2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu
Pháp lệnh về Ngân hàng nhà nước và pháp lệnh về ngân hàng thương mại, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được thành lập năm 1990 đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, Ngân hàng TMCP Á Châu đã được thành lập theo Giấy pháp số 0032/NH-CP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993, Giấp phép số 553/GP-UB do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993. Ngày 04/06/1991, Ngân hàng TMCP Á Châu chính thức đi vào hoạt động.
Ngay từ ngày đầu hoạt động, ACB đã xác định tầm nhìn là trở thành ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hàng đầu Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam vào thời điểm đó, định hướng “Ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ” là một định hướng rất mới đối với ngân hàng Việt Nam, nhất là một ngân hàng mới thành lập như ACB, cụ thể:
- Tăng trưởng cao bằng cách tạo nên sự khác biệt trên cơ sở hiểu biết nhu cầu khách hàng và hướng tới khách hàng.
- Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ, hiệu quả và chuyên nghiệp để đảm bảo cho sự tăng trưởng được bền vững.
- Duy trình tình trạng tài chính ở mức độ an toàn cao, tối ưu hóa việc sử dụng vốn cổ đông (ROE mục tiêu là 30%) để xây dựng ACB trở thành một định chế tài chính vững mạnh, có khả năng vượt qua mọi thách thức trong môi trường kinh doanh còn chưa hoàn hảo của ngành Ngân hàng Việt Nam.
- Có chiến lược chuẩn bị nguồn nhân lực và đào tạo lực lượng nhân viên chuyên nghiệp nhằm đảm bảo quá trình vận hành của hệ thống liên tục, thông suốt và hieuj quả. Xây dựng “Văn hóa ACB” trở thành yếu tố tinh thân gắn kết toàn hệ thống một cách xuyên suốt. ACB đang từng bước thực hiện chiến lược tăng trưởng ngang và đa dạng hóa.
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Á Châu - Chi nhánh Hà Nội
Tên đơn vị: Ngân hàng Á Châu - Chi nhánh Hà Nội.
Địa chỉ: 184 - 186 Bà Triệu, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội kể từ ngày 01/12/1999 đến nay (trước đây đặt tại 16 -18 Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội).
Số điện thoại: 84-4-9433508
Fax: 84-4-9439283
ACB chi nhánh Hà Nội là chi nhánh đầu tiên của ACB ở khu vực phía Bắc, được thành lập và hoạt động từ ngày 14/12/1993 theo giấy chấp nhận số 0016/GCT, hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng và điều lệ của Ngân hàng Á Châu. Thời gian đầu thành lập, số lượng nhân viên của ACB Hà Nội chỉ khoảng 20 người, đến nay con số ngày là khoảng hơn 500 nhân viên. Là đơn vị hạch toán phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Cùng với toàn bộ lãnh đạo, cán bộ công nhân viên nhiệt huyết, tận tình, giàu kinh nghiệm, chi nhánh luôn đóng góp tích cực vào kết quả hoạt động của toàn hệ thống, luôn dẫn đầu trong các chỉ tiêu huy động, tín dụng và quản lý rủi ro.
Ngoài ra, ACB chi nhánh Hà Nội còn đóng góp không nhỏ trong việc phát triển hoạt động của ACB với việc mở rộng ra 24 điểm giao dịch gồm 01 chi nhánh chính và 23 phòng giao dịch. Bên cạnh đó, ACB Hà Nội còn đóng góp vai trò quan trọng trong việc phát triển hoạt động của ACB miền Bắc cũng như hỗ trợ các chi nhánh khác trong việc tuyển dụng, đào tạo và phát triển mạng lưới.
13. PGD Định Công 14. PGD Tôn Đức Thắng 15. PGD Hoàng Hoa Thám 16. PGD Hoàng Quôc Việt
17. PGD Linh Đàm 18. PGD Văn Quán
19. PGD Thanh Nhàn 20. PGD Tương Mai 21. PGD Thanh Trì 22. PGD Trần Đại Nghĩa 23. PGD Nam Hà Nội
Nhìn vào sơ đồ tổ chức ta thấy, tất cả các phòng ban và các khối đều chịu sự quản lý trực tiếp từ ban giám đốc, trách nhiệm mỗi phòng ban và các khối đều được quy định cụ thể và độc lập với nhau. Bên cạnh đó, ban lãnh đạo ngân hàng tổ chức nhân sự sao cho tạo ra môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động cùng với chính sách đãi ngộ nhân viên công bằng, thỏa đáng, tạo điều kiện tối đa để khuyến khích cán bộ nhân viên làm việc và phát huy hết khả năng của mình.
2.1.4. Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Nam Hà Nội
2.1.4.1. Lịch sử hình thành
Bộ phận Thẩm định giá tài sản khu vực Nam Hà Nội là một bộ phận trực thuộc Phòng Thẩm định tài sản của Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu. Phòng Thẩm định tài sản đã được hình thành từ khá lâu nhưng bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội mới chỉ được thành lập vào ngày 17/10/2007 theo quyết định số 2139/TCQĐ-TĐTS.07 của Tổng Giám đốc.
