Nhìn chung, hệ thống luật pháp quy định về định giá bất động sản ở các quốc gia đã được hình thành khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm vi định giá, nội
dung trình tự, thủ tục định giá đến các phương pháp định giá. Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động định giá của các nước có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam như sau:
về phương pháp áp dụng: So sánh là phương pháp phổ biến nhất trong định giá bất động sản. Tuy nhiên, để nâng cao độ tin cậy và tính chính xác thì vẫn cần có sự kết hợp với các phương pháp khác nhau như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí. Để áp dụng một cách có hiệu quả các phương pháp đó, cần xây dựng hệ thống thông tin như: hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các thông tin thị trường. Đồng thời, thành lập các mạng lưới trong tổ chức định giá, trong đó cần phát triển các hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá bất động sản.
về công tác tổ chức định giá bất động sản: Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Úc thì hoạt động định giá tài sản thế chấp không đơn thuần chỉ phục vụ cho hoạt động cho vay mà còn phát trển ở mức độ cao hơn là phục vụ cho thị trường tài chính bất động sản. Do đó, việc định giá bất động sản thế chấp được coi như là một hoạt động định giá bất động sản nói chung, tuân thủ theo giá trị thị trường. Ở các quốc gia này, công tác định giá bất động sản nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng. Các ngân hàng có thể thực hiện công tác định giá độc lập qua các phòng ban định giá độc lập, cũng có thể phối hợp với các tổ chức và công ty định giá tư nhân có uy tín.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, hoạt động còn nhiều bất ổn, chưa đủ điều kiện để phát triển lên giai đoạn tài chính hóa. Các hoạt động thế chấp và định giá tài sản chủ yếu mới chỉ phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng thương mại. Do đó, công tác tổ chức định giá cần được thực hiện sao cho vừa mang tính cạnh tranh, vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, nhất là khi bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động và rủi ro. Đối với công tác tổ chức định giá tại ngân hàng, có thể tham khảo các hình thức tổ chức sau:
S Hình thành bộ phận định giá độc lập, tách riêng với bộ phận tín dụng với chức năng và đội ngũ nhân sự riêng.
S Thuê tổ chức định giá từ bên ngoài. Để làm được điều này, cần tạo điều kiện phát triền cho các công ty tư vấn chuyên định giá và tư vấn trong lĩnh vực cho vay thế chấp cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Trên thực tế, đã có một số ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam hình thành bộ phận định giá độc lập, là các phòng ban độc lập với bộ phận tín dụng hoặc các công ty chuyên về định giá. Nhờ đó và chất lượng của công tác định giá được cải thiện và đạt hiệu quả cao. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số ngân hàng coi công tác định giá tài sản đảm bảo thuộc trách nhiệm của cán bộ tín dụng, có nghĩa là cán bộ tín dụng cũng đồng thời là cán bộ định giá. Điều này làm tăng nguy cơ rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, khi các cán bộ tín dụng do thiếu kinh nghiệm định giá hoặc gặp phải rủi ro đạo đức mà kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị của bất động sản.
Qua kinh nghiệm định giá của các quốc gia trên thế giới, có thể rút ra một số bài học cho công tác định giá bất động sản ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp, linh hoạt, hợp lý các phương pháp định giá, xây dựng hệ thống thông tin thống nhất và quy trình định giá bất động sản chuẩn để đảm bảo tính thống nhất. Đồng thời, cần phải coi định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động độc lập, mang tính khách quan, công bằng.
Ket luận chương 1
Chương 1 đã khái quát một cách tổng quan nhất những lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản cũng như phương thức, quy trình định giá loại tài sản này. Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn ở mỗi đơn vị định giá lại có những điểm khác nhau, tùy thuộc vào nhìn nhận và quan điểm ở mỗi đơn vị. Trong chương 2, chúng ta sẽ đi vào tìm hiểu thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp này trong định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Chi nhánh Hà Nội.
3. PGD Ngọc Lâm 4. PGD Trần Duy HưngCHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU - CHI NHÁNH HÀ NỘI