Thứ nhất, hoàn thiện văn bản hướng dẫn quy định nguồn, cách thức thu thập thông tin so sánh và hướng dẫn về việc đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng.
Cần có những quy định rõ ràng về nguồn thông tin mà nhân viên định giá được phép thu thập, trong đó yêu cầu nhân viên phải trực tiếp xác minh các thông tin về bất động sản so sánh một cách chi tiết và đầy đủ, không nên lấy các thông tin từ các báo cáo khác làm cơ sở cho báo cáo của mình, trừ khi những thông tin đó gần thời gian với thời điểm định giá và phải được thẩm định lại một cách kỹ lưỡng.
Khi ước tính chất lượng còn lại của các công trình xây dựng, cần phải căn cứ vào nhiều phương pháp. Thay vì áp đặt theo ý kiến chủ quan của nhân viên định giá cho toàn bộ công trình hoặc sử dụng một phương pháp đơn lẻ thì cần tính chất lượng còn lại bằng cách kết hợp cả hai phương pháp:
> Xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng theo tuổi thọ hiệu quả và tuổi thọ kinh tế, áp dụng công thức:
> Xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng theo hao mòn của kết cấu chính: ∑ P=1 Hki X Tki ∑ F=1 Tki Trong đó:
H: hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %. Hki: hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỉ lệ %. Tki: tỉ trọng kết cấu chính thứ i.
n: số kết cấu chính trong mỗi công trình.
Ngoài ra, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc... trong và ngoài nước để tư vấn chi tiết hơn về kết cấu, đặc điểm kỹ thuật của công trình xây dựng. Khi tính đơn giá thì có thể áp dụng tỷ suất vốn đầu tư của Bộ xây dựng, của Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố kết hợp với các chỉ số giá được công bố hàng năm, hàng quý để thông tin so sánh ít bị lạc hậu so với thị trường, hoặc tham khảo đơn giá xây dựng từ công ty xây dựng trên thị trường.
Thứ hai, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống.
Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động định giá tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá bất động sản theo từng thời kỳ. Các nhân viên định giá tài sản phải thường xuyên theo dõi và bám sát với thị trường, đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường bất động sản qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá của Á Châu bởi đối với công tác định giá, có được thông tin là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên định giá cũng như các nhân viên thuộc bộ phận khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch bất động sản trên thị trường thông qua nhiều nguồn tin khác nhau như:
S Khách hàng vay mua bất động sản có thanh toán qua ngân hàng.
S Các giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
S Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ tài chính (Trung tâm thông tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính, Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản).
S Giá đất đang được thực hiện đền bù giải tỏa.
S Bảng giá đất do ủy ban nhân dân Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định.
S Ket quả bán đấu giá bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện.
S Giao dịch mua bán bất động sản khác mà đơn vị thu thập, xác định được.
S Các thông tin rao bán bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng.
S Các nguồn thông tin khác.
Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá.
Thứ ba, kết hợp các phương pháp định giá tài sản khác để đối chiếu, so sánh và đưa ra kết quả chính xác hơn.
Mỗi phương pháp định giá có các điều kiện áp dụng nhất định. Trên thế giới, thông thường các thẩm định viên thường sử dụng ba phương pháp trở lên trong định giá tài sản. Mặt khác, các bất động sản thường không có đầy đủ các thông tin để đáp ứng một phương pháp nhất định, điều này làm cho kết quả định giá theo một phương pháp nào đó chưa phản ánh rõ ràng tính thị trường của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để đối chiếu, so sánh và cân nhắc đưa ra một mức giá hợp lý nhất.
Thứ tư, ACB cần thường xuyên tổ chức các cuộc thẩm định giá lại các bất động sản đã được định giá nhằm đảm bảo tính khách quan của hoạt động định giá.
Trong quá trình định giá, dù do nguyên nhân khách quan hay nguyên nhân chủ quan cũng không thể tránh khỏi sự sai sót. Bản thân công việc định giá cũng đã là một công việc mang tính chất ước tính, thường mang cái nhìn của người định giá, chịu ảnh hưởng bởi quan điểm của thẩm định viên về bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh cũng như tình hình, xu hướng thị trường tại thời điểm định giá.
Do vậy, ACB cần tổ chức các cuộc tái định giá cá bất động sản một cách thường xuyên, có thể định kỳ theo quý. Việc tổ chức định giá lại cần có sự tham gia cảu ban lãnh đạo phòng định giá tài sản và ban lãnh đạo ngân hàng, các chuyên gia định giá dày dạn kinh nghiệm. ACB nên định giá lại một số lượng đủ lớn bất động sản, các bất động sản được chọn lựa một cách ngẫu nhiên nhằm đảm bảo tính xác suất, tổng quát của các bất động sản định giá lại. Ket quả định giá lại sau khi được ban định giá trao đổi, quyết định cần được so sánh với kết quả định giá cũ của chuyên viên, sau đó, lập thành biên bản định giá lại cụ thể, nêu rõ những điểm giống và khác biệt, chỉ rõ nguyên nhân tại sao. Nếu những khác biệt này là do nguyên nhân chủ quan dẫn tới thì cần có biện pháp khắc phục kịp thời.
Thứ năm, tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành của ACB về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Hiện nay, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu đã có những quy định về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ so với đơn giá đất mặt đường. Tuy nhiên, quy định này được xây dựng dựa trên sự khảo sát đánh giá thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nên có thể chưa phù hợp với các địa bàn khác. Chính vì vậy, bộ phận định giá tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ đó, giúp ích rất nhiều khi các chuyên viên tiến hành định giá các bất động sản tọa lạc trong hẻm hay đường nội đô.
Trên đây là một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại phòng định giá tài sản thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu. Các giải pháp này được đưa ra dựa trên những đánh giá về tình hình thực tế định giá bất
động sản tại ngân hàng cũng như những định hướng phát triển trong thời gian tới. Đây là những giải pháp mang tính gợi mở nhắm mang lại hiệu quả cao hơn trong chất lượng định giá tại các ngân hàng.