Phần 2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
2.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
2.2.1.1. Khái quát về quản lý đất đai ở Thụy điển
Theo Đặng Anh Quân (2011), quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện .
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
2.2.1.2 Quyền sở hữu và đăng ký đất đai
Theo Đặng Anh Quân (2011), quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân. + Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của toà nhà
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công.
Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ). Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Những hứa hẹn mua bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất. Quá trình đăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ được Nhà nước bảo đảm. Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật. Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết
và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào. Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống ở Châu Âu), không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển. Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn.
Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc đầu tư vào đất đai nhà ở. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của nó. Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định. Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, trong việc đảm bảo cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp.