3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.1. Thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở một số quốc gia trên thế giớ
thế giới và ở nước ta
1.2.1.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại một số quốc gia
Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từđất. Trong tổng số52 nước có quy định về thuế và phí thì: Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từđất; Có 8 nước có quy định về thuếmà không quy định về phí và các khoản thu từđất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từđất mà không quy định về thuế [34], [9].
- Thuếđất:
Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuếliên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuếđất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng BĐS; thuếđánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuếđất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật vềđất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuếđất như: Luật Thuếđất đai năm 1992 của Lithuania; Luật Thuếđất năm 1990 của Látvia; Luật Thuếđất năm 1993 của Estonia [34].
- Phí đất:
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định vềđất…
Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật [34].
+ Mục đích của định giá đất:
Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sởđể tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp vềđất đai.
Bảng 1.1. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
1. Amenia Luật Đất đai 2001 Giá mua bán trên thịtrường.
2. Úc Luật Thuếđất 1958
Giá thị trường: Giá đặc biệt do cho chủnhà đất/BĐS; giá bảo đảm; giá bảo hiểm.
Giá chếđịnh trong Luật: Giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vịtrí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm.
3. Hungari Đạo luật Đất đai năm 1987 Giá mua bán trên thịtrường.
4. Croatia Đạo luật về thuếBĐS 2003 Giá thịtrường của BĐS.
5. Phần Lan Luật BĐS 2002 Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
6. Ireland Đạo luật Đất đai 1950 Theo giá thị trường của BĐS ở thời điểm bán.
7. Maldiver Luật Đất đai năm 2004 Giá có thể được xác định theo giá thịtrường.
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và Pháp luật đất đai”)
+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừvà phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này) [34].
Bảng 1.2. Các phương pháp xác định giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
1. Albania Luật đất đai 1991
Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất
2. Amenia Bộ Luật đất đai
2001
Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽđược xác định theo giá địa chính của đất;
3. Úc Luật định giá đất Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thịtrường.
4. Belize Luật thuếđất
Thông qua khảo sát giá thịtrường
Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật
5. Estonia Luật giá trịđất 2003
Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá.
6. Hungari Đạo luật đất đai
1987
Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
7. Phần Lan Luật về bất động sản
năm 2002
Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
8. Croatia Đạo luật về thuế bất
động sản 2003
- Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thểcó được trên thịtrường tại thời điểm mua lại.
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và Pháp luật đất đai”)
Tại Úc:
- Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất
Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: Bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang New South Wales
(NSW) áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất vềcơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từbán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
i. Nguyên tắc định giá đất:
Việc định giá đất phải được tiến hành theo đúng các quy định của pháp luật và phải đảm bảo dựa trên nguyên tắc thịtrường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quảđịnh giá đất càng sát với giá thịtrường càng tốt. Đồng thời, kết quảđịnh giá đất phải có khảnăng, có cơ sởđểcơ quan có chức năng có thể thực hiện việc kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thịtrường đất đai một cách công khai và minh bạch, hạn chế thấp nhất những tác động thịtrường không mong muốn.
ii. Các phương pháp định giá đất:
Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: Định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ [34]
Tuy có sự khác nhau trong việc tính toán và phân bổ nguồn thu từ thuế đất, nhưng nhìn chung, mọi hệ thống thuếđều phải đạt được các yêu cầu sau:
+ Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội.
+ Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa.
+ Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền. + Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy. + Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ.
+ Phải thiết kếsao cho khó khăn trong việc trốn thuế. + Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng.
+ Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên (sử dụng có hiệu quả vềđất đai) [3].
- Về giải quyết khiếu kiện về giá đất
Việc khiếu kiện vềgiá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước:
Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá
Nếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trịđịnh giá của Nhà nước là không chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thông báo về thuế lần đầu tiên từcác cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2. Giải quyết khiếu kiện
Tổng định giá chỉđạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập như miêu tảtrong Bước 3.
Bước 3. Định giá đất độc lập
Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thểthuê chuyên gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định.
Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quảđịnh giá thì giá trịđịnh giá đó sẽđược chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽđược hoàn lại cho người khiếu nại.
Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác
Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trịđịnh giá của chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai và định giá theo quy định của Tòa án tối cao.
- Về xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
Tại Úc, cơ sở dữ liệu vềgiá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thịtrường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụđất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân [34].
Tại Trung Quốc
Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích SDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền SDĐ; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất công nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đát và nộp tiền SDĐ một lần. Đối với đât Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả TTĐ hàng năm.Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ
sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cấ nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai.
Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung ương, các địa phưng tại Trung quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiền địa phương [19].
Tại Nhật bản
Tại hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá và thẩm định giá đất” diễn ra ngày 08/6/2017 tại Hà Nội, ông Watanabe Hitoshi, thành viên Ban hợp tác quốc tế Hiệp hội các nhà thẩm định bất động sản (JAREA) chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản thông qua một số hệ thống như định giá đất, công bố giá đất, định giá đất để xác định thuế tài sản cố định nhằm giúp Việt Nam định hướng đúng trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Theo đó, cần hiểu khái niệm công bố giá đất bởi đây là khái niệm chuẩn để xác định giá thu hồi đất sử dụng cho mục đích công cộng cũng như làm chuẩn để xác định giá đất trong quy chế giao dịch đất đai theo Luật Quy hoạch SDĐ nhằm góp phần hình thành giá đất hợp lý.
Việc công bố giá đất cơ bản thực hiện theo các trình tự sau: ủy quyền cho ủy viên đánh giá giám định; bố trí tiểu ban và ủy quyền người điều phối tiểu ban; bố trí ban điều phối tiểu ban và ủy quyền cho ngườiđiều phối đại diện; kiểm tra (tất cả đất cơ sở, bản đồ vị trí đất cơ sở, chọn đất có thể làm đất cơ sở); thu thập tài liệu (giao dịch thực tế, tài liệu thống kê, nắm bắt tiến độ dự án quy hoạch đô thị); phân tích, xem xét tổng hợp trong tiểu ban (xu hướng thị trường bất động sản; tình hình tài chính, kinh tế; nắm bắt xu hướng giá đất; xem xét, so sánh giữa các cơ sở đất); tạo bản đánh giá giám định; xác định, công bố giá thông thường.
Cụ thể, năm 2017, Nhật có gần 2.500 giám định viên bất động sản được ủy quyền làm ủy viên đánh giá giám định, có 167 tiểu ban, ủy quyền cho 167 người trong số các ủy viên đánh giá giám định làm người điều phối tiểu ban. Ở 30 đơn vị hành chính cấp tỉnh có bố trí 2 tiểu ban trở lên, tại đơn vị hành chính cấp tỉnh đã đặt 31 Ban điều phối tiểu ban với 48 người điều phối đại diện được ủy quyền.
Để áp dụng hệ thống định giá đất, Nhật Bản đã công bố giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, năm 2016 có khoảng 25.000 vị trí đất là đối tượng định giá thì tại một vị trí có 2 chuyên viên thẩm định bất động sản định giá nhằm đưa ra mức giá hợp lý trên đơn vị m2 và kết quả công bố trên báo chí hoặc internet.
Theo Luật Quy hoạch SDĐ đai quốc gia, về điều tra giá đất, các thống đốc tỉnh, huyện, thành phố điều tra giá đất quy chuẩn vào ngày 1/7 hàng năm và công bố kết quả.
Về định giá thuế thừa kế, quy chuẩn định giá khoảng 80% giá đất công bố, Cục thuế tiến hành định giá vào ngày 1/1 hàng năm.
Về định giá thuế tài sản cố định, quy chuẩn định giá khoảng 70% giá đất công bố, thị trưởng và trưởng thôn thực hiện định giá 3 năm một lần vào ngày 1/1 hàng năm. Các hoạt động thẩm định định giá khác cũng được quy định phải áp dụng giá đất được công bố.
Sau khi công bố giá đất, Ủy ban giám định đất đai nhanh chóng gửi cho người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan văn bản thuộc nội dung công bố có ghi phần liên quan đến đất cơ sở ở đơn vị hành chính cấp tỉnh mà đơn vị hành chính cấp xã đó trực thuộc cũng như bản đồ thể hiện vị trí của đất cơ sở đó.
Người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan quy định và thông báo địa điểm xem thông tin và cho người dân xem công khai trong vòng 3 năm kể từ ngày nhận được văn bản và bản đồ nói trên.
Bên cạnh đó, văn bản có ghi giá công bố cũng như các nội dung công bố khác cùng với bản đồ ngoài việc được lưu tại văn phòng đơn vị hành chính cấp xã có liên quan thì còn được lưu tại các chi nhánh, văn phòng địa phương ở các đơn vị hành chính cấp xã thuộc 3 khu vực đô thị lớn và tại các thành phố có dân số trên 5 vạn người không thuộc 3 khu vực đô thị lớn để người dân ai cũng có thể tự do xem được [34].
1.2.1.2. Thực tiễn huy động nguồn thu tài chính từ đất đai ở nước ta
a. Thực tiễn huy động nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn toàn quốc
Trong những năm trở lại đây, nguồn thu từđất đai trên địa bàn cảnước đã có sự tăng trưởng đáng kể, góp phần làm tăng ngân sách nhà nước, tạo nguồn lực quan trọng để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở. Số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong năm 2010 là 67.767 tỷđồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách nhà nước.
Trong tổng thể số thu từđất đai, tiền sử dụng đất luôn chiếm một tỷ trọng hết