Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.4.2. Quản lý sử dụng đất ở Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công cộng ... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của
chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (Đỗ Văn Duy, 2014). 2.4.3. Kinh nghiệm của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2.4.4. Anh, Bồ Đào Nha và Hy Lạp
Trong phạm vi Tây Âu, có một số nước xây dựng hệ thống địa chính có đặc thù riêng. Đây là đặc thù của Vương quốc Anh, Bồ Đào Nha và Hy Lạp.
Ở Vương quốc Anh, người ta không xây dựng một hệ thống địa chính như quan niệm truyền thống. Quyền sở hữu đất đai được xác lập theo một quy chế đặc biệt. Thửa đất được hiểu như một đối tượng địa lý nằm trong những đường ranh giới tự nhiên cố định như đường xá, sông ngòi, kênh mương, hàng rào, cây xanh,v.v... Đất đai được nhân hóa toàn bộ và người ta áp dụng hình thức sổ đăng ký đất đai (land registry) để ghi lại những biến đổi về quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Sổ này gồm phần văn bản pháp lý xác lập quyền sở hữu về đất đai và kèm theo bản vẽ trích dẫn từ những bản đồ địa hình tỷ lệ lớn.
Ở Bồ Đào Nha, có hai hệ thống địa chính để tính thuế cùng song song tồn tại: thứ nhất là hệ thống đánh giá trực tiếp để tính thuế trên cơ sở một bản kê khai sở hữu đất đai (Cadentas), trên đó thể hiện diện tích đất và các loại cây trong; thứ hai là hệ thống đánh giá theo bản đồ địa chính với quan niệm thửa đất là một thực thể kinh tế nông nghiệp độc lập với khái niệm sở hữu.
Ở Hy Lạp, người ta không xây dựng hệ thống địa chính trên phạm vi toàn quốc và chỉ xây dựng cho các vùng canh tác nông nghiệp chủ đạo (chiếm khoảng 20% lãnh thổ). Địa chính ở đây chủ yếu phục vụ tính thuê nông nghiệp (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007).
2.4.5. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền là phổ biến. Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai. Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp, để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước như:
Về hệ thống các văn bản pháp luật phải được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa.
Về hồ sơ đất đai: Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại từ trung ương đến địa phương. Muốn đạt được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai thông tin từ trung ương đến địa phương. Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ
địa chính được lưu trữ ở nước ta rất kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Việc triển khai lập hồ sơ địa chính ở các địa phương khác nhau đã không được tiến hành vào cùng một thời điểm như chỉ đạo của trung ương, số liệu tổng hợp của tất cả các cấp có độ chính xác thấp. Các thông tin về đất (như thay đổi về loại đất, diện tích, chủ sừ dụng đất, và giá cả của đất trong cùng thời điểm...), không được cập nhật thường xuyên đầy đủ, vì vậy Nhà nước không thể quản lý chặt chẽ đất đai.
Cần phải xác định việc đăng ký quyền về tài sản không chỉ là lợi ích của người dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước. Để làm tốt việc này cần phải có những biện pháp mạnh để tạo ra những sự thay đổi về mặt nhận thức của cả bộ máy quản lý và đội ngũ công chức nhà nước.
Xã hội càng phát triển tính cạnh tranh càng gay gắt, để đảm bảo thế mạnh trong cạnh tranh, công tác quản lý của Nhà nước phải mạnh và có hiệu lực cao. Tuy nhiên, tăng cường quyền lực của Nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất. Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho mọi chủ thể được hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định và mọi chủ thể đều được tự do phát triển. Với các nước có công tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao, hầu như các vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nặng và rất triệt để. Đây chính là bài học quan trọng nhất: kỷ cương pháp luật có nghiêm minh thì xã hội mới ổn định và phát triển được.
2.5. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ĐỀ TÀI
Việc nghiên cứu các công trình khoa học có liên quan mật thiết đến đề tài luận văn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bởi vì, đó là tiền đề cho quá trình thực hiện luận văn, là cơ sở để đánh giá, tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, những vấn đề còn bỏ ngỏ, là những gợi mở có tính định hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo mà đề tài cần tập trung nghiên cứu, giải quyết.
Một số công trình nghiên cứu nổi bật, có liên quan mật thiết đến đề tài luận văn như sau:
Luận văn thạc sỹ đất đai của Hà Trọng Thìn nghiên cứu về “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế tại huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hóa”. Tác giả đã mô tả thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế và tình hình vi phạm sử dụng đất của 40 tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Nông Cống. Nghiên cứu cũng đã chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại hạn chế trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức này trên địa bàn.
Luận văn thạc sỹ của tác giả Nguyễn Văn Hợp nghiên cứ về “Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Đắc Nông”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Phạm Thu Hà nghiên cứu về “Thực trạng quản lý sử dụng đất của một số tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam” và công trình nghiên cứu của các tác giả Đỗ Thị Tám, Phạm Minh Giáp về “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” đã mô tả cơ cấu sử dụng đất của các loại tổ chức trên địa bàn nghiên cứu, phân tích tình hình sử dụng đất của các tổ chức dựa trên các tiêu chí: Sử dụng đúng mục đích, tình hình tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao... tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức này.
Các nghiên cứu trên đã phân tích rõ được tình trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua một số chỉ tiêu sử dụng đất từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức, song chưa phân tích sâu về nguyên nhân gây ra các tồn tại trong vấn đề sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Vì vậy, với đề tài “Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyên Lý Nhân, tỉnh Hà Nam” tác giả sẽ mang lại cái nhìn toàn diện và những phân tích chuyên sâu để đưa ra các giải pháp khắc phục những tồn tại hạn chế trong công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Lý Nhân.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỊA ĐIỂM, THỜI GIAN VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU - Điạ điểm nghiên cứu: Huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam. - Điạ điểm nghiên cứu: Huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Thời gian tiến hành đề tài luận văn: Từ tháng 4/2016 đến tháng 10/2017 + Thời gian số liệu được thu thập: Từ tháng 1/2008 đến tháng 10/2016. - Đối tượng nghiên cứu:
Quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước g ao đất, cho thuê đất, sử dụng theo đối tượng và mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.2.1. Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lý Nhân có liên quan đến đề tài Nhân có liên quan đến đề tài
3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường
- Điều kiện tự nhiên. - Các nguồn tài nguyên. - Cảnh quan môi trường.