ACB Hà Nội
3.2.1. Ve quy trình định giá bất động sản
Thứ nhất, hoàn thiện một quy trình định giá bất động sản về khâu tiếp nhận đề nghị định giá, thu thập thông tin so sánh trên thị trường và công tác lưu trữ, bàn giao hồ sơ.
Trong quy trình định giá, khâu tiếp nhận đề nghị định giá là khâu mở đầu và đóng vai trò vô cùng quan trọng. Sự cạnh tranh giữa các Ngân hàng Thương mại hiện nay đặt ra cho các ngân hàng yêu cầu tăng doanh thu, lợi nhuận trong khi vẫn phải đảm bảo độ an toàn tín dụng ở mức chấp nhận được. Do đó, nếu quy định về tiếp nhận đề nghị định giá bất động sản thế chấp không rõ ràng dẫn đến làm chậm công tác định giá tài sản, từ đó chậm trễ trong quyết định phê duyệt tín dụng, ảnh hưởng đến doanh thu của Ngân hàng. Còn nếu quy định không chặt chẽ, hồ sơ pháp lý không được yêu cầu đầy đủ thì sẽ tạo ra rủi ro cao cho các khoản đảm bảo tín dụng.
Trong phương pháp so sánh, khâu tìm kiếm và thu thập thông tin bất động sản so sánh đóng vai trò quan trọng và có ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá. Ngoài những hiểu biết và kinh nghiệm của bản thân nhân viên định giá về khoảng giá trị của các bất động sản trong khu vực, sự đánh giá về tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm
định giá thì thông tin về bất động sản so sánh chính là căn cứ chủ yếu để các nhân viên định giá ước tính mức giá hợp lý của bất động sản thẩm định. Do đó, bộ phận định giá tài sản của ACB nhất thiết phải có quy định cụ thể về việc yêu cầu các nhân viên định giá xem xét bất động sản so sánh một cách chi tiết, cần khảo sát thực tế tận nơi, tránh tham khảo thông tin giữa các báo cáo định giá lẫn nhau, trừ khi các thông tin đó được thu thập trong khoảng thời gian cho phép. Trong trường hợp đó, cũng cần phải một lần nữa điều tra lại độ tin cậy và chính xác của thông tin.
Khâu cuối cùng và cũng rất quan trọng trong công tác định giá tài sản là lưu trữ, bàn giao hồ sơ. Hồ sơ định giá là kết quả làm việc của nhân viên định giá, là căn cứ quan trọng cho các quyết định tín dụng trong ngân hàng và là cơ sở pháp lý cho các thắc mắc, tranh chấp phát sinh sau này. Tuy nhiên, khâu này vẫn chưa có văn bản quy định một cách chi tiết và rõ ràng, ảnh hưởng đến tiến độ làm việc của bộ phận định giá. Vì vậy, để nâng cao chất lượng làm việc thì các quy định này cần phải được thống nhất ngay từ đầu, làm cơ sở xuyên suốt cho quá trình định giá tài sản.
Thứ hai, bổ sung đội ngũ cán bộ định giá và phân định rõ ràng công việc giữa các nhân viên.
Với khối lượng công việc nhiều trong khi đội ngũ nhân viên còn hạn chế như hiện nay, để đáp ứng kịp thời tiến độ công việc thì bộ phận định giá tài sản cần phải mở rộng quy mô, bổ sung thêm nhân sự có năng lực chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm thực tế. Tránh tình trạng như hiện nay là một nhân viên kiêm toàn bộ các khâu trong quá trình định giá, khiến cho kết quả định giá còn nhiều tính chủ quan.
Đồng thời, cần có sự tách biệt rõ ràng nhiệm vụ hành chính, văn phòng cho một bộ phận chuyên biệt, nhằm đẩy nhanh tiến độ và chuyên nghiệp hóa công tác hỗ trợ định giá tài sản, giúp tăng cường hiệu quả định giá.
Thứ ba, tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng đối tác và các tổ chức có liên quan.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, ban ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định.
Đối với công tác định giá, nguồn thông tin đóng vai trò vô cùng quan trọng. Ngoài những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng, rất khó để có thể kiểm chứng được toàn bộ thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy, ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cần tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan thuế và hải quan...
Á Châu cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác như công ty địa ốc ACB (ACBR). Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả định giá cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị và góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của bất động sản trên thị trường.
