3 .Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.1. Đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường
3.3.1.1. Đối tượng được bồi thường trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
- Tổ chức, hộgia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi đất) được bồi thường thiệt hại vềđất khi Nhà nước thu hồi đất phải là người
có đủcác điều kiện đểđược bồi thường thiệt hại vềđất [3].
- Người được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là
người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật [3].
3.3.1.2. Điều kiện đểđược bồi thường thiệt hại vềđất và tài sản trên đất trong Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
* Điều kiện đểđược bồi thường thiệt hại vềđất:
Theo điều 8 nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BT, HT và TĐC khi nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45, 46 của Nghịđịnh số84/2007/NĐ-CP thì người bịNhà nước thu hồi đất mà có một trong các
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) xác nhận là không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờsau đây:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có
tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;
không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được
UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình cá nhân đó vẫn sử dụng.
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cả cộng đồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từngân sách nhà nước.
+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từngân sách nhà nước.
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộgia đình, cá nhân.
* Đối với tài sản trên đất:
Điều 18 Nghịđịnh 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc
đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thểđược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác được xây dựng gắn liền với đất sau quy hoạch kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thì không được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất thì
không được bồi thường.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉđược bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo
dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tếởđịa phương.
* Nhận xét:
Có thể nói các điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ theo quy định mới đã tạo
cho người có đất bị thu hồi có nhiều điều kiện hơn để được bồi thường. Những điều kiện đưa ra trên đây đã khắc phục được phần nào những hạn chế của Nghị định
22/1998/NĐ-CP. Ví dụ:
+ Nghịđịnh mới đã quy định cụ thể vềcác trường hợp có đủ một trong các điều kiện đểđược bồi thường, nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụtài chính đối với Nhà nước.
Điều này không được đề cập tới trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP. Việc quy định cụ
thể này đã tạo ra được sự công bằng giữa những người sử dụng đất và đảm bảo được quyền lợi của Nhà nước.
+ Các quy định về điều kiện được bồi thường đã “mở” hơn rất nhiều. Ví dụ: đối
với diện tích đất tăng lên ngoài sổ địa chính mà không có giấy tờ hợp lệ, thì chỉ cần
chính quyền địa phương xác nhận là đất đã được sử dụng liên tục ổn định trước
15/10/1993.
Tuy nhiên, Nghị định vẫn chưa quy định cụ thể về việc bồi thường với những
trường hợp sử dụng đất mà chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. Ví dụ: Trong việc xét duyệt đối tượng được bồi thường vềđất, luật quy định là những trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những đối tượng có giấy tờ pháp lý liên quan chứng minh quyền sử dụng đất của mình thì đều được bồi thường. Thực tế cho thấy, theo quy định của luật hiện nay, những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước khi nhận giấy đều phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất, nhưng
những trường hợp chỉ có giấy tờ liên quan thì khi xét điều kiện được bồi thường lại
không đã động gì đến khoản lệphí trước bạnày, điều này gây nên sự thiếu công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất. Thậm chí, giữa những người được cấp giấy chứng nhận ở những thời điểm khác nhau (có thể từphía cơ quan thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận) thì lệphí trước bạnhà đất họđóng ở mỗi thời điểm là khác nhau, nhưng đến khi bị thu hồi đất thì họ vẫn chỉđược hưởng các quyền lợi như nhau.