> Những kết quả đat được
Thứ nhất, các phương pháp định giá được sử dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phù hợp với các quy định về định giá đã được ban hành, bám sát chặt chẽ lý luận định giá, được xây dựng dựa trên cơ sở các tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và kinh nghiệm làm việc nhiều năm của các thẩm định viên trong công ty.
Thứ hai, việc lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá tài sản thế chấp. Khi giá trị bất động sản khi đó được xác định theo giá trị thị trường. Mặt khác, các thông tin giao dịch trên thị trường là sẵn có, rõ ràng và đã được thừa nhận. Vì vậy, sử dụng phương pháp so sánh là
hoàn toàn hợp lý, kết quả thu được sẽ có được cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận.
Thứ ba, các thông tin về bất động sản so sánh được thu thập khá đầy đủ qua nhiều kênh khác nhau từ báo chí, Internet đến khảo sát thực tiễn. Để đảm bảo độ tin cậy và chính xác cao cho kết quả định giá, các nhân viên thẩm định trong phòng phải trực tiếp đi khảo sát và thương lượng với người bán để đưa ra mức giá hợp lý của các bất động sản so sánh chưa được giao dịch. Các bất động sản so sánh thu thập được có tính tương đồng với bất động sản cần định giá ở các yếu tố chính như: vị trí, địa điểm, tình trạng pháp lý,... Các thông tin về bất động sản so sánh cũng được các nhân viên phân tích tương đối chi tiết và cụ thể.
Thứ tư, việc ước tính giá trị bất động sản được dựa trên đồng thời các biện pháp nghiệp vụ, kinh nghiệm định giá của nhân viên và các quy trình định giá tại ACB. Việc ước tính giá trị của bất động sản thẩm định được dựa trên cơ sở thông tin về các bất động sản so sánh thu thập được, các nghiệp vụ kỹ thuật và kinh nghiệm chuyên môn của cán bộ định giá để điều chỉnh các yếu tố khác biệt. Việc điều chỉnh cũng dựa trên những quy định cụ thể của ACB. Do đó, đảm bảo được tính hợp lý, an toàn. Ngoài ra, nhân viên định giá còn kết hợp với đánh giá xu hướng biến động của thị trường, tình trạng quy hoạch, cũng như các cơ hội phát triển bất động sản trong tương lai để dự báo về giá trị hợp lý của bất động sản,
Thứ năm, các nhân viên định giá đã vận dụng linh hoạt các phương pháp khác nhau phù hợp với từng loại tài sản và mục tiêu định giá nhằm đảm bảo ước tính hợp lý giá trị tài sản.
> Những hạn chế
Trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá còn tồn tại một số bất cập về kỹ thuật như:
Thứ nhất, việc khảo sát và thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cũng như bất động sản so sánh còn chưa đầy đủ. Chẳng hạn như nhân viên khi đi thực tế vẫn chưa thu thập được các thông tin về nội thất bên trong cũng như cảnh quan xung quanh bất động sản so sánh. Thông tin về bất động sản so sánh đôi khi chủ được các thẩm định viên
thu thập qua mô tả của người bán hay các báo cáo định giá khác mà không có điều kiện đến tận nơi xem xét. Do đó, ảnh hưởng đến tính chính xác của thông tin thu thập được.
Thứ hai, việc đưa ra các tỷ lệ điều chỉnh cho từng yếu tố khác biệt phần lớn vẫn mang nặng tính chủ quan của nhân viên định giá. Để đảm bảo tính chính xác và chủ quan cho quá trình định giá, ngân hàng có bộ chỉ tiêu điều chỉnh khi ước lượng giá trị bất động sản. Tuy vậy, khoảng tỉ lệ điều chỉnh vẫn tương đối rộng, các tỷ lệ điều chỉnh phần lớn vẫn do thẩm định viên tự quyết định dựa trên kinh nghiệm và nhận định của mình. Do đó, kết quả định giá phần nào vẫn chưa được chặt chẽ và xác đáng.
Thứ ba, trong công tác định giá, cán bộ thuộc phòng định giá tài sản của ACB thường dùng phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, theo hướng dẫn thì đối với phương pháp so sánh trực tiếp, giá của các bất động sản so sánh được sử dụng khi tính toán phải là giá giao dịch nhưng ác bán bộ định giá lại thường sử dụng giá rao bán. Do đó, dẫn đến những chênh lệch trong kết quả định giá.
Thứ tư, thông tin giá cả thị trường đôi khi còn thiếu chính xác, biến động thất thường và không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản cần định giá. Ngoài ra, việc thu thập thông tin không phải là đơn giản và nhiều khi thông tin thu thập được lại không hoàn toàn tin cậy, có nhiều nguồn thông tin nhiễu. Do vậy, khi sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản sẽ làm cho kết quả định giá thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản.
> Nguyên nhân của hạn chế
J Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá vẫn còn nhiều bất cập. Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá bất động sản hiện còn thiếu toàn diện, gây khó khăn cho các nhân viên làm trong lĩnh vực định giá. Sự không đồng bộ của các văn bản pháp luật gây ra khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình định giá. Nội dung của văn bản quy phạm pháp luật còn có những điều khoản chồng chéo, khiến các nhân viên định giá còn lung túng, không biết áp dụng văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm cá nhân. Mặc khác, các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực
mang tính chuyên ngành như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai...trong khi các Nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
Đồng thời, việc ban hành các văn bản pháp luật của các cơ quan nhà nước thường có độ trễ. Với tốc độ đô thị hóa chóng mặt, thị trường bất động sản biến đổi liên tục thì những văn bản này từ khi ra đời cho đến khi được áp dụng đã phần nào không còn phù hợp với thực tế nữa. Đây là một trong những khó khăn lớn dành cho những nhân viên làm công tác định giá bất động sản tại ngân hàng.
