ACB qua các ví dụ thực tế
Sau đây, chúng ta sẽ làm rõ hơn thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ACB qua một ví dụ thực tế sau đây:
Cán bộ phòng thẩm định sau khi nhận được bộ hồ sơ tối thiểu (bản photo) từ nhân viên tín dụng sẽ tiến hành các bước tiếp theo như sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản thẩm định, bao gồm: Phiếu đề nghị thẩm định bất động sản thế chấp, tờ trình phê duyệt ngoại lệ của cấp có thẩm quyền (nếu có), chứng từ pháp lý của tài sản cần định giá, các thông tin được tiếp nhận là:
thẩm định
Bước 2: Phân công định giá tài sản
Sau khi đã nhận được hồ sơ định giá, trưởng bộ phận định giá tài sản tiến hành phân công công việc định giá cho nhân viên định giá, phù hợp với các nhân viên trong phòng, phù hợp với các nguyên tắc về tính khách quan, độc lập cũng như khả năng, kinh nghiệm chuyên môn của các nhân viên.
Bước 3: Lên kế hoạch và thẩm định thực tế:
Nhân viên định giá trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản, mô tả hiện trạng của tài sản trong Báo cáo thẩm định tài sản theo đúng thực thế.
Mô tả về bất động sản
> Vị trí bất động sản
- Địa chỉ:115B Thụy Khuê, Phường Thụy Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội. - Vị trí bất động sản tọa lạc: bất động sản nằm ở mặt đường Thụy Khuê (đường nhựa
#7m-8m, hè 2m-2.5m). Bất động sản nằm cạnh nhà có lắp trạm thu phát sóng.
> Chứng từ pháp lý
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10103032632, hồ sơ gốc số 536/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ cấp cho ông Nguyễn Văn Khiêm và bà Nguyễn Thị Minh Phương ngày 07/04/2003.
- Giấy phép xây dựng số 375/GPXD do Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ cấp cho ông Nguyễn Văn Khiêm và bà Nguyễn Thị Minh Phương ngày 30/12/2014.
> Đặc điểm về bất động sản
về đất:
- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị
- Nguồn gốc sử dụng đất: Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng. - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài.
- Diện tích sử dụng thực tế: 112.00m2 (Chiều dài: 21.4m - 18.75m; Chiều rộng:4.95m - 4.97m).
- Diện tích sử dụng được công nhận: 112.0m2 (Chiều dài: 21.4m - 19.25m; Chiều rộng:4.95m - 4.97m).
về tài sản gắn liền với đất:
- Loại tài sản: Nhà ở - Năm xây dựng: 2015 - Cấu trúc:
S Số tầng: 6 tầng + hầm
S Tường: Gạch
S Mái: Bê tông cốt thép, Tole
S Nền: Ceramic
- Diện tích sử dụng thực tế: 670.00 m2
- Diện tích xây dựng đúng giấy phép xây dựng: 518.74m2. - Diện tích xây dựng không phép/vượt phép xây dựng: 50.00m2.
> Hiện trạng sử dụng của bất động sản: Chủ sở hữu đang ở
> Mối quan hệ giữa người đang sử dụng tài sản và chủ sở hữu: Chính chủ sở hữu
Bước 4: Xác định giá trị tài sản và lập Báo cáo định giá tài sản:
❖ Phương pháp so sánh trực tiếp
Trong trường hợp này, cán bộ thẩm định của ngân hàng tiến hành xác định giá trị theo phương pháp so sánh là chính, bằng cách tìm kiếm các thông tin về bất động sản được giao dịch, rao bán trong thời gian gần nhất, tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được, xác định giá trị của nó và bảo đảm các bất động sản này có thể so sánh được. Lựa chọn một số tài sản có những điểm tương đồng nhất với bất động sản cần thẩm định để tiến hành so sánh, phân tích giá bán, điều chỉnh tăng giảm.
