8. Tổng quan những nghiên cứu trƣớc đây
2.1.3.Các đặc thù của ngành bất động sản
Bất động sản là một sản phẩm có giá trị cao do chi phí đắt đỏ của đất dai và xây dựng. Việc thay đổi chức năng và đặc tính của một sản phẩm bất động sản là rất khó khăn, từ đó dẫn đến những thách thức trong việc chuyển hƣớng đầu tƣ và hƣớng khai thác của công trình bất động sản đó. Hơn nữa, việc mua bán các loại hàng hóa bất động sản không đƣợc tiến hành một cách đơn giản và nhanh chóng nhƣ các loại hàng hóa khác. Do đó việc đầu tƣ và bất động sản đòi hỏi phải có một lƣợng vốn dồi dào lâu dài và thƣờng có sự tham gia của các ngân hàng hoặc định chế tài chính. Trên thực tế, thị trƣờng bất động sản không thể phát triển mạnh và bền vững khi không có một thị trƣờng vốn đầu tƣ lành mạnh và ổn định đi kèm. Nhiều cuộc khủng hoảng tài
chính trên thế giới diễn ra đều đã dẫn đến các cuộc khủng hoảng ở thị trƣờng bất động sản. Và ngƣợc lại, một khi bất động sản sụt giảm giá trị một cách nhanh chóng sẽ dẫn đến việc phát sinh các khoản nợ xấu và từ đó kéo theo các tổ chức tài chính vào vòng xoáy khủng hoảng.
Bất động sản có vai trò quan trọng với mỗi quốc gia do bản chất là một sản phẩm có giá trị cao. Các hoạt động liên quan đến bất động sản thƣờng ảnh hƣởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế và xã hội. Mặt khác, thị trƣờng bất động sản cũng chịu sự chi phối mạnh mẽ của luật pháp và sự quản lý của nhà nƣớc do bất động sản gắn liền với đất đai, mà tính chất của đất đai là thuộc về sở hữu của toàn xã hội. Giá trị của một dự án bất động sản không chỉ chịu tác động bởi những đặc điểm riêng của nó mà còn bởi các hoạt động kinh tế xã hội liên quan cũng nhƣ các bất động sản gần đó. Sự xuất hiện hoặc cải thiện của bất động sản sẽ tạo điều kiện cho sự xuất hiện hoặc biến mất và sự gia tăng hoặc suy giảm giá trị cũng nhƣ giá trị sử dụng của những bất động sản khác. Do những tác động lớn đến hoạt động kinh tế và xã hội phát sinh từ các giao dịch bất động sản, chính phí cần giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trƣờng này.