L ỜI CẢM ƠN
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.1. Một số nghiên cứu về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một
quốc gia trên thế giới
Đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản trong mọi hoạt động đời sống KT-XH mọi quốc gia trên toàn thế giới. Việc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia sẽ làm thay đổi đời sống xã hội. Thực tiễn triển khai thực hiện bồi thường rất phức tạp, đòi hỏi kết hợp hài hòa giữa lợi ích nhà nước, lợi ích chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Mỗi quốc gia có quy định và cách thức thực hiện riêng, cơ bản tùy thuộc vào chế độ sở hữu về đất đai và điều kiện thực tế ở mỗi nước. Để hạn chế những hậu quả đáng tiếc trong việc thu hồi đất và thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai sau thu hồi, khát quát những kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới đặc biệt trong việc hồi đất và thực hiện các chính sách BT, HT&TĐC để GPMB như sau:
1.2.1.1. Trung Quốc:
Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở
hữu nhà nước [23]. Công tác quản lý GPMB được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa) [21].
Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho GPMB phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Vấn đề giải quyết nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở, bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Giá đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả. Trong đó: giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới và Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định [23]. Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại...
Sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác BT, HT&TĐC là do các nguyên nhân như: Các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động TĐC, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân TĐC, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người TĐC; Năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh, chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình BT, HT&TĐC và quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện BT, HT&TĐC có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn; Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng; Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, bên cạnh những thành công, chính sách BT, HT&TĐC của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ TĐC chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC... [21].
1.2.1.2. Hàn Quốc:
Mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc trong nhiều trường hợp Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân để sử dụng vào các mục đích như: quốc phòng, an ninh; giao thông, thủy lợi; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới...Và được thực hiện theo cácnguyên tắc bồi thường nguyên tắc cơ bản như: Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất… cho các công trình công cộng; Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; Bồi thường cho
chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; Tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần [21]. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế [21].
Việc bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ 02 mảnh đất tham khảo trở lên so với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ... Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất sẽ bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước…) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật tiêu chuẩn lao động.
Về TĐC khi thu hồi đất ở: Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu TĐC, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC. Khu TĐC phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất TĐC rộng từ 165m2 - 265m2 [23].
1.2.1.3. Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu như: Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân; Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; Việc thu hồi đất được thực hiện theo
quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới... Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại. Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
Vấn đề TĐC cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú trọng và được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công), cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Việc TĐC được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện TĐC chính xác, công bằng [23].
1.2.1.4. Australia
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc hai loại sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường [22].
Việc thu hồi đất ở Australia, được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước: Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; Các thủ tục định giá đất theo thị trường được
tiến hành; Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường.
Ở Australia, mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá. Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang, nhưng sau đó được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai [23].
1.2.1.5. Pháp
Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng... thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.
Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu). Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án. Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày. Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và cơ sở của việc tính toán. Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án [21].
1.2.2. Một số kết quả trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam.
Nhìn chung, sau hơn ba năm triển khai và thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật, cho thấy pháp luật quy định về công tác thu hồi đất và thực hiện BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất dần đi vào cuộc sống, đảm bảo quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, GPMB của các dự án, góp phần thúc đấy phát triển KT-XH.
Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, thời gian qua, Tổng cục đã chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện tốt công tác BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và thường xuyên trao đổi trực tiếp để giải quyết những khó khăn, vướng mắc của các địa phương. Đồng thời, theo dõi, đôn đốc các địa phương ban hành các quy định về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ. Đến nay đã có 62/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành quyết định quy định cụ thể về BT, HT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất để áp dụng tại địa phương (thành phố Đà Nẵng chưa ban hành). Qua rà soát quy định của các