Thứ hai, khó khăn đặt ra từ phía khách hàng và các bên giao dịch. Mỗi khách hàng có nhu cầu vay vốn khi tìm đến kênh ngân hàng đều có mong muốn được cấp một hạn mức tín dụng lớn mà thời gian xét duyệt phải nhanh chóng, tiện lợi. Do đó mà những thông tin và giấy tờ họ cung cấp cho cán bộ định giá là chưa đúng sự thực, còn có thể là giấy tờ giả mạo... ảnh hưởng tới tiến độ công việc và tính chính xác của việc định giá.
Ngoài ra, trong một giao dịch mua bán bất động sản, các bên giao dịch thường có xu hướng giữ thông tin chính xác về giá đã thỏa thuận giữa hai bên, nên việc cán bộ định giá muốn thu thập được mức giá giao dịch là không dễ dàng.
Thứ ba, thị trường bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn phát triển và còn nhiều thiếu sót. Thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều biến động không thể kiểm soát và lường trước hết được, các yếu tố trên thị trường vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nên không thể tránh khỏi những sai sót và yếu điểm. Trên thị trường, tồn tại tình trạng đầu cơ, lách luật rất phức tạp. Bên cạnh đó, các thông tin mua bán trên thị trường chưa thực sự phản ánh đúng nhu cầu của người dân, chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản vì bị các nhà đầu cơ đẩy giá lên quá cao. Do vậy mà các thông tin mà cán bộ định giá thu được chưa chắc đã phản ánh đúng thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thế chấp.
Hiện nay, chưa có cơ quan Nhà nước nào có thể cung cấp các thống kê chính xác và đáng tin cậy về giá và khối lượng bất động sản. Thực trạng thiếu minh bạch thông tin còn nghiêm trọng hơn tại thị trường thứ cấp khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ dự án và doanh nghiệp. Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ thay thế nào khác.
Thứ tư, bất động sản là một loại hàng hóa phức tạp, giá trị của bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau nên khó tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình thu thập thông tin. Đối với các bất động sản mục tiêu, để thu thập và phân tích được các thông tin về đặc điểm vật chất, kết cấu chính, các thông số kỹ thuật...đòi hỏi nhân viên định giá phải có những am hiểm sâu rộng về tất cả các lĩnh vực kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc.. .để có thể đánh giá được tính pháp lý cũng như chất lượng còn lại của các bất động sản. Đồng thời, nhân viên định giá cũng phải có các kiến thức tổng hợp, đa ngành về kinh tế, pháp luật.. .để dự báo và phân tích một cách toàn diện các yếu tố có thể ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong tương lai.
Để am hiểu được tất cả các kiến thức trên là thách thức và khó khăn rất lớn đặt ra cho các nhân viên định giá ở nước ta. Hầu hết nhân viên định giá ở các ngân hàng thương mại chưa được trang bị một cách đầy đủ và toàn diện về tất cả các kiến thức xã hội, kinh tế, pháp luật như vậy. Thẩm định viên thường được đào tạo từ một trường chuyên ngành về kinh tế hoặc một trường thuộc khối ngành kỹ thuật, xây dựng. Vì vậy, trong quá trình làm việc còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc, cần tham khảo ý kiến từ nhiều chuyên gia, làm ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng định giá.
Thứ năm, ở nước ta chưa có một cơ sở dữ liệu chung và thư viện điện tử lưu giữ các thông tin giao dịch bất động sản trên thị trường. Một cơ sở dữ liệu chung lưu trữ các thông tin đáng tin cậy về giá giao dịch của bất động sản trên thị trường là rất hữu ích cho các nhân viên trong quá trình định giá. Nếu không có nguồn thông tin chung này, các nhân viên định giá sẽ phải bỏ nhiều thời gian và công sức hơn để tự tìm hiểu và thu thập các chứng cứ, dữ liệu mà đôi khi còn không thu được kết quả chính xác.
J Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống thông tin phục vụ định giá tại ngân hàng còn có điểm chưa được tốt. Ngân hàng chưa mở ra nhiều khóa đào tạo thường niên về nghiệp vụ chuyên môn và kỹ năng tác nghiệp cho các cán bộ định giá. Định giá là một công việc phức tạp, đòi hỏi am hiểu nhiều mặt kiến thức khác nhau, đồng thời các thông tin trên thị trường và kiến thức chuyên ngành cũng phát triển và biến đổi không ngừng
cùng với sự phát triển của xã hội. Do đó, việc đào tạo và bổ sung kiến thức cho nhân viên định giá là rất cần thiết đối với tất cả các ngân hàng.
Thứ hai, hệ thống quy định về định giá tài sản đảm bảo nói chung và bất động sản nói riêng tại đây còn một số điểm hạn chế. Các quy định mới chỉ dừng lại ở mức liệt kê, chưa đi sâu vào phân loại rõ ràng khiến cho cán bộ định giá khó nắm bắt.
Ket luận chương 2
Nội dung trong chương 2 đã giới thiệu những nét cơ bản về cơ cấu tổ chức, chức năng và nhiệm vụ của bộ phận thẩm định tài sản Nam Hà Nội thuộc ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu. Đồng thời, chương này cũng đã đưa ra được những nghiên cứu thực trạng về quy trình, phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng ngân hàng ACB, đánh giá về các điểm nổi bật, hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá của ngân hàng để từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện cho công tác định giá bất động sản tại Á Châu trong chương 3.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU