Theo Lưu Quốc Thái (2007), trước cải cách và mở cửa năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành.
Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy định mang tính nguyên tắc (gần giống với Luật Đất đai năm 1987 của Việt Nam); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có thực trạng quyết định chi phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tắc chung có tính mở và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
Ưu điểm là những nội dung quy định nguyên tắc trong luật được áp dụng trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện tại nhiều địa phương có đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội khác nhau vẫn phù hợp; căn cứ vào nguyên tắc quy định của luật, Chính phủ thông qua ban hành các nghị định quy định cụ thể hơn, các nguyên tắc với mức độ điều chỉnh khác nhau phù hợp với từng thời kỳ, giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và việc sửa đổi quy định cụ thể bảo đảm kịp thời đáp ứng được yêu cầu trong thực tế phát triển kinh tế - xã hội của đất nước đặt ra; đồng thời UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ để quy định các nội dung cụ thể hơn để áp dụng và thực hiện phù hợp với đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế, xã hội tại địa phương.
Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với
các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
Về cơ bản, công tác đăng ký đất đai của Trung Quốc cũng tương tự như của Việt Nam. Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Trung Quốc được chia thành hai tầng cấp. Tầng cấp thứ nhất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể tư. Tầng cấp thứ II là việc chuyển nhượng giữa các thủ thể tư với nhau.
2.2.6. Đánh giá chung về hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới
Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.
Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước, cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Pháp, Thụy Điển, Úc, Malaysia..., trong đó riêng Thụy Điển trước đây thuộc hệ thống tòa án nhưng từ năm 2005 được cải cách lại và được chuyển giao sang cơ quan quản lý đất đai quản lý; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực.
Cơ quan đăng ký đất dai ở các nước đều có các điểm chung là: có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai (từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơđăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách); do đó bảo đảm cơ chế “một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một
nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính nhưở Việt Nam).
Hiện nay, phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký. Toàn bộ hồ sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký (để thẩm tra trong quá trình giải quyết thủ tục đăng ký), cơ quan thuế. Hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử (người đăng ký gửi hồ sơ đăng ký qua mạng đến cơ quan đăng ký mà không phải trực tiếp đến cơ quan đăng ký để nộp hồ sơ dạng giấy như hiện nay). Bên cạnh đó, một số nước áp dụng hệ thống đăng ký Torren (cấp Giấy chứng nhận cho người đăng ký) như Úc đã chuyển sang việc cấp Giấy chứng nhận điện tử và trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in Giấy chứng nhận của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại Giấy chứng nhận này được bảo đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2.3. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM QUA CÁC GIAI ĐOẠN GIAI ĐOẠN
2.3.1. Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ
Trong quá khứ, hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam có thể chia ra các giai đoạn như sau:
* Giai đoạn trước năm 1980
Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền cách mạng quan tâm hàng đầu là vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban hành nhiều chính sách và quy định để từng bước mang lại ruộng đất cho người nông dân. Rất nhiều Sắc lệnh đã được ban hành trong thời gian này, ví dụ như Sắc lệnh về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27b-SL ngày 02/3/1947 và Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950), về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950), về sử dụng ruộng đất vắng chủ (Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952), về sử dụng công điền, công thổ (Sắc lệnh số 87- SL ngày 05/3/1952), về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có vấn đề giảm
tô, giảm tức, hiến ruộng (Sắc lệnh số 149-SL ngày 12/4/1953).
Phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai cũng được điều chỉnh. Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Năm 1959, Cục Đo đạc - Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng. Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp phụ trách và đổi tên là ngành quản lý ruộng đất. Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp. Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng …v.v dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai. Nhu cầu thống nhất được đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao các loại đất. Hồ sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất. Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chếđộ cũ. Vì vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987
Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở lại. Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành. Đó là: Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; và Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56-ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chếđộ cũ. Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới
hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Các mẫu giấy tờ trong hồ sơ đất đai bao gồm: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; biểu thống kê diện tích ruộng đất; mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động.
Cho đến thời điểm này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Và do tiến hành chưa chặt chẽ nên sự sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao (hơn 10%, có nơi hơn 30%). Vì thế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa được thực hiện.
* Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quảđo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họđược đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổđịa chính.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, rà soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục mới hầu như chưa được thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạng, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế.
* Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Đến Luật Đất đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông qua những quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (dưới chếđộ sở hữu duy nhất của toàn dân đối với đất đai được xác lập theo Hiến pháp 1980 tại Việt Nam, người dân không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sử dụng đất do Nhà nước trao. Những quy định về hoạt động đăng ký đất đai trong Quyết định 201/ĐKTK không còn phù hợp vì nó chỉ chủ yếu phục vụ công tác quản lý đất đai của Nhà nước, chưa xác lập chính xác và bảo vệ được quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với tư cách là một tài sản của người dân. Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc (Đến thời điểm năm 1994, cả nước tồn tại song song hai hệ thống cơ quan có cùng trách nhiệm, quyền hạn trong việc đo đạc, lập bản đồ liên quan đến đất đai là Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước. Để thống nhất nhiệm vụ cho ngành địa chính, ngày 22/02/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12-CP thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở hợp nhất hai cơ quan này. Cũng trong năm 1994, hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng. Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ phát hành và các cơ quan xây dựng tại địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị). Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, cơ cấu