Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội
2.2. Cơ sở thực tiễn của quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội
khả năng lựa chọn đúng các vấn đề cần giải quyết của chính sách thơng qua việc quan sát, thu thập thông tin, xử lý thông tin; đề ra các mục tiêu và giải pháp chính sách đáp ứng yêu cầu của đối tượng chính sách nhà ở xã hội.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI XÃ HỘI
2.2.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội ở nước ta 2.2.1.1 Kinh nghiệm của Thành phố Đà Nẵng 2.2.1.1 Kinh nghiệm của Thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng được coi là địa phương đạt nhiều thành công trong việc xây dựng, phát triển nhà ở xã hội. Trong đó phải để đến chính sách thu hút đầu tư và chính sách tài chính mà thành phố đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định
-Chính sách thu hút đầu tư:
Thành phố tập chung giải phóng mặt bằng, giao “ đất sạch”, miễn giảm thuế đất, kêu gọi DN mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho DN tiếp cận nguồn vốn từ Qũy Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính... hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần dự án... tạo nên bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội. Thể hiện rõ nét nhất về thành tựu của địa phương này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn mà địa phương đã thực hiện.
Cụ thể, tháng 9-2012, Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phũ Mỹ (PMEC) liên danh với hai Công ty MIBC và Handong E&C (Hàn Quốc) khởi cơng cơng trình nhà ở xã hội Nethomes 1 tại phường Nại Hiên Đông ( quận Sơn Trà, Đà Nẵng) gồm bốn khối nhà cao 9 tầng, tổng diện tích gần 10.000m2 với 420 căn hộ, tổng mức đầu tư 145 tỷ đồng. Điều đáng nói là giá mỗi căn hộ ở dự án này đã được giảm một nửa nhờ vào các chính sách giảm giá của UBND TP Đà Nẵng như miễn giảm thuế đất, giao mặt bằng sạch. Ngoài ra, UBND TP Đà Nẵng sẽ mua lại một nửa số căn hộ để cấp cho cán bộ viên chức cho các cơ quan hành chính sự nghiệp trực thuộc thành phố, một động thái trực tiếp kích cầu rất
hiệu quả cho các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Điều này được các nhà đầu tư đánh giá rất cao và là động lực để dự án được triển khai nhanh hơn.
Một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên được xây dựng tại Đà Nẵng do DN đầu tư là khu trung cư số 2 Nguyền Tri Phương, chủ dự án là Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland). Dự án đã được sử dụng. Với diện tích 3.672m2, chia làm 147 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52 đến 65m2, là mơ hình chung cư đầu tiên ở Đà Nẵng dành cho người có thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng.Với những DN tham gia xây nhà ở xã hội, chính quyền thành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất về thủ tục, giao mặt bằng “sạch”, miễn giảm thuế đất, Nguyễn Kim Anh, 2018.
2.2.1.2. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Tại thành phố Hồ Chí Minh, để tạo điều kiện người dân mua nhà ở xã hội thì yếu tố cơ bản nhất là giá cả và thời gian thanh toán. Đưa ra mức ưu đãi cho những cán bộ có thu nhập thấp, theo đó, họ có thể mua trả góp căn hộ rộng 30- 60m2 trong thời gian 25-40 năm với lãi suất tín dụng ưu đãi 3%/năm. Và quy định nếu người mua thanh toán 100% giá trị căn nhà trong thời hạn 5 năm thì được hưởng 1% tổng số dư nợ phải trả, số tiền 1% này UBND thành phố sẽ chịu trách nhiệm thanh toán cho chủ đầu tư
Để mua nhà ở xã hội, còn cần giải quyết thủ tục thơng thống, đảm bảo thế chấp vay trả góp. Người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi ký hợp đồng mua và thanh toán 20% giá trị căn nhà. Giấy chứng nhận này sẽ được thế chấp tại Ngân hàng để vay tiền thông qua xác nhận của chủ xây dựng nhà. Hàng tháng người mua chi trả gốc, lãi suất theo hợp đồng đã ký. Khi thanh tốn hết tồn bộ giá trị căn nhà, Ngân hàng sẽ hoàn trả chứng nhận sở hữu nhà cho người mua Phạm Sỹ Liêm, 2007.
2.2.1.3. Kinh nghiệm của tỉnh Đồng Nai
Vì là địa phương có nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất nên chương trình nhà ở của tỉnh Đồng Nai có những điểm khác biệt; trước mắt tập chung giải quyết vấn đề cho thuê nhà trọ đối với cơng nhân; sau đó mới tiến hành đầu tư cải tạo khu đô thị cũ và xây dựng nhà ở - chung cư mới cho cán bộ cơng nhân viên, có giải pháp quy hoạch và xây dựng, chính sách bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn, nhằm tạo điều kiện cho người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống.
