8. Tổng quan những nghiên cứu trƣớc đây
2.1.2. Thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Hàng hóa Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, khác với các hàng hóa thông thƣờng nên thị trƣờng bất động sản cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau:
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tìa chính hóa.
- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trƣờng bất động sản, quá trình vận động của thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhiều thị trƣờng khác.
- Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc.
- Thị trƣờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trƣờng bất động sản là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trƣờng)
- Thị trƣờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trƣờng này tác động đến nhiều loại thị trƣờng trong nền kinh tế.
- Thị trƣờng bất động sản thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Cung về bất động sản biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả bất động sản
- Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng khó thâm nhập
- Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng mà việc tham gia hoặc rút khỏi thị trƣờng là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian.
Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng tài chính tiền tệ, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc. Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị trƣờng này chƣa có điều kiện phát triển. Nhƣng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta đã từng bƣớc hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trƣờng bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trƣờng, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa của thị trƣờng.
Thị trƣờng bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trƣởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trƣởng trở lại. Trong đó, cơn sốt bất động sản xảy ra vào các thời
"bong bóng" bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007. Thị trƣờng bất động sản bị khủng hoảng, suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 - 1999; Nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 – 2013. Các giai đoạn thị trƣờng bất động sản bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tƣ kinh doanh thứ cấp, ngƣời tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động. Giai đoạn tăng trƣởng của thị trƣờng bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2006; Cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; Từ năm 2013 cho đến nay. Qua các giai đoạn thăng trầm trên có thể thấy xu thế tăng trƣởng, lên, xuống của thị trƣờng bất động sản cùng chiều với sự tăng trƣởng của nền kinh tế. Trong đó, các tác động từ quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trƣớc hết là hạ tầng giao thông; Tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; Tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nƣớc từ trung ƣơng đến địa phƣơng.