2.1.4.2. Sơ đồ tổ ch ức
2.2. Thực trạng định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu Hà Nội 2.2.1. Cơ sở của công tác định giá bất động sản tại ngân hàng ACB
2.2.1.1. Mục đích của việc định giá bất động sản tại ACB
Đối tượng chủ yếu trong định giá tại bộ phận thẩm định giá bất động sản thuộc ngân hàng TMCP Á Châu là các bất động sản được dùng làm tài sản đảm bảo trong việc vay vốn tại ngân hàng. Do đó, mục đích chủ yếu của việc định giá tại đây là nhằm đảm bảo cho các khoản vay tại Á Châu.
2.2.1.2. Giấy tờ yêu cầu đối với bất động sản định giá
- Chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán,...). - Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có).
- Giấy phép xây dựng (nếu có).
- Đối với đất trống, bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng. - Chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng. - Hộ khẩu của chủ sở hữu bất động sản (làm theo mẫu).
- Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê/ thuê lại và/hoặc tàisản gắn liền với đất thuê/thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vịphải gửi kèm theo hợp đồng thuê/thuê lại đất, quyết toán đối với công trình xây dựng (nếu có).
2.2.1.3. Các văn bản pháp luật được áp dụng trong định giá bất động sản
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 của Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội khóa X quy định về thẩm định giá.
- Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 18/04/2005, số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành các tiêu chuẩn Thẩm định giá Vi ệt Nam.
- Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 01/07/2004.
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003. - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003. - Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006.
- Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 về việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Quyết định số 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc công bố giá xây dựng mới nhà ở, công trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hổi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.2.2. Quy trình định giá bất động sản tại phòng thẩm định tài sản Nam Hà Nội
Bước 1: Hướng dẫn khách hàng cung cấp bộ hồ sơ tối thiểu
Khi khách hàng của ACB có nhu cầu vay vốn trên phần tài sản đảm bảo là Bất động sản, trước tiên, nhân viên tín dụng thuộc các sở giao dịch, chi nhánh sẽ có nhiệm vụ hướng dẫn khách hàng cung cấp bộ hồ sơ tối thiểu như đã nêu trên.
Bước 2: Nhận hồ sơ tài sản (bản photo)
Nhân viên tín dụng sau khi hướng dẫn và tiếp nhận bộ hồ sơ tài sản, sẽ tiến hành kiểm tra đối chiếu bộ hồ sơ mà khách hàng đã cung cấp so với bản chính. Trong trường hợp bộ hồ sơ không đủ thì chuyển sang xét duyệt ngoại lệ.
Bước 3: Khởi tạo phiếu đề nghị thẩm định và hồ sơ tài sản trên chương trình CLMS
Phiếu đề nghị thẩm định bất động sản thế chấp được lập bởi nhân viên tín dụng tại chi nhánh, sở giao dịch và được gửi phòng thẩm định cùng bộ hồ sơ tài sản đã nhận từ khách hàng. Phiếu đề nghị cần phải có đầy đủ thông tin thiết yếu như họ tên, số điện thoại liên lạc của khách hàng, minh họa đường đi tới bất động sản qua hình vẽ...
Qua các hồ sơ thu thập được, nhân viên phòng thẩm định tài sản của ngân hàng sẽ tiến hành nhập thông tin lên chương trình CLMS. Cụ thể, dữ liệu được nhập lấy từ:
- Tờ trình phê duyệt ngoại lệ của cấp có thẩm quyền. - Chứng từ pháp lý của tài sản cần định giá.
Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ tài sản thẩm định
Theo phương thức tổ chức nghiệp vụ thẩm định tài sản tập trung, cán bộ phòng thẩm định sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ sẽ ra quyết định tiếp nhận hồ sơ hoặc từ chối.
Lưu ý về thời điểm tiếp nhận hồ sơ tài sản của nhân viên phòng thẩm định: - Trước 08h30: Ghi nhận thời điểm tiếp nhận là 8h30 cùng ngày. - Từ 08h30 đến 14h30: Ghi nhận thời điểm tiếp nhận là 14h30.
- Từ 14h30 đến 17h: Ghi nhận thời điểm tiếp nhận là 8h30 ngày hôm sau
Bước 5: Phân công hồ sơ tài sản cho nhân viên thẩm định tài sản
Trưởng phòng thẩm định tài sản có trách nhiệm phân công nhiệm vụ cho từng nhân viên trong phòng, nhằm đảm bảo và nâng cao hiệu quả công việc.
Bước 6: Lên kế hoạch thẩm định bất động sản
Sau khi được phân công, cán bộ phòng thẩm định phải nghiên cứu toàn bộ hồ sơ tài sản và sắp xếp lịch hẹn thẩm định thực tế với khách hàng. Việc lên kế hoạch định giá nhằm xác định những vấn đề sau:
- Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. - Phương thức, cách thức tiến hành định giá.
- Dữ liệu cần thiết cho cuộc định giá, các tài liệu thu thập về thị trường và tài sản định giá cũng như các tài sản so sánh.