UBND tỉnh ban hành quyết định số 2616/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh, với mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân và người dân trong khu vực gồm chung cư thấp tầng, nhà ở liền kề, cơng trình cơng cộng dịch vụ với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Quy mô sử dụng đất 16,689ha với 1.054 căn hộ nhà ở xã hội và 136 căn hộ nhà ở thương mại.
Từ thực tế và kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy vấn đề nhà ở xã hội và cách quản lý các dự án xây dựng nhà ở xã hội là một vấn đề rất quan trọng và có ý nghĩa thiết thực cấp bách với sự phát triển lâu dài và chiến lược phát triển bền vững của đô thị. Sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước, và các sở ban ngành, mỗi khu vực tuy có khác nhau. Nhưng vẫn có những nét tương đồng và xu thế phát triển chung, chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam trong cách giải quyết vấn đề này trên một số khía cạnh sau:
- Chúng ta phải thừa nhận tầm quan trọng của nhà ở xã hội là một yếu tố quan trọng gắn liền với sự hình thành và phát triển đơ thị đồng thời nó cũng là một nhân tố quan trọng đi liền với quá trình phát triển kinh tế đất nước, đặc biệt là đối với những nước đang trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa như Việt Nam. Dù là nước đi sau thì Việt Nam cũng cần phải nhấn mạnh vấn đề này và có những cơ chế chính sách quan tâm thích đáng.Tuy nhiên Việc phát triển nhà giá rẻ thời gian qua còn bộc lộ nhiều vấn đề. Cụm từ “nhà giá rẻ” đã được nhiều chủ đầu tư “vin vào” để chống chế cho câu chuyện chất lượng xuống cấp, dịch vụ hạn chế. Cơ chế hai giá khi làm NOXH và thương mại vơ hình trung tạo nên tình trạng xin - cho, gây mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội
- Nhà nước phải là người đi tiên phong trong việc tạo lập và thực hiện hóa các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã. Để làm tốt điều này thì nhà nước cần phải có sự quy định, cam kết rõ ràng và có khung pháp lý riêng để các bên liên quan trực tiếp (Nhà nước, ban quản lý dự án) có thể đối chứng cơng bằng, bảo đảm đúng quyền lợi và nghĩa vụ khi tham gia Phạm Sỹ Liêm, 2009.
2.2.2. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam và thành phố Bắc Ninh
Tại Việt Nam, nhu cầu NOXH ngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vào cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-19
tuổi)Điển hình tại hai thành phố lớn (TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội) đang bùng nổ
nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.Một trong những mục tiêu chính của Chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NOXH hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đơ thị.
Có thể nói, tăng cung NOXH không chỉ là nhiệm vụ kinh tế, mà cịn là nhiệm vụ chính trị trong việc đảm bảo cho người dân nhu cầu cơ bản về chỗ ở
Từ kinh nghiệm của các thành phố đã thành công trong việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội đã để lại bài học giá trị cho thành phố Bắc Ninh trong việc quản lý nhà ở xã hội như sau:
Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà. Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thơng qua một số biện pháp cụ thể như: Nhà nước cho các đối tượng thu nhập thấp vay vốn ưu đãi từ ngân sách để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi xuất vay vốn tín dụng thương mại để tạo điều kiện cho người thuộc diện vay vốn có thể mua nhà ở theo giá thị trường. Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại nhà ở mà thị trường không tham gia như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... để tạo cung đa dạng cho thị trường, đồng thời chủ động bình ổn giá cả thị trường.
Hai là, Để quản lý xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đơ thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của từng địa phương, Nhà nước nên ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quản lý kiến trúc nhà ở.
Ba là, Thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam tuy đã hình thành nhưng rất yếu kém và chủ yếu là nhà cho người nước thuê. Vì thu hút vốn đầu tư tư nhân vào thị trường này rất khó do thu hồi vốn chậm, lợi nhuận khơng cao nên cần có các ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư.
Bốn là, Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính như quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo điều kiện cho đông đảo người dân có cơ hội tạo lập nhà ở
Năm là, đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở: Quy định các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải dành ít nhất 30% quỹ đất phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội hay nhà cho người có thu nhập thấp, đồng thời để giảm chi phí cho người mua loại này.
PHẦN 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU