Quy trình định giá bất động sản bao gồm các bước sau đây:
Bước 1: Xác định vấn đề
Trong bước đầu tiên của quy trình định giá bất động sản, thẩm định viên cần xác định các nội dung sau đây:
- Nhận biết các đặc điểm của bất động sản, bao gồm:
+ Đặc điểm pháp lý: Các quyền tài sản như quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, điều khoản hạn chế
+ Các thuộc tính của bất động sản như: Vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, mật độ dân cư...
- Xác định mục tiêu định giá theo yêu cầu của khách hàng.
- Xác định cơ sở giá trị, bao gồm Giá trị thị trường hay Giá trị phi thị trường. - Xác định tài liệu cần thiết và phương pháp sử dụng cho việc định giá.
- Đạt được sự thỏa thuận với bên yêu cầu định giá về mức phí dịch vụ và thời gian yêu cầu hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá bất động sản:
- Nhận biết về bất động sản, thị trường và các loại tài liệu yêu cầu: Đảm bảo các tài liệu phải từ các nguồn đáng tin cậy nhất, số liệu được sử dụng đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
- Thiết kế chương trình định giá: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, đặc biệt là kế hoạch khảo sát bất động sản cần định giá.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá.
- Lên chương trình thời biểu công tác: Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
Bước 3: Khảo sát hiện trạng, thu thập tài liệu:
- Khảo sát hiện trạng bất động sản, bao gồm bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh.
- Tập hợp nguồn thông tin: Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính trị, môi trường, khu vực... Ngoài ra còn có các tài liệu đặc biệt như quy hoạch của địa phương, vị trí.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
- Phân tích tài liệu:
+ Phân tích việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần định giá.
+ Phân tích các bất động sản về tính pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, môi trường,.
- Ước tính giá trị bất động sản:
+ Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng, cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp, thuận lợi và hạn chế của chúng.
+ Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá để tiến hành ước tính giá trị bất động sản.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo định giá
Đây là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo định giá. Báo cáo định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, tiến trình, kết quả đạt được và kết luận của thẩm định viên.
Bước 6: Báo cáo định giá
Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ quá trình định giá, là kết quả của những nỗ lực và kỹ năng của thẩm định viên.
Kết quả của định giá được trình bày trong một bản báo cáo, trong đó phải nêu ra được một số nội dung chính như: Mục tiêu của việc định giá, mô tả chính xác bất động sản được định giá, cơ sở giá trị, các giả thiết, tiền đề và các căn cứ dùng để định giá, số liệu minh họa và phân tích, các phương pháp định giá và cơ sở của việc áp dụng, kết quả định giá, những điều kiện hạn chế hay khuyến nghị gắn với sự ước tính.
1.6. Một số nét về hoạt động định giá bất động sản trên thế giới và bài học cho Việt Nam:
1.6.1. Một số nét về hoạt động định giá bất động sản trên thế giới
Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu nhiều thập kỷ nay. Tại các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Úc, Thụy Điển, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia..., định giá bất động sản đã và đang trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các công trình nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. diễn ra thuận lợi. Đặc điểm của công tác định giá bất động sản trên thế giới được thể hiện dựa trên hai khía cạnh sau đây:
> Về công tác tổ chức định giá bất động sản
Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản tại các nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của nhà nước, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nhưng vẫn nằm trong sự kiểm soát của nhà nước. Mặc dù có sự khác biệt về hình thức tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và sự quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước có những điểm chung, cụ thể là:
về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nhìn chung, có hai mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Cụ thể là
- Tổ chức định giá của Nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định
giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn chỉ có hiệu lực khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt. Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa án để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật
- Tổ chức định giá của tư nhân: vẫn chịu sự quản lý của Nhà nước, được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn.
về quy định pháp luật: Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản ở các nước đều chỉ rõ hoạt động định giá bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết. Để tạo điều kiện cho hoạt động định giá phát triển, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế định giá luôn được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả trên thị trường, khuyến khích cạnh tranh, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.
về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế và chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và tài sản gắn liền với đất được tiến hành theo định kỳ từ 4 đến 6 năm tùy theo quy định từng quốc gia. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hay chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Có thể lấy kinh nghiệm định giá bất động sản từ Úc làm ví dụ. Lịch sử về định giá bất động sản tại Úc đã được ghi nhận từ cuối những năm 1960 và đầu những năm 1970, khi các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về giá đất. Từ thời điểm đó, các văn
bản luật này liên tục được chỉnh sửa nhiều lần để công tác định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn. Bộ luật này quy định rất chi tiết các vấn đề xoay quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề về định giá đất đến phương pháp, quy trình thực hiện định giá. Mỗi bang ở quốc gia này đều có cơ quan chịu trách nhiệm định giá, đại hiện là Giám đốc và Phó giám đốc định giá. Cũng như hầu hết các nước khác trên thế giới, bên cạnh phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thì so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất tại Úc
> Về phương pháp định giá bất động sản
Tất cả các quốc gia trên thế giới đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Trong hoạt động tín dụng Ngân hàng, các thẩm định viên hoặc các đơn vị định giá tiến hành thực hiện định giá bất động sản theo các phương pháp mà pháp luật tại nước sở tại quy định, ví dụ như:
- Tại Ân Độ, việc định giá bất động sản dựa trên cả ba phương pháp. Tuy nhiên, việc lựa chọn và áp dụng phương pháp như thế nào là do thẩm định viên quyết định. Tuy nhiên, phương pháp thường sử dụng nhất là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.
