3.3.1. Kiến nghị đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Thứ nhất, đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở
Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại. Để tồn tại và phát triển, bên cạnh việc huy động tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn thì đều thế chấp tài sản đảm bảo là bất động sản, mà yêu cầu khi thế chấp bất động sản là bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ nên không thể thế chấp tại ngân hàng được. Thực trạng này làm hạn chế chủ trương tăng trưởng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Cho đến nay, còn một phần lớn đất và nhà ở Hà Nội chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Sở địa chính nhà đất Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như ủy quyền cho các cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét giấy chứng nhận cho tất cả các trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng cho các ngân hàng, vì khi tốc độ và thủ tục cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điểu kiện thế chấp sẽ tăng lên.
Thứ hai, nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có các biện pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị
trường bất động sản minh bạch, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, trục lợi. Khi thị trường phát triển thì lúc đó các giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi hơn vì khi đó các thông tin thu thập được là tương đối chính xác, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Khi các thông tin thu thập về bất động sản so sánh là chính xác thì kết quả định giá bất động sản sẽ sát với thị trường nhất.
Bên cạnh đó, để quản lý tốt thị trường bất động sản thì việc xây dựng một khung giá đất hợp lý là vô cùng quan trọng. Với các khung giá đất hiện nay được đưa ra, chủ yếu chỉ mang tính chất tham khảo đối với các cán bộ định giá trong ngân hàng chứ chưa thực sự mang nhiều ý nghĩa trong quá trình định giá bởi mức chênh lệch của khung giá đất ban hành với các mức giá trên thị trường là tương đối lớn, có nơi lên tới 10 - 15 lần. Nếu cán bộ định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ không sát với giá trị thị trường của bất động sản, gây thiệt thòi cho khách hàng đi vay. Ngoài ra, việc khung giá đất ban hành thấp hơn giá trị trường nhiều như hiện nay cũng dẫn đến thất thoát tiền thuế cho ngân sách Nhà nước. Do đó, việc sớm ban hành khung giá đất sát với giá thị trường là vô cùng quan trọng.
Thứ ba, hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến bất động sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng.
Cụ thể là việc hoàn chỉnh các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, chính sách xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất, các tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ nên khó kiểm soát được hoạt động này. Điều này làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp định giá của các thẩm định viên. Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các thẩm định viên trong quá trình áp dụng.
Thứ tư, hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá các tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.
Hiện nay, hầu hết chất lượng định giá tại các đơn vị chưa được kiểm soát chặt chẽ, chưa có cơ quan chuyên trách đảm nhận công tác này. Do đó, kết quả định giá phụ thuộc
hầu hết vào đơn vị định giá, chất lượng nhiều khi còn chưa cao. Bộ Tài chính nên thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng định giá và có các biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm.
Thứ năm, tổ chức có hiệu quả công tác đào tạo và thi cấp thẻ thẩm định viên cho cá nhân
Nhận thấy sự cần thiết của định giá trong nền kinh tế thị trường, những năm gần đây, nhu cầu học tập và thi lấy thẻ thẩm định viên về giá ngày càng gia tăng, nhất là ở các công ty bất động sản. Tuy nhiên, cho đến nay, số người được cấp thẻ thẩm định viên là chưa nhiều, chất lượng đôi khi còn chưa cao. Trong thời gian tới, Bộ tài chính cần có các biện pháp đề nâng cao số lượng cũng như chất lượng thẩm định viên.
Hiện nay, mọi hoạt động về tổ chức thi, cấp thẻ và quản lý thẻ thẩm định viên đều do Bộ Tài chính đảm trách, trong khi hoạt động của Bộ là rất nhiều. Để nâng cao công tác đào tạo và cấp thẻ, Bộ có thể giao công tác này cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam - là tổ chức chuyên môn về lĩnh vực định giá. Nhờ vậy, việc quản lý có thể sẽ sát sao và mang lại hiệu quả cao hơn.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu
Thứ nhất, thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng và kiểm tra kiến thức của đội ngũ nhân viên, tăng cường hợp tác đào tạo đối với các tổ chức định giá trong và ngoài nước.
Ngân hàng nên tạo cho nhân viên một môi trường làm việc thoải mái, để họ có thể cống hiến tối đa năng lực thực sự của mình. Hơn nữa, ngân hàng có thể tổ chức các buổi hội thảo, các lớp học bồi dưỡng kiến thức cho cán bộ phòng định giá tài sảm nhầm nâng cao nghiệp vụ và tăng cường số lượng nhân viên có thẻ Thẩm định viên về giá.
