Từ khi đi vào hoạt động đến nay, do tính chất đặc trưng của hoạt động tín dụng nên đối tượng định giá của phòng thẩm định giá thuộc ngân hàng TMCP Á Châu hầu hết là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, căn hộ hay quyền thuê đất... Mục đích của việc định giá các tài sản này là để đảm bảo cho các khoản vay tín dụng tại ngân hàng. Do đó,
phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là phương pháp được sử dụng nhiều nhất, bên cạnh đó, một số phương pháp khác cũng được sử dụng như phương pháp thu nhập khi xác định giá trị quyền thuê đất.
2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: > Loại tài sản áp dụng: - Quyền sử dụng đất ở. - Căn hộ - Mặt bằngkinh doanh. > Thu thập thôngtin
Nguồn thông tin có thể thu thập được trên báo chí, Internet, qua các trung tâm môi giới hoặc liên hệ trực tiếp với các bên tham gia giao dịch trên thị trường... Thông tin thu được có thể được chia thành các loại sau:
- Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng.
- Thông tin thương lượng: là các thông tin đang rao bán trên thị trường mà nhânviên thẩm định đã gặp gỡ chủ bất động sản để thương lượng về mức giá giao dịch. - Thông tin tham khảo: là thông tin lấy được từ các văn phòng môi giới về các giao
dịch đã được thực hiện nhưng nhân viên thẩm định chưa thể kiểm tra được độ chính xác của thông tin
- Thông tin rao bán: là thông tin về các bất động sản đang chào bán trên thị trường qua báo chí hoặc các trung tâm môi giới.
> Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, sân vườn, bể bơi, gara, ô tô,.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chưa thể lượng hóa được thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí,. và được lượng hóa thành tiền thông qua tỷ lệ phần trăm.
2.2.3.2. Phương pháp chi phí
> Loại tài sản áp dụng
- Công trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, gồm: Nhà ở riêng lẻ, biệt thự, công trình thương mại và dịch vụ.
- Công trình xây thô, để thời gian kéo dài chưa hoàn thiện.
> Các quy định khi áp dụng phương pháp chi phí:
• Khung thời hạn sử dụng các loại tài sản:
Thời gian sử dụng các loại tài sản được sử dụng trong phương pháp này là thời gian sử dung bình quân theo thông tư 203/2009/TT-BTC.
• Đơn giá xây dựng:
Đơn giá xây dựng được vận dụng từ các quy định của Bộ xây dựng, Tỉnh, Thành phố về việc ban hành đơn giá xây dựng để tính toán giá trị công trình xây dựng.
hoặc đơn giá thực tế xây dựng công trình nếu thấp hơn thì lựa chọn
2 Nhà xưởng và kho thông dụng Suất vốn đầu tư do Bộ xây dựng quy định trong từng thời kỳ hoặc đơn giá thực tế xây dựng công trình nếu thấp hơn thì lựa chọn
3 Công trình xây thô đang để thời gian dài chưa hoàn thiện
Bằng 50% theo các quy định tại mục 1 và 2
4 Công trình xây dựng thuộc chỉ giới quy hoạch, giải phóng
Đơn giá đền bù do các tỉnh, thành phố quy định trong từng thời kỳ
Thành phố Hà Nội Phân loại khách hàng Khách hàng mới Loại tài sản Bất động sản
Chủ sở hữu tài sản Nguyễn Văn Khiêm Nguyễn Thị Minh Phương Đơn vị đề nghị thẩm định Chi nhánh Hà Nội
Mục đích Cấp tín dụng
Hình thức bảo đảm Bằng tài sản của chủ sở hữu công ty Thời gian định giá gần nhất Định giá lần đầu
Thời điểm định giá Ngày 26/04/2016
Địa điểm định giá 115B Thụy Khuê, Phường Thụy Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội
Thời điểm hoàn tất để ký Ngày 27/04/2016
• Chất lượng còn lại
' . , „ . Thời gian sử dụng thực tẽ bds
Chất lượng còn lại = (1 - ———— “ _ * _ 'I J ɪ .——-;——) X 100%
Thời gian sử dụng bds theo quy định tại phụ lục 01
Trong trường hợp thời gian sử dụng thực tế của bất động sản vượt quá thời gian sử dụng tài sản theo quy định thì không đánh giá chất lượng còn lại của bất động sản, xác định giá trị bằng không (0).