8. Tổng quan những nghiên cứu trƣớc đây
2.1.1.Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác nhƣ tính cố định, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng... Trong đó, tính cố định là đặc trƣng khác biệt giữa hàng hóa bất động sản so với các loại hàng hoá khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trƣờng hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, ngƣời bán, ngƣời mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhƣng với bất động sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị trƣờng (chợ, siêu thị) để trƣng bày nhƣ các loại hàng hoá khác mà thƣờng phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế. Tính cố định còn tạo cho hàng hoá bất động sản mang tính “địa điểm” và “tính địa phƣơng" rất cao. Cùng một loại bất động sản nhƣng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Với bất động sản có cùng quy mô, chất lƣợng nhƣ nhau, nhƣng nếu có vị trí khác nhau thì giá trị của chúng sẽ khác nhau. Tƣơng tự nhƣ vậy, cùng một loại bất động sản nhƣng bất động sản ở đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều bất động sản đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa. Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trƣờng bất động sản khác so với các thị trƣờng hàng hoá khác. Với hàng hoá bình thƣờng có thể điều chỉnh cung - cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dƣ thừa đến nơi thiếu. Nhƣng với bất động sản phải chủ động điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể của từng
địa phƣơng, khu vực. Ngoài ra, bất động sản còn có những đặc điểm khác, nhƣ: tính cá biệt và khan hiếm, đặc biệt là đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau...
Bất động sản có ý nghĩa khác nhau đối với những ngƣời khác nhau. Ngƣời nông dân có thể coi bất động sản nhƣ là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh tế học cổ điển: đất đai, lao động, vốn. Một số ngƣời khác có cƣơng vị điều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi bất động sản là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật sƣ coi bất động sản nhƣ một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho ngƣời chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia đình coi bất động sản là nơi cƣ ngụ hàng ngày của họ. Một số ngƣời khác hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến bất động sản nhƣ môi giới, định giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay… coi bất động sản là hoạt động kinh doanh của họ.
Bất động sản ngoài ý nghĩa là một hoạt động kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản đặc biệt. Theo Quy định tại Bộ Luật Dân sự hiện hàng thì bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Với ý nghĩa này bất động sản là nguồn lực quốc gia bất kể đó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng.
Tùy theo chức năng sử dụng, bất động sản có thể đƣợc phân loại nhƣ sau:
Nhà ở: Bất động sản nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng nhƣ các khu
nhà chung cƣ, khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại bất động sản này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn.
Bất động sản Thƣơng mại: Khu văn phòng cho thuê, trung tâm
trống dành cho việc xây dựng các bất động sản thƣơng mại. Hầu hết các bất động sản thƣơng mại là những bất động sản đem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, thƣờng đƣợc gọi là bất động sản tạo thu nhập và thƣờng thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thƣờng xuyên các hoạt động dịch vụ.
Bất động sản Công nghiệp: Bất động sản công nghiệp bao gồm các
nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích đi kèm, mỏ, các khu đất trống dành cho việc xây dựng các bất động sản công nghiệp. Những bất động sản công nghiệp lớn thƣờng nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thƣờng công việc ở đây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các đô thị. Một số loại bất động sản công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tùy mức độ phụ thuộc của ngàng công nghiệp đó vào nguyên liệu đầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thủy điện…). Trong trƣờng hợp này, lao động ở vùng khác sẽ đƣợc chuyển tới và xung quanh khu vực đó sẽ mọc lên đô thị mới.
Bất động sản nông, lâm, ngƣ nghiệp: Những cánh rừng, những cánh
đồng trồng cây hoặc nuôi trồng thủy sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tƣới tiêu… là các bất động sản điển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng xa và cũng có thể nằm gần các khu đô thị; trong một tƣơng lai nào đó thƣờng đƣợc chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả hơn.
Bất động sản công cộng: Các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nƣớc, các bất động sản phục vụ các lợi ích chung do Nhà nƣớc đầu tƣ nhƣ các bệnh viện công, công viên, đƣờng xá, trƣờng học công… Thông thƣờng các bất động sản này thƣờng đƣợc xây dựng và sử dụng lâu dài, ít khi đƣợc mua bán trên thị trƣờng bất động sản trừ những trƣờng hợp đặc biệt.
Các loại bất động sản khác: đó là các bất động sản không thuộc các nhóm trên nhƣ nhà thờ, chùa chiền, miếu mại, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng…
Hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong xã hội nhằm thỏa mãn các nhu cầu về bất động sản của các cá nhân cũng nhƣ cộng đồng. Cũng nhƣ các ngành kinh doanh khác, kinh doanh bất động sản có mục đích chính là tạo ra thu nhập cho các nhà đầu tƣ trong lĩnh vực này và do vậy nếu mức lợi tức cao thì sẽ thu hút đƣợc nhiều vốn đầu tƣ của xã hội và ngƣợc lại.