Theo quy định của pháp luật, một trong các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phảicó GCNQSDĐ. Vì vậy, cần đẩy nhanh và sớm hoàn thành công tác GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, yêu cầu pháp luật về đất đai phải ngày càng chặt chẽ, rõ ràng hơn đối với người sử dụng đất và bắt buộc người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước khi thực hiện các quyềncủa người SDĐ. Trên thực tế tại huyện Thanh Oai, đối với các trường hợp không thực hiện kê khai, nhất là về cho thuê QSDĐ, UBND huyện và cơ quan thuế cần có các chế tài quy định xử phạt hành chính theo các mức độ khác nhau để tăng cường việc quản lý đất đai và nhằm hạn chế thất thu thuế cho nhà nước.
Về việc thu tiền sử dụng đất:Bổ sung, sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng
đất trong các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp này họ không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước bằng chênh lệch giữa giá đất ở hoặc đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà được hưởng toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tại quận diễn ra khá nhiều. Song hầu hết các trường hợp đều giải quyết chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực hiện QSDĐ của mình. Nguyên nhân một mặt là do chính sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý và thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, còn rườm rà (Phòng Tài nguyên & Môi trường - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; kiểm tra, xác định chỉ giới quy hoạch; phòng Tài chính - Kế hoạch hoàn thiện chính sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…). Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng quá cao, gần sát giá thị trường. Chính vì vậy, nhiều người dân chỉ làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách. Tiền thuế, phí và lệ phí khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất còn khá cao.
Cũng giống như các địa phương khác, các văn bản quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn là yếu tố
ảnh hưởng nhiều nhất đến việc thực hiện QSDĐ. Hiện nay, cùng với sự phát triển chung của đất nước, các quan hệ xã hội ngày càng phức tạp theo; nhiều chủ thể sử dụng đất mới xuất hiện; nhiều mục đích, nhu cầu SDĐ mới được hình thành.
Mặc dù các văn bản pháp luật liên tục được sửa đổi bổ sung để phù hợp với tình hình SDĐ hiện tại song chính việc liên tục ban hành các văn bản mới đã kéo theo nhiều hạn chế về sự quá tải và chồng chéo, gây nhiều phiền hà cho người dân và khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc thực hiện. Vì vậy, việc kiểm tra rà soát lại hệ thống văn bản, thống nhất nội dung và hủy bỏ những nội dung chồng chéo là rất cần thiết.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. KẾT LUẬN
1. Thanh Oai là huyện ngoại thành, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, các khu đô thị, cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định.
2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên tất cả các mặt của huyện ngày càng tốt hơn theo yêu cầu của Luật Đất đai năm 2013. Giai đoạn 2014 – 2018, 21 đơn vị hành chính xã, thị trấn trong huyện đều đã có bản đồ địa giới hành chính theo Chỉ thị 364 của Thủ tướng Chính phủ với các đường ranh giới, mốc giới được xác định rõ ràng. Tính đến năm 2018, huyện Thanh Oai đã giao 7396,22 ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, 10,97 ha đất xây dựng cơ bản cho các tổ chức. Năm 2015 đã thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất tại các xã: Bình Minh, Thanh Cao, Bích Hòa, Mỹ Hưng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 62 dự án trong giai đoạn 2014 – 2018. Trong giai đoạn 2014 - 2018, huyện đã tham gia giải quyết được 168 trường hợp tranh chấp đất đai, riêng trong năm 2018, đã giải quyết xong 45 trường hợp tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện, không để tồn đọng các trường hợp tranh chấp có tính chất phức tạp, vượt cấp nghiêm trọng xảy ra trên địa bàn, góp phần làm ổn định trật tự an ninh xã hội tại địa phương. Đặc biệt là công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Trong giai đoạn 2014 - 2018, tổng số giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình cá nhân là 7.775 giấy chứng nhận đất ở và 29.057 giấy chứng nhận đất nông nghiệp.