- Tại Thái Lan, phương pháp đang được áp dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh. Lý do chủ yếu là các cơ quan quản lý Nhà nước đã hỗ trợ cho người định giá rất nhiều về mặt thông tin thị trường. Năm 1998, Thái Lan đã xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập hệ thống bản đồ cơ bản với các kích thước khác nhau của các thành phố và đô thị lớn trên toàn quốc. Cơ sở dữ liệu về các dự án bất động sản với các thông tin về chủ sở hữu bất động sản, hệ thống giá trên thị trường cũng được lưu trữ đầy đủ trong hệ thống này. Cơ sở dữ liệu này có thể cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho các tổ chức định giá bất động sản.
1.6.2. Bài học rút ra cho Việt Nam
Nhìn chung, hệ thống luật pháp quy định về định giá bất động sản ở các quốc gia đã được hình thành khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm vi định giá, nội
dung trình tự, thủ tục định giá đến các phương pháp định giá. Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động định giá của các nước có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam như sau:
về phương pháp áp dụng: So sánh là phương pháp phổ biến nhất trong định giá bất động sản. Tuy nhiên, để nâng cao độ tin cậy và tính chính xác thì vẫn cần có sự kết hợp với các phương pháp khác nhau như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí. Để áp dụng một cách có hiệu quả các phương pháp đó, cần xây dựng hệ thống thông tin như: hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các thông tin thị trường. Đồng thời, thành lập các mạng lưới trong tổ chức định giá, trong đó cần phát triển các hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá bất động sản.
về công tác tổ chức định giá bất động sản: Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Úc thì hoạt động định giá tài sản thế chấp không đơn thuần chỉ phục vụ cho hoạt động cho vay mà còn phát trển ở mức độ cao hơn là phục vụ cho thị trường tài chính bất động sản. Do đó, việc định giá bất động sản thế chấp được coi như là một hoạt động định giá bất động sản nói chung, tuân thủ theo giá trị thị trường. Ở các quốc gia này, công tác định giá bất động sản nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng. Các ngân hàng có thể thực hiện công tác định giá độc lập qua các phòng ban định giá độc lập, cũng có thể phối hợp với các tổ chức và công ty định giá tư nhân có uy tín.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, hoạt động còn nhiều bất ổn, chưa đủ điều kiện để phát triển lên giai đoạn tài chính hóa. Các hoạt động thế chấp và định giá tài sản chủ yếu mới chỉ phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng thương mại. Do đó, công tác tổ chức định giá cần được thực hiện sao cho vừa mang tính cạnh tranh, vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, nhất là khi bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động và rủi ro. Đối với công tác tổ chức định giá tại ngân hàng, có thể tham khảo các hình thức tổ chức sau:
S Hình thành bộ phận định giá độc lập, tách riêng với bộ phận tín dụng với chức năng và đội ngũ nhân sự riêng.
S Thuê tổ chức định giá từ bên ngoài. Để làm được điều này, cần tạo điều kiện phát triền cho các công ty tư vấn chuyên định giá và tư vấn trong lĩnh vực cho vay thế chấp cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Trên thực tế, đã có một số ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam hình thành bộ phận định giá độc lập, là các phòng ban độc lập với bộ phận tín dụng hoặc các công ty chuyên về định giá. Nhờ đó và chất lượng của công tác định giá được cải thiện và đạt hiệu quả cao. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số ngân hàng coi công tác định giá tài sản đảm bảo thuộc trách nhiệm của cán bộ tín dụng, có nghĩa là cán bộ tín dụng cũng đồng thời là cán bộ định giá. Điều này làm tăng nguy cơ rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, khi các cán bộ tín dụng do thiếu kinh nghiệm định giá hoặc gặp phải rủi ro đạo đức mà kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị của bất động sản.
Qua kinh nghiệm định giá của các quốc gia trên thế giới, có thể rút ra một số bài học cho công tác định giá bất động sản ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp, linh hoạt, hợp lý các phương pháp định giá, xây dựng hệ thống thông tin thống nhất và quy trình định giá bất động sản chuẩn để đảm bảo tính thống nhất. Đồng thời, cần phải coi định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động độc lập, mang tính khách quan, công bằng.
Ket luận chương 1
Chương 1 đã khái quát một cách tổng quan nhất những lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản cũng như phương thức, quy trình định giá loại tài sản này. Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn ở mỗi đơn vị định giá lại có những điểm khác nhau, tùy thuộc vào nhìn nhận và quan điểm ở mỗi đơn vị. Trong chương 2, chúng ta sẽ đi vào tìm hiểu thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp này trong định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Chi nhánh Hà Nội.
3. PGD Ngọc Lâm 4. PGD Trần Duy HưngCHƯƠNG 2