Thứ hai, thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật, xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu về định giá.
Ngân hàng nên phát triển bộ phận xây dựng và quản lý các văn bản quy định nội bộ. Bộ phận này có thể kiêm thêm việc cập nhật các thông tin về các văn bản pháp luật mới được ban hành, phổ biến cho nhân viên và làm cơ sở xây dựng các quy định nội bộ. Ngoài ra, Ngân hàng cũng nên tiến hành xây dựng kho dữ liệu về định giá phục vụ cho các công tác chuyên ngành.
Thứ ba, thường xuyên nghiên cứu và đề xuất các ý kiến cho Nhà nước để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá, góp phần phát triển ngành dịch vụ định giá tại Việt Nam.
Thứ tư, hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng bằng việc ban hành thêm các quy định về định giá.
Như các giải pháp đã nên ra ở trên, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu nên bổ sung thâm những quy định nhằm tăng chất lượng công tác định giá bằng việc hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại ngân hàng.
Kêt luận chương 3
Thông qua quá trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn của công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng, trong chương này khóa luận đưa ra một số giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện và phát triển công tác định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam nói chung và ngân hàng Á Châu nói riêng.
Kết luận chung
Định giá bất động sản nói riêng và định giá tài sản nói chung vẫn còn là một lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam. Trong nền kinh tế thị trường, lĩnh vực định giá tài sản ngày càng thể hiện được tầm quan trọng, thiết thực của nó đối với nhiều hoạt động kinh tế, từ mua bán tài sản, cho thuê, chuyển nhượng, bán đấu giá, thành lập, chia tách giải thể doanh nghiệp... đến mảng hoạt động cho vay tại các Ngân hàng. Hoạt động định giá bất động sản thế chấp sẽ giúp cho các ngân hàng bảo đảm được nguồn vốn vay của mình, hạn chế rủi ro. Nhờ vậy, ngân hàng mở rộng quy mô tín dụng và qua đó thúc đẩy sự phát triển của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế Việt Nam.
Qua quá trình phân tích, đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu, em đã rút ra được những khó khăn, thuận lợi trong công tác định giá tài sản đảm bảo ở đây. Từ đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác này tại ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu. Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ACB đã có những bước phát triển mà không phải ngân hàng nào cũng có được. Đó là: có bộ phận thẩm định tài sản độc lập với các nhân viên được đào tạo chuyên môn về định giá; quy trình định giá chuyên nghiệp, hợp lý, chặt chẽ; có phần mềm quản lý giúp cho hoạt động định giá được tiến hành nhanh chóng và chính xác hơn. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi và thành công đó thì định giá bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu là do chưa có một cơ chế chính sách pháp luật nào quy định và hoàn chỉnh về vấn đề này.
Vì vậy, để hoạt động tín dụng tại ACB nói riêng và các tổ chức tín dụng khác nói chung đạt hiệu quả cao thì ngoài sự cố gắng nỗ lực của chính các ngân hàng thương mại thì cũng cần có được sự quan tâm của lãnh đạo ngân hàng, sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thông qua khóa luận tốt nghiệp, em hi vọng sẽ đóng góp thêm phần nào để hoàn thiện, phát triển công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho hoạt động tín dụng tại ACB. Tuy nhiên, do còn nhiều hạn chế về mặt nhận thức, đồng thời thời gian
nghiên cứu cũng chưa lâu, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên khóa luận không tránh khỏi những khiếm khuyết.
Em kính mong nhận được sự góp ý của thầy cô và các các bạn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các cán bộ ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu và thầy NGƯT. PGS. TS Kiều Hữu Thiện đã giúp em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO•
1. TS. Phạm Tiến Đạt, 2015, Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài Chính, Hà Nội.
2. TS. Phạm Tiến Đạt, 2015, Giáo trình Định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng - cách tiếp cận từ các Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Tài Chính, Hà Nội.
3. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 của Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội khóa X quy định về thẩm định giá.
4. Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
5. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 18/04/2005, số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành các tiêu chuẩn Thẩm định giá Vi ệt Nam.
6. Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 01/07/2004.
7. Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003. 8. Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003. 9. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
10. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006.
11. Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 về việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
12. Quyết định số 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc công bố giá xây dựng mới nhà ở, công trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hổi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 13. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.