2018, huyện Thanh Oai đã thực hiện 10.511 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó số hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.574 trường hợp; 1.246 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất; 1.404 trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất; 5.256 trường hợp thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Quyền chuyển đổi QSDĐ, cho thuê QSDĐ được thực hiện ít. Quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ không được thực hiện. Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước vẫn còn nhưng không nhiều. Nguyên nhân chính của tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các QSDĐ là do ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng còn hạn chế. Mặt khác công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
4. Qua kết quả nghiên cứu tại 3 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thanh Oai, đề xuất được 5 nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các QSDĐ, đó là: nhóm giải pháp về tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật, nhóm giải về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện quyền sử dụng đất, nhóm giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ, nhóm giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, nhóm giải pháp về chính sách.
Huyện Thanh Oai và thành phố Hà Nội cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành chính đặt ra cho cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất khi người sử dụng đất thực hiện QSDĐ đúng quy định pháp luật và thực hiện một cách thống nhất. Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ, phát triển. Do đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế được.
5.2. KIẾN NGHỊ
- Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, đề nghị cần tiếp tục mở rộng đối tượng nghiên cứu với việc thực hiện các quyền của các tổ chức sử dụng đất.
- Cần tạo điều kiện đầu tư kinh phí xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là xây dựng hệ thống cơ sơ dữ liệu đất đai chuẩn, thống nhất cho ngành Tài nguyên và Môi trường (từ thành phố Hà Nội-trực tiếp là Sở TN&MT Thành phố Hà Nội, Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội đến chi nhánh cấp huyện) để người sử dụng đất có thể tra cứu và thực hiện các quyền sử dụng đất được thuận lợi hơn.
- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất và lợi ích của mình khi tham gia thực hiện đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cần có chính sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập của người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của theo quy định của pháp luật.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Báo cáo tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Hà Nội.
2. Chi cục Thống kê Thanh Oai (2019). Niên giám thống kê huyện Thanh Oai. 3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai (2019). Tổng hợp số liệu
biến động đất đai huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018.
4. Chu Tuấn Tú (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang Malaixia. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (1993). Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương khóa VII. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
6. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001). Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
7. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006). Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
8. Đào Trung Chính (2007). Sở hữu đất đai trong Dự thảo sửa đổi Hiến pháp. Truy cập ngày 15/03/2019 tại http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thao- Luat-dat-dai/So-huu-dat-dai-trong-Du-thao-sua-doi-Hien-phap/163902.vgp
9. Đinh Dũng Sỹ (2003). Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Thực trạng và kiến nghị. Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (10/2003).
10. Hoàng Huy Biều (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Vương quốc Thái Lan. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 11. Nguyễn Đình Bồng (2005). Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật đề tài cấp nhà
nước. Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
12. Nguyễn Đình Bồng (2006). Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản. Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
13. Nguyễn Đình Bồng (2009). Giáo trình Hệ thống pháp luật về quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản. NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
14. Nguyễn Minh Hoàn (2013). Sự thay đổi chính sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc. Tạp chí Lý luận chính trị. 6. tr. 89-93.
15. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường bất động sản. NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
16. Nguyễn Thị Mai (2002). Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật về đất đai. Hội thảo Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
17. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1980). Hiến pháp năm 1980. NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.
18. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992). Hiến pháp năm 1992. NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.
19. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998). Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993. NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.
20. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2001). Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
21. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a). Luật đất đai. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
22. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b). Luật đất đai và đổi mới của cơ chế tài chính đối với đất đai trong thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004.
23. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007). Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
24. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013a). Hiến pháp năm 2013. NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.
25. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013b). Luật Đất đai năm 2013. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
26. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014). Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
27. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015). Bộ Luật Dân sự năm 2015. NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
28. UBND huyện Thanh Oai (2018). Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2018.
PHỤ LỤC
DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 01. Phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất
Phụ lục 02. Phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của người sử dụng đất
Phụ lục 03. Phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ của người sử dụng đất
Phụ lục 04. Phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất
Phụ lục 05. Thống kê diện tích đất đai huyện Thanh Oai năm 2018 Phụ lục 06. Diện tích đất nông nghiệp huyện Thanh Oai theo cấp xã