Phường, Quận Phường ThụyKhuê, Quận Tây Hồ Phường Thụy Khuê, Quận Tây Hồ Phường Thụy Khuê, Quận Tây Hồ Phường Thụy Khuê, Quận Tây Hồ ^^ 3
Pháp lý Sô đỏ Sô đỏ Sô đỏ Sô đỏ
^4 Vị trí Nằm mặt đường Thụy Khuê (nhựa, #7-8m, hè #2-2.5m) Nằm tại mặt đường Thụy Khuê, cách bất động sản thẩm định #400m Nằm tại mặt phố Thụy Khuê, cách ngã tư Văn Cao - Thụy Khuê #50m Nằm mặt đường Thụy Khuê (nhựa #7-8m, hè #2-2.5m), cách ngã tư Văn Cao - Thụy Khuê #200m Diện tích Đất 112 m2 (mặt
tiền 4.95m) 66.3 m2 (mặttiền 4m) 27.5 m2 (mặttiền 4m) 72 m2 (mặttiền 4m, sô đỏ 67.4m2) ^6 Diện tích Nhà 670 m2 200 m2 (nhà 3 tầng) 110 m2 (Nhà3 tầng + tum) 288 m2 (4tầng) ^7 Giá rao bán Tháng 2/2016: 17 tỷ đồng Tháng 4/2016: 7 tỷ đồng
1 Giá thương lượng, Giá giao dịch thành
công (nếu có) T4/2016:15.5 tỷ đồng. (Chủ nhà không bán nữa, cho biết
Tháng 4/2016: 6.5 tỷ đồng Đã bán tháng 10 năm 2015: 13.5 tỷ
9 Giá trị xây dựng 1 tỷ đồng 330 triệu đồng
1.2 tỷ đồng lõ Đơn giá Đất giao
dịch 218.700.000 đồng/m2 224.400.000 đồng/m2 170.800.000 đồng/m2
So sánh, nhận xét, phân tích, đánh giá bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định:
1. Quy mô, kích thước:
- Bất động sản so sánh 1 và 3: bất động sản so sánh có quy mô nhỏ hơn bất động sản thẩm định nên khả năng chuyển nhượng dễ dàng hơn bất động sản thẩm định. Do đó điều chỉnh -5%.
- Bất động sản so sánh 2: bất động sản so sánh có quy mô nhỏ hơn bất động sản thẩm định nên khả năng chuyển nhượng dễ dàng hơn bất động sản thẩm định. Do đó điều chỉnh -10%.
2. Hình dáng:
- Bất động sản thẩm định có hình dáng không cân đối nên công năng sử dụng kém hơn bất động sản so sánh. Điều chỉnh -5%
3. Lợi thế kinh doanh:
- Bất động sản so sánh 1 và 2: bất động sản so sánh có mặt tiền hẹp hơn bất động sản thẩm định nên khả năng kinh doanh kém hơn bất động sản thẩm định. Điều chỉnh: +5%.
- Bất động sản so sánh 3:
S Bất động sản so sánh có mặt tiền hẹp hơn bất động sản thẩm định nên khả năng kinh doanh kém hơn bất động sản thẩm định. Điều chỉnh: +5%.
S Bất động sản so sánh nằm ở khu vực có lợi thế kinh doanh kém hơn bất động sản thẩm định. Điều chỉnh +10%.
4. Môi trường, an ninh:
Bất động sản so sánh 1, 2, 3: Bất động sản thẩm định nằm cạnh nhà có lắp trạm thu phát sóng nên môi trường sống kém hơn bất động sản so sánh. Điều chỉnh: -10%
5. Các yếu tố khác: Tương đồng
"2 Pháp lý “0% ^0% ^0%
~3 Quy mô, kích thước -5% -10% -5%
^4 Hình dáng -5% -5% -5%
^^5 Giao thông “0% ^0% ^0%
^6 Lợi thế kinh doanh ^5% ^5% 15%
^7 Môi trường, an ninh -10% -10% -10%
Tổng tỷ lệ điều chỉnh -15% -20% -5%
~9 Hệ số điều chỉnh 0.85 0.80 0.95
lõ Đơn giá đất sau khi điều chỉnh 185.900.000 đ/m2 179.500.000 đ/m2 162.300.000 đ/m2
đất thẩm định xác định theo phương pháp so sánh là:
√ 162.300.000 đồng/m2 x 100% (tỷ lệ theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 - áp dụng với giá đã bán) = 162.300.000 đồng/m2.
J 195.500.000 đồng/m2 x 90% (tỷ lệ theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 - áp dụng với giá rao bán) = 161.600.000 đồng/m2.
^ Đơn giá đất thẩm định cuối cùng là 161.600.000 đồng/m2.
Ngoài ra, bộ phận định giá của ACB còn xem xét thêm các thông tin về đơn giá đất nhà nước và đơn giá đất được thị trường phê duyệt để làm căn cứ xác định giá trị bất động sản thẩm định, cụ thể như sau:
> Tình trạng quy hoạch bất động sản thẩm định
Căn cứ giấy phép xây dựng số 375/GPXD do ủy ban nhân dân quận Tây Hồ cấp cho ông Nguyễn Văn Khiêm và bà Nguyễn Thị Minh Phương ngày 30/12/2014 thì bất động sản thẩm định có một phần nằm trong quy hoạch mở rộng đường Thụy Khuê. Hiện chưa có quyết định thu hồi đất. Theo đó:
• Phần diện tích không nằm trong quy hoạch là: 81.91 m2 (diện dích xây dựng tầng 1 được cấp phép)
• Phần diện tích nằm trong quy hoạch mở rộng đường: 112.61 m2 - 81.91 m2 = 30.7 m2
Bất động sản được công nhận trên giấy chứng nhận có diện tích là 112.61 m2. Qua thẩm định thực tế thì thửa đất thẩm định có diện tích 112m2 do khách hàng bỏ lại một phần đất ở giới hạn bởi các điểm 5,6,7,8 trong giấy chứng nhận để hình dáng bất động sản cân đối hơn. Vì vậy, nhân viên thẩm định chỉ tính giá trị phần diện tích sử dụng thực tế là 112m2.