- Xây dựng tiến độ thực hiện.
Bước 7: Thẩm định thực tế:
Trong bước này, nhân viên tín dụng trực tiếp đến khu vực bất động sản tọa lạc nhằm xác định các nội dung sau đây:
- Vị trí thực tế của bất động sản: mô tả cụ thế vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý và so sánh với bản đồ địa chính.
- Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc.
- Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng sử dụng thực tế của bất động sản, cụ thể là:
> Quyền sử dụng đất: diện tích đất, mặt tiền chính, các hướng, thời hạn sử dụng, hình dạng.
> Công trình kiến trúc trên đất: Loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng hiện tại.
> Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Giao thông trong khu vực, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, chiếu sáng, thông tin liên lạc và viễn thông.
- Chụp hình bất động sản thẩm định theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau và khung cảnh xung quanh.
- Xác định đơn giá của công trình được xây dựng trên đất (nếu có).
- Thu thập và tổng hợp các thông tin trên thị trường. Các dữ liệu bao gồm:
> Dữ liệu tổng quát: Tình hình kinh tế, xã hội, an ninh, chính trị của khu vực và các thông tin khác liên quan đến đặc trưng và mục đích sử dụng của bất động sản (địa chất, quy hoạch.).
> Thu thập thêm các dữ liệu đặc biệt như: chi phí, thu nhập, giá chuyển nhượng trên thị trường, giá cho thuê. hoặc các thông tin về bất động sản so sánh (vị trí, diễn tích đất, công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng,.).
Sau khi thẩm định thực tế, nhân viên phòng thẩm định phải lập biên bản thẩm định hiện trạng, ghi nhận lại tình hình thực tế và các thông tin thu thập được sau buổi đi thực tế.
Lưu ý đối với nhân viên thẩm định: Sau khi được phân công, theo địa bàn nơi bất động sản tọa lac, nhân viên phải đảm bảo hoàn thành công việc trong thời gian xử lý như sau:
- Tối đa 24 giờ (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản nội thành thuộc Tỉnh/Thành phố nơi phòng thẩm định tài sản phụ trách.
- Tối đa 36 giờ (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản ngoại Tỉnh/Thành phố nơi phòng thẩm định tài sản phụ trách.
- Tối đa 72 giờ (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản thuộc các trường hợp còn lại.
Bước 8: Lập tờ trình thẩm định
Sau khi đã đi thẩm định thực tế và thu thập được đầy đủ thông tin, cán bộ phòng thẩm định tài sản tiến hành ước tính giá trị bất động sản và lập tờ trình thẩm định theo mẫu đã được ban hành.
Bước 9: Kiểm soát và kí duyệt tờ trình
Tờ trình thẩm định sau khi lập xong sẽ được chuyển qua trưởng phòng thẩm định tài sản hoặc người được ủy quyền để kiểm tra lại kết quả và ký duyệt.
Bước 10: Nhận kết quả thẩm định tài sản
Tờ trình thẩm định đã được ký duyệt được chuyển lại cho nhân viên tín dụng thuộc chi nhánh hoặc sở giao dịch cùng với bộ hồ sơ thẩm định tài sản (bản photo) đã được gửi cho phòng thẩm định trước đó.
Bước 11: Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về kết quả thẩm định
Trong trường hợp không đồng ý với kết quả thẩm định, nhân viên tín dụng sẽ gửi kèm theo bộ hồ sơ tài sản và các tờ trình trước đây của bất động sản để đề nghị tái thẩm định. Lưu ý, phiếu đề nghị tái thẩm định phải có chữ ký của trưởng đơn vị.
Sau khi xem xét, nếu phòng thẩm định chấp nhận giải quyết khiếu nại, trưởng phòng sẽ phân công nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định lại bất động sản được yêu cầu và lập tờ trình thẩm định bất động sản mới gửi lại cho chi nhánh, sở giao dịch. Trường hợp còn lại, nhân viên phòng thẩm định phải làm công văn trả lời cho cán bộ tín dụng thuộc chi nhánh, sở giao dịch.
2.2.3. Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại ACB
Từ khi đi vào hoạt động đến nay, do tính chất đặc trưng của hoạt động tín dụng nên đối tượng định giá của phòng thẩm định giá thuộc ngân hàng TMCP Á Châu hầu hết là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, căn hộ hay quyền thuê đất... Mục đích của việc định giá các tài sản này là để đảm bảo cho các khoản vay tín dụng tại ngân hàng. Do đó,
phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là phương pháp được sử dụng nhiều nhất, bên cạnh đó, một số phương pháp khác cũng được sử dụng như phương pháp thu nhập khi xác định giá trị quyền thuê đất.
2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: > Loại tài sản áp dụng: - Quyền sử dụng đất ở. - Căn hộ - Mặt bằngkinh doanh. > Thu thập thôngtin
Nguồn thông tin có thể thu thập được trên báo chí, Internet, qua các trung tâm môi giới hoặc liên hệ trực tiếp với các bên tham gia giao dịch trên thị trường... Thông tin thu