Thứ tư, chú trọng bước phân tích thông tin và ước lượng giá trị bất động sản định giá.
Phân tích thông tin và ước lượng giá trị của bất động sản thẩm định là một trong những công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá cuối cùng. Tuy nhiên, trong quy trình của ngân hàng thì bước này không được cụ thể hóa một cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán bộ định giá trong quá trình thực thi. Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau khi thu thập thông tin hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích một cách kỹ lưỡng dựa trên những tài liệu đã có.
Cụ thể, cần quy định chi tiết cán bộ phòng định giá phải tiến hành:
(i) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật). (ii) Phân tích những thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định: yếu tố
cung- cầu, sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học công nghệ. (iii) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất nhằm đảm bảo sử
dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khi phân tích bất động sản đảm bảo, cán bộ định giá cần phải đánh giá những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của bất động sản mục tiêu có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó. Bởi bất động sản có đặc điểm là mang lại giá trị lớn nên những điều chỉnh nhỏ đôi khi
là không cần thiết. Do đó, các cán bộ định giá tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tốt cơ bản, tránh bị xa rời mục tiêu thẩm định.
Khi đánh giá các thông tin thu thập được, các cán bộ định giá cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường. Ví dụ như mức giá giao dịch của bất động sản so sánh thu thập được liệu có phải là từ một giao dịch dựa trên cơ sở “người bán tình nguyện bán và người mua tình nguyện mua” hay không, nếu có thì mới được sử dụng để tính toán cho giá trị của bất động sản mục tiêu.
Khi ước tính giá trị còn lại của các tài sản, công trình gắn liền với bất động sản mục tiêu, cần phải dựa trên những căn cứ, tiêu chuẩn rõ ràng. Trong một số trường hợp phức tạp hoặc khó khăn, để có được kết quả chính xác, cán bộ định giá có thể đề nghị lãnh đạo cho phép thuê các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan đến loại tài sản, công trình đó cả ở trong và ngoài nước tham gia vào quá trình định giá.
Khi lập luận để đi đến kết luận cuối cùng, cán bộ định giá của ngân hàng cần xem xét các yếu tố thị trường có ảnh hưởng tới giá trị bất động sản bảo đảm để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và biến động liên tục.
Thứ năm, kết hợp giữa các phòng ban và bộ phận khác nhau trong ngân hàng
Trong quá trình định giá tài sản bảm bảo nói chung và đặc biệt là bất động sản nói riêng, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cần có sự kết hợp linh hoạt và nhuần nhuyễn giữa các cán bộ ở phòng ban chức năng khác nhau. Hoạt động tín dụng đòi hỏi cán bộ tín dụng nhiều yếu tố. Khâu quan hệ khách hàng đòi hỏi sự mềm dẻo, khéo léo trong giao tiếp và khả năng ứng biến linh hoạt. Trong khi khâu định giá lại đòi hỏi tính cẩn thận, tỉ mỉ cao, có trình độ chuyên môn về định giá và có nhiều kinh nghiệm. Chính bởi vậy, sự kết hợp giữa các khâu chuyên biệt, và chức năng chuyên môn giữa phòng định giá với các phòng ban khác như phòng quan hệ khách hàng, bộ phận hành chính, văn thư... sẽ tận dụng được hết các điểm mạnh của các cán bộ, giúp ACB nâng cao khả năng khai thác thông tin từ phía khách hàng và tăng thêm tính chính xác của kết quả định giá, giảm rủi ro cho ngân hàng. Cán bộ tín dụng là người trực tiếp làm việc nhiều nhất với khách hàng nên sẽ nắm được nhiều thông tin về họ, vì vậy, đây sẽ là đầu mối liên lạc cho
cán bộ định giá tập trung vào công tác định giá chuyên môn. Đồng thời, trong quá trình tiếp xúc với khách hàng, bằng sự nhạy bén nghề nghiệp đặc thù của mình mà cán bộ tín dụng có thể phát hiện ra những gian dối hay hành vi cố tình che giấu thông tin liên quan đến bất động sản đảm bảo, từ đó cảnh báo tới cán bộ định giá trong quá trình định giá.
Thứ sáu, phòng định giá tài sản nên thành lập tổ định giá cho mỗi bất động sản được định giá nhằm đảm bảo tính khách quan trong công việc.
