng; Thị trưởng đứng đầu thành phố có quyền trưng thu đất đai và tài sản gắn liền với đất đai (gọi chung là