1.4.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà thị trường của tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
1.4.4.2. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập. Theo phương pháp này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
1.4.4.3. Nguyên tắc
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
1.4.4.4. Điều kiện thực hiện
Phương pháp này được áp dụng cho các bất động sản có tiềm năng phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)
1.4.4.5. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của bất động sản mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất như: Chi phí sử dụng đất, chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà thầu xây dựng.
Bước 4: Ước tính giá trị còn lại (giá trị thặng dư) theo công thức sau:
Giá trị thặng dư = Tổng giá trị phát triển - Chi phí phát triển
Trong đó:
Giá trị phát triển: Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê...
Chi phí phát triển: Bao gồm các chi phí trong quá trình đàu tư vào công trình xây dựng trên đất như: Chi phí sử dụng đất, chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà thầu xây dựng.
Giá trị thặng dư bao gồm: Giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có bất động sản cho sự phát triển) gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuê chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.4.4.6. Ưu nhược điểm
ưu điểm:
- Phương pháp này được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham sô về chi phí và giá bán. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
1.4.4.7. Ứng dụng th ực tiễn:
- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin tưởng cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Áp dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh bất động sản, những người mua nhà riêng.