Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.4.3.Thực tiễn tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.4. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam
2.4.3.Thực tiễn tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết.
Theo báo cáo tổng kết của Cục Đăng ký đất đai – Tổng cục Quản lý đất đai năm 2017 kết quả cấp Giấy chứng nhận đến nay, cả nước đã cấp được gần 46 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích trên 23 triệu ha, đạt 96,6% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận; 63 tỉnh, thành phố đều đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận chung các loại đất trên 85%. Phân theo từng loại đất như sau:
Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 22.041.418 giấy với diện tích 9.073.316 ha, tỷ lệ đạt 92,5%; Đất Lâm nghiệp cấp được 2.422.612 giấy với diện tích 12.460.486 ha, tỷ lệ đạt 98,2%; Đất ở nông thôn cấp được 14.087.123 giấy với diện tích 521.995,5 ha, tỷ lệ đạt 95,5%; Đất ở đô thi cấp được 5.682.252 ha với diện tích 130.840,4 ha, tỷ lệ đạt 97,6%; Đất chuyên dùng cấp được 287.355 giấy với 620.920 ha, tỷ lệ đạt 86,1% (Báo cáo Tổng kết Cục Đăng ký đất đai, 2017).
- Thực hiện thế chấp: Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều.
Hiện nay Tổng cục Quản lý đất đai đang thực hiện đề án “ Thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài”, đây có thể nói là bước đột phá mới của ngành đáp ứng nhu cầu của một bộ phận không nhỏ của người sử dụng đất, đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện thuận tiện khi được nhà nước giao đất (Báo cáo tổng kết Cục Đăng ký đất đai, 2017).
- Thực hiện chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn.
- Thực hiện cho thuê đất, cho thuê lại đất: Do một số địa phương quản lý đất đai còn lỏng lẻo vì vậy để xảy ra tình trạng một số tổ chức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trái pháp luật làm ảnh hưởng bất lợi đến môi trường kinh doanh nói chung và làm thất thoát một khoản kinh phí không nhỏ của Nhà nước. Thời gian gần đây đã có nhiều sai phạm được cơ quan báo chí, đài truyền hình phản ánh, tuy nhiên vẫn chưa được xử lý triệt để.
- Thực hiện chuyển đổi QSDĐ: Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc. Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất.. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành
thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ.
- Thực hiện thừa kế QSDĐ: Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ.
- Thực hiện góp vốn bằng QSDĐ: Có nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
Thực hiện định hướng của Nghị quyết, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật, các bộ, ngành Trung ương đã thể chế thành các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ, điều kiện và trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Trong đó, quy định điều kiện nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư; khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư; các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện; điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, các văn bản quy định của pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được yêu cầu của người dân, doanh nghiệp khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp, hộ gia đình đã thuê quyền sử dụng đất để tổ chức sản xuất kinh doanh nông nghiệp có thời hạn từ 5 năm đến 20 năm của nông dân. Tỉnh Hà Nam đã áp dụng hình thức chính
quyền đã đứng ra làm trung gian thuê đất của người dân để tạo quỹ đất sạch, cho doanh nghiệp thuê lại. Tuy nhiên, hình thức này chưa có khung pháp lý rõ ràng và dễ dẫn đến rủi ro cho chính quyền trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Từ 01/7/2014 đến 30/6/2017, đã có 493.231 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 161.353 ha; 1.873 giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, với diện tích 7.341 ha; 3.160 hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 95.297 ha; có 221.962 giao dịch thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp, với diện tích 102.248 ha; 113.980 giao dịch thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 45.668 ha.
Đất nông nghiệp ở nông thôn có 12% có nguồn gốc là mua hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, 34% là từ thừa kế, tặng cho. Số hộ nông dân cho thuê đất nông nghiệp khoảng 10,5%, tương ứng 4,5% diện tích đất nông nghiệp; trong đó có vùng đồng bằng sông Cửu Long đạt 10,8%, Vùng đồng bằng sông Hồng đạt 9,4% diện tích đất nông nghiệp.
Quá trình tích tụ, tập trung ruộng đất đã hình thành nhiều trang trại mới, số lượng trang trại tại các vùng đều tăng qua các năm (tại vùng đồng bằng sông Hồng từ 3.512 trang trại năm 2011 tăng lên 6.133 trang trại năm 2014, vùng trung du miền núi phía Bắc từ 593 trang trại tăng lên 1.456 trang trại,...). Cá biệt tại tỉnh An Giang, số hộ sử dụng đất nông nghiệp có quy mô từ 5-10 ha tăng lên trên 2 lần (từ 895 hộ tăng lên 2030 hộ); hộ có quy mô từ 10 ha-20ha tăng từ 72 hộ lên 251 hộ; hộ có quy mô 20 ha-30 ha tăng lên từ 12 hộ lên 42 hộ. Tỷ lệ các trường hợp chuyển nhượng đất không thông qua cơ quan nhà nước giảm dần từ 30% giai đoạn 1993-1998 xuống còn 5-6% giai đoạn 2008-2015. Cơ chế góp vốn bằng diện tích đất của hộ nông dân vào doanh nghiệp đã thực hiện ở một số địa phương, bước đầu đã tạo ra vùng sản xuất chuyên canh quy mô lớn, sản phẩm có giá trị xuất khẩu.
Hiện nay, quy mô đất đai của các trang trại phổ biến dao động từ 1-10 ha (86%), trang trại có qui mô diện tích lớn hơn 30,0 ha chiếm tỷ lệ không đáng kể (1,34%). Tổng diện tích đất đang sử dụng cho kinh tế trang trại là 133.826,6 ha, so với diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng trong cả nước chiếm 0,6% (cả nước 22.913.000 ha), bình quân 1 trang trại có 4,54 ha đất. Đất dùng cho trang trại trồng trọt là 89.430 ha, bình quân 10,2 ha/trang trại; chăn nuôi 16.777 ha, bình quân 1,5
ha/trang trại; tổng hợp 12.636 ha, bình quân 3,1 ha/trang trại; lâm nghiệp 6.739 ha, bình quân 15,7ha/trang trại; thủy sản 6.442 ha, bình quân 1,2 ha/trang trại. 45,6% số Hợp tác xã (HTX) có trụ sở làm việc riêng; có 25,6% số HTX được nhà nước giao đất làm trụ sở HTX; có 14,9% số HTX được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.