φ Phần diện tích không nằm trong quy hoạch là 81.91 m2 - 0.61 m2 = 81.3 m2.
> Đơn giá đất Nhà nước
Theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ngày 29 tháng 12 năm 2014: Đơn giá đất ở tại VT1 đường Thụy Khuê là 46.000.000 đồng/m2.
> Đơn giá đất thị trường được phê duyệt
Theo tờ trình số: 43/HN1-TĐTS.15 ban hành ngày 05/08/2015 thì đơn giá đất thị trường mặt đường Thụy Khuê (đoạn 1) được phê duyệt là 150.000.000 đồng/m2.
^ Đơn giá mảnh đất bất động sản thẩm định theo quy định = 150.000.000 đồng/m2 x 95% (tỷ lệ giảm giá do bất động sản có hình dáng không cân đối) x90% (tỷ lệ giảm giá do bất động sản nằm cạnh nhà có lắp trạm thu phát sóng) = 128.300.000 đồng/m2.
Bước 5: Lập tờ trình thẩm định
Sau khi kết hợp phân tích hai phương pháp, nhân viên thẩm định đưa ra kết quả được trình bày trong tờ trình thẩm định bất động sản như sau:
> Kết quả:
So sánh hai phương pháp, nhân viên thẩm định nhận thấy đơn giá đất thẩm định theo phương pháp so sánh cao hơn 15% đơn giá đất thẩm định theo đơn giá thị trường đã được phê duyệt. Nhân viên thẩm định xác định đơn giá bất động sản theo thông tin so sánh = 161.600.000 đồng/m2.
Bất động sản thẩm định có tổng diện tích sử dụng đất được công nhận 112m2. Trong đó có:
• Phần diện tích nằm trong quy hoạch 30.7 m2. Nhân viên thẩm định xác định bằng 50% giá thị trường (tương đương: 161.600.000 đồng/m2 x 50% = 80.800.000 đồng/m2), không vượt quá 150% đơn giá ủy ban (tương đương: 46.000.000 đồng/m2 x 150% = 69.000.000 đồng/m2).
^ Đơn giá đất thẩm định đối với phần diện tích nằm trong quy hoạch là 69.000.000 đồng/m2.
• Phần diện tích còn lại 81.3 m2 định giá theo đơn giá vị trí mặt đường Thụy Khuê.
φ Đơn giá thẩm định bình quân: (69.000.000 đồng/m2 x 30.7 m2 +161.600.000 đồng/m2 x 81.3 m2)/112m2 = 136.200.000 đồng/m2.
> Ghi chú:
Qua thẩm định thực tế tài sản trên đất là ngôi nhà 6 tầng và hầm có diện tích xây dựng tầng 1, tầng hầm khoảng 100 m2, từ tầng 2 đến tầng 5 là 105 m2, tầng 6 là 50 m2, tổng diện tích sử dụng là 670 m2 được xây dựng năm 2015. Khách hàng cung cấp Giấy phép xây dựng số 375/GPXD trong đó căn nhà được cấp phép có diện tích xây dựng tầng hầm là 99.43 m2, tầng 1 đến tầng 5 là 81.91 m2, tổng diện tích sàn là 518.74 m2. Như vậy, nhân viên thẩm định chỉ tính giá trị phần diện tích đã được cấp phép, ước tính phần diện tích tầng 6 xây thêm và không ước tính các phần diện tích xây dựng thêm khác (do nằm trong quy hoạch đã mở rộng đường). Cụ thể như sau:
- Năm xây dựng: 2015.
- Đơn giá xây dựng mới: 4.500.000 đ/m2. - Chất lượng còn lại: 100%.
- Đơn giá xây dựng thẩm định: 4.500.000 đ/m2.
> Các thông tin khác:
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: bất động sản có một phần nằm trong quy hoạch giải tỏa.
- Đánh giá khả năng chuyển nhượng: Bình thường.
- Nhóm tài sản (theo định hướng chính sách tín dụng): Nhóm 1.
- Ket quả thẩm định tài sản có hiệu lực đến ngày 26/04/2017 cho việc phê duyệt cấp tín dụng lần đầu.
- Ý kiến khác: Tài sản thuộc diện không mua bảo hiểm hỏa hoạn.