Định giá tài sản là một công việc mang tính chủ quan. Hiện nay, việc định giá một bất động sản trong bộ phận định giá tài sản của ACB thường chỉ do một cá nhân đảm nhiệm. Mặc dù, đã có cán bộ kiểm soát duyệt lại kết quả định giá, tuy nhiên, việc làm tất cả các khâu trong quá trình định giá như vậy vẫn khó tránh khỏi sự sai sót, thiếu tính khách quan. Một người vừa tiếp nhận đề nghị định giá, vừa điều tra thông tin thu thập và xử lý thông tin sẽ dễ xảy ra khả năng mập mờ trong thông tin thu thập được cũng như kết quả định giá. Mặt khác, dù mọi thông tin là trung thực cũng khó tránh khỏi việc mang nặng tính chất cảm quan của người định giá vào kết quả định giá cuối cùng. Hơn nữa, phòng định giá tiếp nhận đề nghị định giá tài sản tại khắp các địa bàn nội và ngoài thành phố, có những bất động sản ở vùng nông thôn, khó tìm kiếm thông tin về bất động sản so sánh. Việc thành lập tổ định giá sẽ giúp các chuyên viên định giá hỗ trợ được nhau trong quá trình tìm kiếm, thu thập và xử lý thông tin. Đồng thời, các cán bộ trong cùng tổ có thể học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau. Sự phân công trong công việc vì thế mà sẽ tạo ra hiệu quả cao hơn, giúp cho kết quả định giá được minh bạch và khách quan.
Thứ bảy, nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá bất động sản thế chấp.
Một lợi thế của Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu đó là: đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên, trước sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cần:
Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết về pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh và hiệu quả nhất.
Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các ngâ hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
Sắp xếp lại đội ngũ các bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại...) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lý nhắm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả cao.
Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên định giá trong việc đưa ra các ý kiến của mình, tránh tình trạng quá cứng nhắc theo cá quy định khiến cho các kết quả định giá thiếu chính xác. Đồng thời, tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình.
3.2.2. về phương pháp định giá bất động sản
Thứ nhất, hoàn thiện văn bản hướng dẫn quy định nguồn, cách thức thu thập thông tin so sánh và hướng dẫn về việc đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng.
Cần có những quy định rõ ràng về nguồn thông tin mà nhân viên định giá được phép thu thập, trong đó yêu cầu nhân viên phải trực tiếp xác minh các thông tin về bất động sản so sánh một cách chi tiết và đầy đủ, không nên lấy các thông tin từ các báo cáo khác làm cơ sở cho báo cáo của mình, trừ khi những thông tin đó gần thời gian với thời điểm định giá và phải được thẩm định lại một cách kỹ lưỡng.
Khi ước tính chất lượng còn lại của các công trình xây dựng, cần phải căn cứ vào nhiều phương pháp. Thay vì áp đặt theo ý kiến chủ quan của nhân viên định giá cho toàn bộ công trình hoặc sử dụng một phương pháp đơn lẻ thì cần tính chất lượng còn lại bằng cách kết hợp cả hai phương pháp:
> Xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng theo tuổi thọ hiệu quả và tuổi thọ kinh tế, áp dụng công thức:
> Xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng theo hao mòn của kết cấu chính: ∑ P=1 Hki X Tki ∑ F=1 Tki Trong đó:
H: hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %. Hki: hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỉ lệ %. Tki: tỉ trọng kết cấu chính thứ i.
n: số kết cấu chính trong mỗi công trình.
Ngoài ra, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc... trong và ngoài nước để tư vấn chi tiết hơn về kết cấu, đặc điểm kỹ thuật của công trình xây dựng. Khi tính đơn giá thì có thể áp dụng tỷ suất vốn đầu tư của Bộ xây dựng, của Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố kết hợp với các chỉ số giá được công bố hàng năm, hàng quý để thông tin so sánh ít bị lạc hậu so với thị trường, hoặc tham khảo đơn giá xây dựng từ công ty xây dựng trên thị trường.
Thứ hai, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống.
Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động định giá tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá bất động sản theo từng thời kỳ. Các nhân viên định giá tài sản phải thường xuyên theo dõi và bám sát với thị trường, đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường bất động sản qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá của Á Châu bởi đối với công tác định giá, có được thông tin là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân